在全球經濟一體化的背景下，任何一國的經濟發展均與其他各國息息相關。受疫情影響，歐美經濟環境遭遇較為嚴重的沖擊，而我國雖然較早實現了疫情的可防可控，但經濟表現也難以走出獨立行情。
在疫情的影響下，我國經濟的三駕馬車一定會受到深遠的影響，在未來較長的一段時期內，外需萎靡、內需擔綱，一定是我國經濟復蘇的主基調。那么結合我國10年經濟翻番戰略目標的兌現要求，我們來具體看一看，地產行業存在怎樣的發展趨勢和機會。
2020年行業總量萎縮
是大概率事件
疫情帶來的多重因素影響下，行業總量可能會顯著下降。
其一，按照慣例，每年的一二月份，樓市都會有一波返鄉置業小高峰。特別是四五線城市的樓市，受益于返鄉潮，會涌現出不小的購買力。但自2020年一月份疫情爆發以來，許多經濟活動被迫停擺，房地產銷售活動也暫時性停滯，導致絕大多數房企銷售額受損。
從圖中我們可以看到，百強房企僅2020年1月的銷售額就降低51%。整個行業一季度商品房銷售額同比下降24.68%，銷售面積同比下降26.32%。
其二，恒大率先降價，引爆了購房者的降價預期。而對中小房企來說，降價空間相對有限，所以很多會選擇捂盤惜售、暫避鋒芒。從近三年重點城市新開盤的數據表現來看，2020年一季度的新開盤次數和出售房源數量均接近腰斬。
其三，居民的收入預期下降。2020年1至2月，我國城鎮調查失業率存在明顯的上升，居民未來的收入預期顯著下降，因此，剛需群體的購買力水平受到影響，全面復蘇仍需要政策的進一步刺激。
行業后市需求會復蘇
改善型需求率先回暖
我們從需求端來看，在國內疫情穩定之后，房地產市場的需求量已呈現出向好趨勢。
首先我們來看需求現狀，2020年三四月份的剛需認購同比下降了35%，但是改善型和次改的認購則下降30%。
基于表面的數據我們推測，改善和次改的認購金額，其實際的下降幅度可能并沒有這么大。因為同一面積段，在一線、二線、三線及四線城市，可能存在一定的認知差異。比如，125平方米的房子，在深圳可以算作豪宅了，但在三四線城市則是剛需。
所以我們將數據結構進行調整后，改善和次改的認購金額下降幅度，大約在15%至20%左右。意味著，這一部分群體的需求還是具有保障的，他們的復蘇力度相對比較大。
其次關于到訪量，這里其實有兩類數據。
一類是，今年4月份到訪量大約相當于去年同期的90%左右。但經過我們調研也發現，也有企業超過了去年同期，比如說陽光城。
那么我們是否可以就此判斷，市場已經處于反彈的態勢了呢？
我們不排除在疫情影響下，過往二三月份的市場需求，可能被延緩到了4月份集中爆發。因此，基于表面的數據去預判市場已經處于反彈的態勢，我們持較為嚴謹的態度。
另一類是，周到訪量環比上一周下降的幅度較大。就此很多房企可能會提出疑問，是不是現在市場需求的反彈開始見頂回落了，所以后續的市場表現就不容樂觀呢？對此我們持否定態度。
通過我們調研，如受法定假日影響，一周只有一天的周末，少了一天的假期，那么案場的周到訪量就會有特別大的影響。如果仍是兩天的周末，訪量量的數據肯定不是呈現觸高回落，一定還會持續走高，所以我們不用特別的悲觀。
正如中梁地產業務聯席總裁李和栗在交流中所提到的，疫情對我們行業的影響是短期的，需求仍是存在的，只是被延后。
最后，從認購端我們可以看到，4月份的認購總額，已恢復到去年同期70%的水平，呈現出逐漸好轉的趨勢。
行業銷售價格下降
價格分化態勢顯著
接下來我們來看一下價格變化。調研的數據顯示，今年行業內打折的項目相比去年多了10%。其原因在于，一方面，很多房企不得不跟進恒大等頭部房企的打折策略；另一方面，出于自身現金流的壓力，部分房企只能選擇以價換量的方式快速回款。
從全行業來看，2020年初，百城住宅平均售價略有下降。從數據走勢可以看出，2020年1月之前，平均價格保持上漲趨勢，2020年2月受全國范圍內疫情沖擊，購房者多持觀望態度，導致銷售價格呈現較大幅度的下降。
降價潮在行業內正在發生，無論是頭部千億房企還是區域龍頭企業，大家對于五六月份的營銷戰都保持了較高的期望。
由于一季度銷售受阻，房企去化及推盤壓力后延至二季度，預計多數房企都會集中推盤，可能會出現“供應踩踏”。屆時，具有差異化產品優勢的房企，將會脫穎而出，跳出同質化競爭的泥沼，從而規避價格戰帶來的影響。
二三線與四五線城市，房地產價格持續分化。
近年來，城市建設、交通建設，產業發展等因素，正在讓部分二三線城市的頭部效應越來越明顯。但是，當下沉到四五線城市的時候，我們會發現另一番現象，就是馬太效應正越來越明顯，強者民營經濟活躍、凝聚力增強，弱者人口流失明顯，產業凋零。
反映到房地產行業，城市發展潛力、土地價格、市場需求以及居民購買力水平等方面的差異，均對不同城市的樓市價格分化，產生了關鍵影響。
融資環境邊際放松
融資窗口期到來
由于國內疫情較早得到控制，我國各行各業目前都在慢慢復蘇，經濟恢復走在了國際的前面，前景相對更為明朗。從2月初，央行萬億元流動寬松、下調1年期MLF10個基點來穩定市場預期，再到個別地區銀行開始落地房貸差異化，房企迎來了較寬松的前融環境。
因此，從中長期來看，隨著政策端的利好因子逐步得以釋放，市場的流動性顯著增強，地產行業的融資環境將會迎來邊際放松。
資金總量在放量：2020年3月，房企的境內融資環境延續放量趨勢，房地產境內債當月發行規模達1180億元，創出2016年7月以來新高，環比增長204%，同比增長48%。
融資價格在下降：綜合考慮房企的發債類型、發行期限及發債規模等因素，2020年第一季度，房企在國內的發債成本多控制在5%以下。
隨著國內復工復產穩步推進，以及因城施策的地方扶持政策等利好，房企境內融資環境仍會持續向好，融資價格短期內仍呈下降態勢。
融資途徑可拓展：雖然房企融資的環境持續改善，但房地產金融政策大概率仍將保持“連續性、一致性和穩定性”。而房企對于資金的訴求，其實取決于房企對未來發展的訴求。
如果房企對未來有較高的增長訴求，那么在融資渠道方面就需要去全面考量。除了傳統融資之外，供應鏈融資、自持物業的標準化、境內債、境外債、建工融資、創新融資、基金等方式也均可嘗試。
行業加速洗牌
幾家歡喜幾家愁
銷售目標基本不變：經我們大量的調研走訪，目前百強房企，基本都沒有調低年度銷售目標，仍然有發展中房企，2020年的增長目標超過30%，甚至50%。足見房企對未來行業走勢總體持樂觀態度。
行業洗牌加劇：疫情沖擊之下的2020年，行業總量大概率萎縮，蛋糕變小，房企要確保規模甚至獲得規模的進一步增長，這背后一定是搶奪其他房企的市場份額。
正如融創中國董事長孫宏斌判斷，今年的并購機會肯定比往年大很多，融創內部把它定義成洗牌年，遠遠超過任何一輪機會。
所以，一定會出現此消彼長、幾家歡喜幾家愁的局面，行業競爭勢必加大，行業面臨再度洗牌。部分競爭力較弱的房企，市場份額將被大型房企瓜分，所以我們預計，這些房企半年度可能會將全年銷售目標下調10%左右。
行業分化仍在加速：從行業集中度來看，TOP10、30、50房企集中度在持續攀升，2019年龍頭房企銷售額占比已經接近六成，強者恒強。
行業政策空間加大
樓市未來值得期待
首先，五限政策中，我們需對限價保持足夠敬畏，房價已是政治問題，但其他“限”放開的空間很大。
依照過往經驗，接下來的一段時間內，地產繁榮將是大概率事件，但是全面放松價格管控不太可能。所以關于后市價格的預期不宜過高，政策管制的天花板可能會一直存在。
當前各地其實都在醞釀政策的出臺，除了價格之外，在限購政策、限貸政策、限售政策及限商政策等方面，仍會存在邊際放松的可能。因此，政策層面仍會有比較大的空間值得房企去期待。
其次，目前的政策利好聚焦在“供應端”，未來政府慢慢會釋放“需求端”的政策，畢竟購買力受到了不小的影響。
近期我們也可以看到，部分城市已采取了調整土地出讓金繳納期限、順延竣工期限、對于困難房企降息減稅等政策措施，在預售政策、融資環境、稅收優惠等方面也進行放松，但這些政策的側重點主要集中在供給端。
在因城施策的基調下，預計后續將會針對需求端釋放一些利好政策，例如購房補貼、契稅減免、降低首付比等。
最后，從當前的宏觀政策可以看出，樓市已然具備上行條件。
2020年3月27日，從中央政治局會議的最新成果中我們看到，國內即將全面的啟動經濟預案，主要是4個維度：一是引導貸款利率下行，二是提高中央政府財政赤字，三是發行特別國債，四是增加地方的專項債。
這幾項政策的出臺，為后續樓市的上行做足了鋪墊。因此，未來的政策環境應該是偏樂觀的，房企短期對于四五線樓市的預期，也可以適當的調高。
文章來源：明源地產研究院
