在度過可能是最寒冷的一個冬天后，商業地產市場終于開始嗅到一絲春天的氣息。
數據說話。5月6日，國內商業地產龍頭萬達集團官宣，5月1日至5日期間，全國萬達廣場實現客流和銷售的大幅回升，和去年同期比，萬達廣場累計客流回升度達到93%，累計銷售回升度達到95%。其它商業地產企業也在復蘇中，據贏商大數據監測，5月1日至5日期間，全國74個樣本購物中心日均客流達1.7萬人次，整體恢復至去年同期約58%。
進入6月以后，商業地產回暖的勢頭更加明顯。即便不看行業的數據，從消費者個人的角度來說，應該也能感受到不管是商場還是寫字樓都在逐漸恢復往日的人流和節奏，以至于有時我們甚至會忘了僅僅是一兩個月前，這些地方曾經是多么蕭條。
實際上，疫情并未遠去，可以預期的是在未來較長一段時間內我們還將與病毒共存，包括零售商業和辦公樓在內的商業地產投資和運營因此也將受到深遠的影響。
商辦市場交易漸趨活躍，開發商亦加快布局
疫情期間，全國范圍的封城閉店，導致商業活動陷入冰點，連商業地產市場最為活躍的一線城市也不能幸免。
以北京為例，根據世邦魏理仕發布的報告，1月下旬到3月中旬期間，實體商業受到疫情嚴重影響，客流量和銷售額大幅下滑，部分商場縮短營業時間或暫停營業。餐飲、線下服務以及除超市外的零售業態受沖擊明顯。在此背景下，一季度北京市沒有新增零售物業項目。
辦公樓市場也同樣慘淡，受疫情影響，大部分項目停工，建設進度遲緩。國家統計局數據顯示，1-4月辦公樓施工面積累計值為31348.1萬平方米，累計增速為-2.2%；辦公樓銷售面積為642.61萬平方米，累計增速為-32%，雖已恢復至去年同期的一半水平，但如與辦公樓施工面積增速相比，回升速度更顯緩慢。
盡管商辦供需市場復蘇緩慢，但商辦資產的交易仍保持一定的熱度。一季度最具代表性的大宗交易項目要屬新加坡政府投資公司（GIC）斥資80億元人民幣收購北京LG雙子座大廈，再次凸顯外資對一線核心物業的信心；另外，景瑞控股在2018年通過法拍以3.2億元人民幣購得位于東城區的NAGA上院項目，3月份被九江線材以4.76億元收入囊中并將作為公司總部，意味著在完成收購和改造不到兩年的時間里，景瑞控股就獲利近50%。
北京、上海這兩個城市的大宗交易仍是最頻繁的。據觀點指數統計，4月份，上海和北京共有4宗商辦資產成功交易，合計交易金額超85億元，收購方有保險企業和基金等。
除了上海和北京，一些強二線城市也開始吸引更多資本入局。最新的一宗交易是，6月5日，基匯資本宣布已通過獨立投資賬戶，收購位于杭州的46層超甲級辦公樓——歐美金融城T6辦公樓，主要租戶為阿里巴巴集團。值得注意的是，此前其主要集中于一線城市進行商辦物業的買賣，極少在二線城市出手。
與此同時，開發商在商業地產方面也在加快拿地和開業進程，尤其是加快核心城市的布局。例如，瑞安于5月21日以4.296億元競得上海市青浦區一幅商業文體用地及一幅餐飲旅館用地的開發權，準備開發蟠龍天地；深圳華僑城將于6月24日開業紅山六九七九商業中心，項目為低密度全天候開放式街區，將引進華南首家開心麻花劇院、7000㎡盒馬鮮生等。
疫情沖擊帶來長久挑戰，商業地產轉型壓力大
上述種種，均表明商業地產市場或許已熬過最艱難的時刻，但春天是否已經真切到來，還需更多積極信號。
疫情之后，行業共識是商業地產會發生一些重要的變化：綠色健康安全成為用戶首選、資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起、科技賦能智慧運營迎來窗口期等等。
這其中的每一個命題，都看起來很美，但對于從業者來說都是長久的挑戰。
以“綠色健康安全”來說，戴德梁行在研究報告《新冠肺炎疫情對中國商業地產的影響及應對》中表示，當下多數購物中心都是內向型的購物盒子，疫情爆發后，開放式街區、通風性較好、戶外空間較多的購物中心，反而能夠接納人流需求，因此預計未來購物中心在建筑形態上會有更多的空間余地，泛健康也將是未來一個主要的基調。辦公樓也是同理，對空氣質量關注度的提升將轉換為對物業空調、新風系統的關注，更加健康、智能成為物業發展趨勢。
再說科技賦能和智慧運營，對零售商業地產來說，個人消費習慣的變化對線下業態的沖擊已是老生常談，到店客流即使在疫情爆發之前已經處于下降趨勢，疫情更是加劇這一趨勢。經過這次疫情，零售商業地產人士普遍認為，智能化和智慧化是未來業務增長的最重要抓手。
所有這一切，都意味著更高的成本投入，而租金收入在經濟下滑的大環境下很難有明顯增長，兩廂對照可知商業地產面臨的轉型壓力之大。任何一家企業恐怕都不敢說勝券在握，畢竟在殘酷的市場淘洗中，生死存亡不過是在一線間。
后疫情時代，全球形勢異常嚴峻復雜，從業者唯有抓住當前較好的發展窗口期，加速轉型。
小結
在任何一次危機中，我們往往都容易高估短期的變化，卻低估未來長期的變革。
盡管疫情令商業地產上半年步履維艱，但從中長期來看，在此次疫情的推動下，無論是開發商、運營商還是投資機構，都在加快從粗放式發展向精細化管理的步伐，從而打造資本退出的商業基礎。
這注定是一場持久的探索，但相信冬天總會過去，春天終將如約而至。
文章來源：資管云
