商業地產資產管理的重要性

商業地產資產管理的重要性
我們經常聽到資產管理一詞，但商業地產管理資產管理接觸的確并不是很多，在國外商業地產資產管理起步較早，目前已經較為成熟。
金融資產管理和商業地產管理之間的區別，在于主體資產的不同，一個是證券化的金融資產，一個在目前來說還更多是實物資產，這就決定了管理方式的不同，對相應職責的人要求也不同
目前國內商業地產領域基本處于物業管理、運營管理或者是投資管理層次上，還沒達到資產管理的級別。飆馬商業機構認為：在目前的商業地產開發體系中，要么是物業管理委托，要么是運營管理，要么是投資管理，無論是散賣還是自持，都沒有一個意識去做資產管理。
那么資產管理和這些管理方式有什么不同？
管理的內容不同
物業管理重在維護，物業管理中物業的價值管理是資產管理中重要的內容，但也僅僅是基礎的部分。運營管理關注租金的實現和回收，通過制定目標和提升計劃努力實現。
投資管理關注的是資本投入的回收情況，當然需要關注投資過程中形成的資產狀況，中間的資產價值形成過程主要成為一種經驗預測，而非其管理范圍。
而比較完整的資產管理應該是根據資本的節奏有效控制資產價值形成的過程，用最恰當的方式組織資源、激勵團隊、挖掘一切可能的價值，使資產價值在預期的時間內實現預期的價值。一般來說，能做出如此要求的都是金融資本，只有在以資產證券化為退出方式的情況下才會做出如此精細化的要求。
 
目前的商業地產范疇，主要缺失退出路徑。但目前形式正在發生轉變
萬科、萬達在商業地產與機構資本達成了小股操盤的輕資產模式；以中信金石為代表的準REITS產品正式“啟航”；互聯網金融的興起推動金融創新層出不窮，特殊的證券化機會正在顯現；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內地收購資產；以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產基金開始有意入股或組建自己的資產管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業開始整體從債權投資轉向股權投資，盯準資產并購市場。
 
商業地產資產管理的市場驅動
當前，國內商業地產普遍供給過剩，商業地產競爭環境日益激烈，一方面，由于買方市場度萎縮而造成普遍的招商困難，另一方面；一些優質的商業資產正在被具有資產管理能力和退出通道的資本搶占。
 
商業地產資產管理的主要市場參與者
1、商業地產顧問、代理機構
商業地產顧問、代理機構獨立專業身份比較適合做獨立的資產管理人。當然，前提是他們能擺脫乙方身份，否則，他們也就不可能獲得資本的認可從而分享資產增值收益
2、金融化的開發商的運營管理人員
類似于華潤、中糧這樣規模集團，依托于未來資本市場的架構決定行業投資，對于其運管人員的要求也天然帶有資本的指令，也正因為如此，等到時機成熟時會自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業態，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量，
3、金融機構自己投資入股或組建資產管理團隊
對于大多數資產證券化機構而言，資產管理將會成為他們業務重要內容。
當前，商業地產競爭環境整體較為激烈，商業地產資產管理的重要性也日益凸顯。飆馬商業地產機構認為，商業地產運營機構需要重新站在資產管理的角度看待商業項目。