商業(yè)地產(chǎn)的幾種商業(yè)模式

商業(yè)地產(chǎn)的分類

根據(jù)項目獲取方式的不同，商業(yè)地產(chǎn)可分為自持和租賃兩類。自持類項目包括自行開發(fā)和購買兩類，自行開發(fā)指的是企業(yè)取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設并持有的物業(yè)，購買則是企業(yè)不拿地開發(fā)，而是從其他開發(fā)商手中購買已建成的商業(yè)地產(chǎn)項目。自持模式下房企擁有項目產(chǎn)權(quán)，可自行決定后續(xù)經(jīng)營方式。租賃類項目指的是企業(yè)從第三方租入已建成的項目，企業(yè)作為承租方向出租方支付租金。

根據(jù)項目運營方式的不同，商業(yè)地產(chǎn)可分為出售、出租、自營、證券化四類。出售指的是項目開發(fā)完成后企業(yè)出讓產(chǎn)權(quán)，由購買方進行經(jīng)營，企業(yè)獲取一次性資金收入，包括整體出售和散售兩種形式，由于商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、規(guī)模大，因此出售時以散售為主。出租指的是將項目租賃給商家，企業(yè)收取租金，包括整體出租、分片出租、零散出租等。自營指的是企業(yè)既不出售也不出租，而是自己參與項目的經(jīng)營。自營又可以分為房企獨立經(jīng)營和委托管理兩類，委托管理指的是房企將項目交由第三方運營，在酒店運營中比較常見，通常是房企與希爾頓、洲際等知名酒店經(jīng)營企業(yè)合作，房企支付酒店經(jīng)營企業(yè)委托管理費，扣除成本費用后的收入歸房企所有；獨立運營模式則是去掉了第三方經(jīng)營環(huán)節(jié)，房企自行招商、規(guī)劃業(yè)態(tài)和實施經(jīng)營管理，相比委托管理模式來說可獲得的利潤空間更大。證券化模式則是房企將自持項目打包出售給房地產(chǎn)基金或者REITs來回收資金，同時房企也可以持有部分基金股權(quán)，分享后續(xù)的項目管理收益。

根據(jù)項目獲取方式和運營方式的不同組合，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式主要分為6類。

主要房企的類型

目前商業(yè)地產(chǎn)房企的業(yè)務模式以自持+出租、自持+自營為主。

租售的不同

知道了分類和其中的差異，下一個問題就是，不同商業(yè)模式之間的信用資質(zhì)差異在哪兒？

從項目運營的角度，刨除在中國不成熟的ABS和混合模式，主要還是租售兩種。對于債權(quán)投資人而言，租的吸引力更大，主要有三個理由：一是“租”的模式相較“售”的模式，其經(jīng)營性現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。二是“租”的模式相較“售”的模式，其盈利能力更強。三是地產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為可行的融資模式逐漸興起，“租”的模式更易實現(xiàn)證券化。

總的來說，相對于以銷售為主的盈利模式，自持物業(yè)獲取租金收入的模式下現(xiàn)金流更穩(wěn)定，盈利能力也更高，融資能力也更為優(yōu)異，因此更受債權(quán)人青睞。但值得注意的是，由于以租為主的盈利模式下更關注長遠收益，資金回籠速度較慢，必須關注其項目初期巨大的投入是否有充足的資金支持，以免過度投資產(chǎn)生資金鏈緊張的問題。

文章來源：HB固收筆記