商業地產策劃中應該如何全面和深入的分析人口。

商業地產策劃中人口的分析

商業地產項目開發尤其要重視對人口的考察分析。城市人口數量決定了一個城市可支撐的商業體量，城市人口結構可以影響消費特征和消費水平，城市人口分布將會影響項目可達性，最終影響項目輻射范圍，城市人口性質則會影響城市人口數量和城市人口結構。下面我就將從這四個方面談談自己的想法，商業地產策劃中應該如何全面和深入的分析人口。

1，人口數量分析。人口數量分析看似簡單，很多策劃報告在分析的時候甚至只是簡單重點分析一下人口增長和現狀就草草了事，這是遠遠不夠的。人口數量的指標有戶籍人口數量，常住人口數量，流動人口數量，項目周邊人口數量，有的地方還有管理人口數量。其中項目周邊人口數量分析的范圍標準不一，但我認為分析周邊人口數量的目的就是為了分析項目第一級輻射范圍的大小，所以要根據項目所在片區的地理特征和居民的消費習慣來判斷未來最可能成為項目忠實消費者的人口分布和人口數量。而管理人口數量指的是當地公安部門統計的人口，是流動人口和常住人口之和。

不同的指標衡量的人口類型不同，數量也不同，所適用的分析范圍也不同。以深圳寶安區為例，2010年末全區常住人口數量454.84萬人，其中戶籍人口數量52.22萬人，而公安部門數據顯示，寶安現有管理人口626.05萬，全區流動人口大致有225萬。那么從商業角度來說，流動人口該不該考慮，到底用哪個數據來衡量寶安區人口總數更為合理？戶籍人口與總人口的比例如此之大，又會形成怎樣的消費特征？

在流動人口數量較為龐大的時候，同樣會形成一支龐大而在動態中保持穩定的消費軍。盡管人口可能每時每刻人口都有變動，但從宏觀層面看，人走人來，這部分人口數量在長期中是可以穩定的。當商業項目附近有較為密集的流動人口分布的時候，必須重視考察這一部分的人口數量和消費特征，必須考察片區管理人口數量。戶籍人口遠少于常住人口，說明是人口導入型城市，一般是工業型城市，有獨特的商業發展特征，過些時間我會寫一下不同類型城市的商業發展研究，這里就不擴展了。

當然，這只是縱向分析，還要橫向分析。沒有對比就沒有參照。以寶安區為例，除了分析寶安區人口數量之外，還可以分析一些與寶安區具有類似經濟特征片區的人口數量情況。可以讓讀者對寶安區人口數量的多少、結構獲取更為感官的認識。很多策劃報告在分析人口或者經濟的時候都只注重對項目所在片區或城市的情況分析，而沒有對比，這樣的展示是很干癟單調的。一般的讀者很少會對指標數量有專業清晰的認識，有了幾個同類型地區數據的對比，可以讓人對數字的認識更為明朗。

到這里，人口數量的分析是否已經夠了呢？當然是不夠的。我們還要看看未來人口規劃和項目預計開業年份的人口數量情況。大多數情況下，我們做策劃是遠早于項目開業時間的，有些大盤項目最多可能要十年以上的開發期。有些新區當前人口不多，一旦標志性項目落成和政府政策起作用，人口增加會很快。以桂林市臨桂新區為例，某項目開發商業可能要八年，當前新區人口僅4萬人左右，但2020年規劃人口為40萬，這時候我們的人口分析考慮規劃人口就是十分必要的了。所以我認為，對有些項目而言，未來項目預計開業年份的人口數量分析才是更能體現策劃工作專業性的地方。專業的預判對項目往往至關重要。

2，人口結構分析。人口結構分析可以從人口的性別結構、年齡結構、職業結構和受教育程度四個方面來分析。不同人口結構的地區呈現的消費特征和消費能力會有所不同。男性明顯偏多的地區對餐飲、休閑娛樂業態的需求會比較多，女性明顯偏多的地區對購物的需求會比較多。年輕人為主的城市比如深圳，比普通年齡結構的城市更具有消費觀念，而老齡化嚴重，老年人很多的城市或片區比如桂林，可以在商場或超市設計中更注重對老年人的人性化照顧，嬰幼兒很多的片區或社區商業要注重兒童看護服務。工業區普通流水線工人居多，消費力較低，以滿足日常生活消費為主，CBD區高薪白領較多，更注重消費品質、品味。受教育程度越高的地方，消費欲望的層次（五個消費層次，包括滿足生理需要的欲望、滿足安全需要的欲望、滿足歸屬和愛的需要的欲望、滿足尊重需要的欲望、滿足自我實現需要的欲望）一般越高，消費觀念越強，對商業物業的軟實力越看重。

3，人口分布分析。人口分布特征往往與區域地理環境特征是密切聯系的。以南昌市紅谷灘新區的萬達廣場項目為例。



紅谷灘新區是南昌市規劃打造的CBD，與老城區一江相隔，通過八一大橋、南昌大橋和英雄大橋相連，新區2012年已有60萬左右人口，擁有目前亞洲最大音樂噴泉群的秋水廣場也吸引了昌北和經開區的大量人氣。萬達廣場坐落于紅谷灘新區中心區鳳凰中大道與會展路交匯處，考慮項目的支撐人口數量的時候必須考慮人口分布特點。盡管新區與老城區最短距離僅1公里，但贛江對兩岸商業將會形成巨大的阻隔作用，影響兩區商業商圈的輻射范圍。萬達廣場的支撐人口應該只有紅谷灘新區規劃人口及贛江以北附近的幾個片區。

江河山川、高速公路等都會對人口分布會形成重要影響，進而影響到商業項目的輻射力。在分析一個商業項目時，考慮人口分布特征的問題，有助于項目規模的判斷。

4，人口屬性分析。城市人口性質分析即為判斷城市是人口導入型城市還是人口輸出型城市，考察一個城市農業人口和城鎮人口的數量水平，旅游城市還需要重點分析旅游人口數量規模。不同屬性的人口消費特征不同。人口導入型城市一般年輕人居多，人口輸出型城市一般中老年人居多。城鎮人口數量越多，城市化水平越高，商業發展氛圍越好。旅游人口數量越多，旅游地產發展條件越好。