商業地產中的建筑定位

商業地產中的建筑定位
商業地產中從最初的立項，到經營。設計建筑規劃，市場定位，主題定位，項目定位，等諸多方面的內容，前期的定位如果成功將會為后期的招商、運營提供很多便捷，下面我們就建筑定位簡單介紹了解下。
商業地產中對建筑的定位是比較復雜，也是考慮因素相對較多的一個環節。不同的經營內容對建筑的需求也是不一樣，因此前期合理的定位，將在很大程度上降低后期工程的難度，也避免了因建筑定位不合理，進行二次改造帶來的不必要的資金投入。
商圈屬性
商圈屬性，就是其是批發市場，還是零售市場，抑或是淘貨市場。它們有本質的區別，批發市場和零售市場對通道、環境、店面的要求是不同的，同時淘貨市場應該屬于零售業里面要求更高一層的市場的概念。
因為批發市場走貨的特殊性，首先往往會設置更多貨梯，同時會考慮貨梯更大的負荷和載重；其次就是通道設置，由于批發市場往往會有小車拉貨行為，通道相對來說要比零售市場寬。一般來說，零售市場的正常通道寬度在2.4～2.8米；批發市場主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準和科學。
作為零售市場，淘貨市場對建筑風格、環境的要求相對更高，主要是對賣場的環境要求比較苛刻，如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風格等，必須要打造出一些對建筑有依附性的相應的特色。比如，如果層高比較矮，做完空調管道、通風管道設置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環境相對來說就比較壓抑，裝修不出比較時尚、另類或者令人舒暢的感覺。
經營模式
經營模式，就是任何項目開發初期都要考慮打造成什么樣的商業項目，如商業步行街、可來回走車的更寬的步行街、室內步行街、大型的獨棟商業體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應的各個建筑定位是不一樣的。
市場類 
市場類的商業形態，即獨立的商業建筑體，可以做成一個簡單的框架式結構，后期每一個平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個觀望梯等。獨棟商業樓宇做商業往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業空間劃分。
百貨類
百貨類的商業形態，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業。比如樓上會引進一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂寶等配套業態，這會提高對建筑的要求。如如果項目在前期初步定位時就考慮引進影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達到6米以上，才能滿足影院的入住需求。
步行街 
如果是步行街類的產品，主要考慮的就是步行街的樓層。步行街的主要類型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房。門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。所謂一拖二，就是一樓是一個獨立門面，但是一樓內部正對應的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪子是作為一個整體進行銷售、招商。這種建筑模式也有每一層的門面全是獨立的，在二層位置設置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進行人流的循環流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨立門市房，三樓相應也是如此，這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門市房設置。另外，也有可能設置成獨立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨立的。這可以根據當地不同的商業特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進行建筑施工圖紙設計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動；否則工程起動之后進行變動將會付出很大的代價。 
購物中心類
購物中心類的商業可能設計得相對稍微復雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的建筑體、建筑群、商業體、附屬一兩條商業步行街，也有可能是內部步行街加內鋪的形式等。 
所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據商圈屬性和經營模式決定初步的建筑方向定位。