隨著我國房地產調控長效機制不斷完善，房地產行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。行業集中度逐漸增加，房企在應對融資收緊、債務壓力的同時，還要穿越疫情黑天鵝帶來的危機，在不確定中尋求高質量的增長。
2020年中國房地產行業發展大趨勢是什么？城市更新在未來房地產發展中起的地位和價值是什么？此次疫情及國際國內環境變化對中國房地產業會有什么影響？種種問題，都值得我們深思與探討。
近日，佳兆業集團控股戰略研究院聯合佳兆業城市更新集團城市更新研究院聯合推出《2019-2020房地產行業白皮書》（以下簡稱白皮書），對未來中國房地產行業走勢做出最新研判。
白皮書包括地產篇、城市更新篇、產業資本篇三個篇章，從“地產尚未到頂，但玩法已變，內生能力驅動房企盈利到達新峰值”、“坐享增量向存量轉軌紅利，城市更新迎來新的十萬億級的黃金大賽道”、“大資本時代來臨，資本助力產業崛起”等核心觀點展開論述。
“今年的銷售額不一定比去年低”
“我倒不是特別悲觀，今年的銷售額不一定比去年低”，佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為，一季度受疫情的影響，房地產銷售有很大的下滑，但即使受到一些影響，下滑的幅度是有限的，而且，很明顯近期整個市場又開始熱起來了，市場會有一個報復性的恢復。
劉策還特別提到，在資本市場方面，未來房企一定是賺兩道錢：賺趨勢的錢和賺預期差的錢。
在劉策看來，無論是股市也好，還是房市也好，其實最終就賺兩道錢，第一個就是賺趨勢的錢，房地產只要沒有大的波動，它處于長期向好的一個態勢不會改變，只要一直在里邊，是能賺到錢的。
第二，賺預期差的錢。他講到，當買資市場劇烈波動的時候，其實賺的就是預期差的錢。他舉例說，就像現在這個時點，肯定對房地產的分歧非常之大的，有看衰的，有看多的。
據他透露，對于佳兆業來說，肯定是積極看多的。佳兆業在這時點肯定是要在逆周期去加大投資。如果判斷對了，利潤、規模都會進一步提升，在行業的影響力和排名也會迎來提升。
對于2020年中國房地產業發展趨勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中國房地產市場好壞，關鍵要看新型城鎮化指標。從大趨勢來講，疫情會影響購房的能力，但是影響會減弱。所以供求量如果有較好的表現，總體上是看好市場發展的趨勢。
樂居控股首席研究員姚育賓則認為，受全球的疫情沖擊及金融市場的影響，國內的貨幣和財政政策非常積極；目前樓市調控還是“穩”字當頭；對于目前的市場，持謹慎樂觀態度，因為開年很難，今年要快速扭轉疫情困境有一定難度；接下來房地產對城市更新的重視程度會更高，會加速去推進。
“今年有可能會出現開發商戴著口罩活下去，買房人戴著口罩搶房子的現象”，在地產資深媒體人朱文策看來，對于高負債的企業而言，今年會是非常困難的一年，活下去的首要任務是降負債。從房地產本身的需求看，房地產的需求不是消失了，而是延后了。但是因為海外的疫情嚴峻，外需萎縮，對外出口的行業將受到影響，也會影響到外貿出口行業的收入，最終會不會慢慢傳導到房地產，還要進行觀察。
佳兆業白皮書提到，未來的10~15年開發依然是主流。對此，很多業內人士表示贊同，認為2020年雖然受到了疫情的一些打擊，但未來幾年里面，基本上年銷售額都會在15萬億上下浮動。且從全國復產調查來看，疫情之前和后疫情時代相比，沒有城市出現明顯拐點。
城市更新：十萬億級的黃金大賽道
白皮書明確中國房地產正處于從增量市場到存量市場的轉軌期，多樣化政策組合構建多樣化存量更新方式，龍頭逐步從區域深耕向全國化布局戰略演變，未來的發展趨勢將是體量決定地位，質量決定護城河。那么，目前這個存量市場的總價值大概是多少？考驗的又是企業的何種能力？
劉策認為，自1998年商品房改革以來，中國房地產總市值已超過300萬億元人民幣，并仍處于不斷增長的狀態。即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億級的黃金大賽道。
在劉策看來，城市更新的邏輯和過去也不一樣，不是簡單地推倒重建搞住宅，現在可能技術含量越來越高了，可能不僅僅是一個住宅的項目，工改工項目產生融合項目，大體量的項目，更加考驗房企的這種綜合運營能力。
“城市更新雖然現在才火起來，但是它的競爭已經進入到深水區，未來我覺得不僅僅是規模之爭，在關乎拓展、轉化的總量等，未來將更加考驗企業的綜合能力”，劉策坦言。
“都市圈和城市群周邊的城市、城鄉結合部將是未來城市更新的亮點”，嚴躍進判斷，之前的城市更新是建立在中國城市房地產角度去講的，但是隨著農村集體經營性建設用地的入市，以及農村存量土地的開發，城市的邊緣村鎮的價值比城市影響要更大，它涉及到農村跟城市的交界，未來將會是開發的重點。
“未來，一二線城市的城市更新地位和價值一定是比較高的。”朱文策強調，城市是一項公共政策，它不全然都是拆除重建，還包括柔性改造等。在這個過程中，要注重對于弱勢者、失語者權益的保障。
在姚育賓看來，城市更新將呈現健康、智能化、多元化三大趨勢。具體來說，城市更新不再是簡單的拆舊建新，而是會更注重一些綠色、環保、健康、宜居等；5G時代已經到來，人工智能也越來越成熟，未來很多城市更新項目都會融入這些智慧元素；此外，城市更新不再是簡單的住宅開發，開發主體能夠需要導入多元化的產業，一起來幫助當地的經濟發展。
后疫情時代：房地產行業何去何從？
劉策指出，房價漲跌與金融政策、貨幣的放松程度有直接關聯，可能與經濟的基本面關聯并不大。
今年的情況跟2015年較為類似，整個經濟的基本面是比較差的，反而在經濟基本面比較差的情況下，整個的財政政策更加積極，貨幣政策更加寬松，所以，可能整個房價的表現可能會和經濟壓力關聯度不強。
劉策認為，對于開發商來說，站在一個大的趨勢的維度，房地產是向好的。當站在基本面下行，貨幣供給寬松的角度，它也是利好房地產。因此開發商還是要保持這種戰略定力，要堅定房地產的信心，去抓好規劃、抓好企業融資，在現金流穩定的基礎上再積極的去杠桿降負債。
而對于購房者來講，他建議，理財觀念要更新，不應該停留在靠炒房賺錢階段，這個階段已經過去，應該去關注到整個資本市場基礎性的制度變革，也要關注到資本市場未來一個長牛的趨勢，要更多的去關注投資標的，提升自己的投資能力。
收入是市場風險有一個很重要的影響因素，今年的收入和就業壓力比較大。不過，嚴躍進認為，政府給出了一些非常好的政策，各地都提出了刺激住房合理消費的政策，這有助于對沖房地產市場負面影響。
在朱文策看來，疫情可能會給地產業產生三方面影響：一是買家需求會變化，未來大社區的健康住宅會更加有市場；二是對于開發商來講，疫情可能加速它去思考，只有好的產品和服務，才能持續創造價值；三是無論是企業還是個人，在行業的重大危機中能不能活下去，往往取決于他在危機來臨之前的長期思考和經營機制。
“對于房地產而言，無論是供求端還是需求端也好，需要有時間去修復市場。隨著疫情逐步控制，購房需求正在慢慢釋放，整個市場可能會‘先挫后沖’”。姚育賓表示，房企的融資和資金可能會有一些壓力、企業會更注重經營質量、線上營銷將更受重視。
數據顯示，受疫情影響，一季度新房銷售額有20%左右的損失，酒店業績則由30%~40%的損失。不過，只要中國的城市化進程不打斷，那么對房地產的影響就不會太大，目前復工復產各方面恢復得都較為健康，因而，今年房地產市場預計不會太差。
文章來源：樂居財經
