從產業地產看走“輕資產化”道路

從產業地產看走“輕資產化”道路
近幾年，產業園區發展較為快速，越來越多的產業園區、孵化器如雨后春筍般拔地而起。但與此同時，產業園區面臨著轉型、升級，隨著萬人共赴這里逐漸變成發展的紅海，在這一背景下，眾多產業地產在轉型中采取“輕重并舉”的方式。萬科、保利地產、世茂房地產在內的傳統房企相繼提出“輕資產”發展的戰略轉型。在業內看來，隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，重資產將不再是房企的最佳選擇，而輕資產模式則會得到越來越多的用武之地。
富春硅谷作為產業地產輕資產化的忠實擁護和執行者，鴻偉摩爾公司董事長楊建偉先生認為，重資產的“地產化”那套不行了，產業地產一定要把利益看得更長遠一些。“當利潤和企業要求、區域發展發生矛盾的時候，首先是降低利潤滿足企業要求，滿足地方政府要求，為區域發展做更大貢獻，將來才能得到更多的收益，這是權衡取舍問題。尤其一個大項目頭一兩期還是虧錢的，投入大量的配套設施，前期肯定是虧的，如果為了短期掙錢為主，按照地產操作怎么掙錢怎么快怎么來，恰恰是做不了了。可能這個區剛開始還比較偏，很難把企業引進來，必須是把產品打造起來，一定是長遠利益，否則只是一錘子買賣，做了以后沒有后面的機會，所以一定要是更長遠的目標，這樣才能夠可持續發展。”
楊建偉談到富春硅谷打造的“輕資產”，即兩大體系產業生態平臺和創業生態圈，這些和公司的人才、服務、資源及品牌等打包起來即形成軟性資產。 “輕資產”的核心是“服務”，“賣服務”是”輕資產式”產業地產商的新活法之一。在運營環節上講，“賣服務”的基礎依仗前期的夯實招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務”的用戶基礎。之后，才需要思考賣什么服務，怎么賣，以及如何增強用戶粘性之類的問題。除此之外，產業地產商要靠“輕資產”活下去，而并非靠“輕資產”講故事，光憑借“賣服務”這單一來源顯然在當今這個階段難以活得滋潤。
“輕資產式”產業地產商的活法
對于“重資產”的全盤自持或部分自持式活法大家較為熟悉，或租或售，租售并舉，也有售后回租，主要的盈利渠道無非出租和出售等傳統渠道。
楊建偉在談及富春硅谷的運營模式上講到：“比如說園區運營服務作為一部分股權投入高成長企業，一部分是政策的補貼，包括我們本身的稅收，包括園區招更大客戶企業，政府補貼也有一部分。當然現在也在嘗試更多形式的服務，比如說怎么把服務做得更精準，增強與客戶的粘性，以資本身份方式入股高成長科創企業、以重資產入股高科技企業、用重資產作為投資商業配套以資產證券化實現資本的回收等等。實際上我們在整合，我們比地產更多的是整合更多社會資源，在服務過程中我有很多盈利模式設計，這個有很大得空間，未來產業地產盈利空間更多的在這方面，我們未來會做更多的探索。”
產業地產運營輕重平衡是關鍵
目前產業地產領域重的太重，很多產業地產商在重資產的漩渦中積重難返，輕的又太輕，一些純粹靠模式輸出的服務運營商往往很難將主動權把握在自己手中，未來產業地產需要發展成熟為一種合理的輕重動態平衡模式。
產業地產的核心是產業運營與服務，無論是政府，還是企業客戶，需要的不僅是重資產的物理載體，更是運營，管理，金融，資源，服務，孵化，引導，平臺和生態圈構建，這些只有在輕資產的層面才能得到解決，這一點和傳統商住地產主要面向個人消費者有巨大的差異。重資產是輕資產的載體，輕資產是重資產得以實現的根本動力源，產業地產正在逐漸步入輕重平衡階段。
產業地產現在還處于一個迅速增加資產的時期，重資產的感覺確實要比輕資產更顯眼一些。但是幾年后的今天，開始出現資產退出，房地產市場整體進入存量運營時代，輕資產的重要性就體現出來了。所以產業地產商必須目光放長遠，開始未雨綢繆的布局，富春硅谷就像她的名字一樣，不但是企業家搖籃更是財富的集聚地，杭州新經濟轉型升級之地就在富春硅谷。