如何去實現資產管理

如何去實現資產管理
 1、資產管理，貫穿始終。商業地產的資產管理要重視前期拿地后的資產規劃，資產管理團隊必須全程參與，并做好資產管理目標的設定，而非由顧問公司與開發商私自決定，最終資產管理目標如何落地實現?專業的資產管理團隊要依靠多年專業工作實踐，提前設定好科學的資產管理階段性目標與落地方案。
2、科學選址，棄地段論。韓寒熱門電影《后會無期》有句名言，小朋友愛分對錯，大人只看利弊。同樣的，從資產管理的指標來看，投資回報率是個相對數據。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
3、定位精準，資產組合。大量的商業地產成敗案例實踐告訴我們，定位不容出錯，如自持集中性商業與其它泛商業物業如酒店、公寓、寫字樓、商業街的面積占比與物業組合形式、內部交通組織等的關系，一旦資產組合出現比較大的失誤，1+1大于3無法實現，優良資產變為不良資產，資產管理目標的實現遙遙無期。這是資產管理的核心精髓，也是評估與考核“資產管理團隊”能力與績效的重中之重。
4、控制投資，鎖定造價。專業團隊為了達到最佳的資產管理目標，會嫻熟的駕奴與管控好各個環節。產品是否高大上都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續的定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
5、特色引領，考慮成本。商業地產是高速變化的潮流行業，現業內大力提倡體驗式業態、創新業態，誠然，基于同質化的加劇，沒有創新的商業未來基本無法生存，而過度創新的項目又會將項目送入墳墓。拿捏好創新的度，一個重要的衡量標尺就是為創新所付出的投資回報成果，財務數據是判斷市場創新進化方向對錯的最好標桿。
6、精選業態，挑選黑馬。業態規劃和品牌選擇是商業地產最為重要的問題。好的資產管理者，能夠洞察業態發展趨勢，巧妙的將未來快速成長的業態以較低的租賃成本引入，從而讓整個商業分享品類引爆的紅利，這點和風險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當下最熱的業態或品牌，付出的代價也越高，財務回報肯定不理想，選擇成長中的業態才是王道。
7、運營管控，提升坪效。EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運收入，控制營運成本。很多開發商不切實際地配置了豪華的運營團隊，或照搬華潤萬象城、萬達等運營體系，卻罔顧項目實際，或脫離項目資產管理成本; 還有的資產管理團隊通過投入巨額的各種措施做旺場活動，提振人流，達到提高租金回報，或適時翻新改造來確保物業保值與增值，。考核經營管理績效的指標也是這種投入和租金、銷售增長的關系。診斷、優化、創新、提升是商業資產后期運營過程中的更為重要的因素。
總而言之，資產管理體系比較復雜，資產管理如人一般也有生命周期，如錯過了塑造性強的少年的成長期，那么到了成熟期階段，資產的價值是無法實現的。商業地產的資產管理包括資產策劃、資產目標設定、資產培育、資產管理、資產退出等，現資產管理對于國內商業地產運營現還處于起步階段，三言二語的確難以說清楚。有過學車經歷的朋友，專業的教練一般會講一個重要的經驗，開車最重要的是要提早預判路況，遇到突發狀況才能提前快速作出反應，以免陷入危險的境地。商業地產的資產管理也是理。如果將商業地產開發比作一個精密的儀器，老練的操盤手一定知道這個復雜的巨型機械的關鍵控制點在哪里。一言以蔽之，提前預判、輔之以周密的調整方案與不折不扣的實施，然后，再評估與持續優化、持續穩步提升，才是資產管理的關鍵。