今年以來，受新冠肺炎疫情影響，商業地產受到不小的影響影響。而隨著疫情得到控制，商業地產也在慢慢復蘇。對于企業來講，他們不僅更加注重對商業項目的運營及管理，對于項目布局也越發重視。一二線核心城市發展優勢顯著，雖然競爭較為激烈但仍然是商業地產企業持續關注的重點區域，同時隨著消費下沉以及三四線城市消費力量的崛起，為尋求新的發展機遇，核心城市群的三四線城市同樣受到商業地產企業的關注。
重點城市群內的一二線核心城市仍然是企業布局的重點
重點城市群和都市圈內的一二線城市發展優勢顯著，經濟水平領先，人口吸引能力強，潛在需求旺盛，仍然是商業地產企業進行布局的重點區域。2019年2月，《國家發展改革委關于培育和發展現代化都市圈的指導意見》出臺，加快培育發展現代化都市圈，計劃到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，中心城市核心競爭力和輻射帶動能力將得到增強。2020年4月3日，國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。其中城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制”。隨著城市化進程的不斷推進，在產業及消費需求升級的引領下，一二線核心城市人口持續流入、居民購買力穩步提升，軌道交通建設的加快帶動核心城市外延不斷擴大，為商業地產需求的快速釋放創造了有利條件。
商業地產代表企業的戰略方向也大多聚焦于中國的核心城市群，并在此基礎上布局城市群核心區域。規模較大和發展較快的華潤置地、龍湖集團、大悅城控股等商業地產龍頭企業均聚焦于中國核心都市圈內的重點一二線城市。
從購物中心布局來看，大悅城控股等商業地產企業持續深耕一二線核心城市，分享城市發展和居民消費升級的紅利。大悅城控股專注于城市綜合體的開發與運營，截止2019年末，公司已開業10個大悅城購物中心及1個祥云小鎮項目（不含管理輸出項目），覆蓋北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個一二線核心城市；同時，公司在建擬建的購物中心項目還有12個，亦位于中國一二線核心城市。同樣，中國金茂持續深耕一二線核心城市，截止2019年主要商務租賃及零售商業運營項目11個，集中在北京、上海、南京、長沙、青島等城市。
從寫字樓布局來看，一二線核心城市亦是頭部企業的優選之地。保利發展控股集團2019年年報數據顯示，保利發展在中國境內發展的在建及擬建寫字樓項目主要集中在粵港澳大灣區及一二線城市；在營項目主要分布在北京、上海、廣州等一線城市，以及沈陽、天津、青島、武漢、重慶等優質二線城市。卓越集團在戰略布局上堅持“1+1+X”戰略，聚焦粵港澳大灣區及長三角經濟圈，同時注重核心一二線及其他高增長城市，持續深耕深圳寫字樓市場，陸續落地卓越大廈、時代廣場、前海壹號等標桿寫字樓項目。
在新冠肺炎疫情影響下，商業地產行業受到明顯沖擊，因此相關企業對于商辦用地的拿地意向持相對謹慎的態度。同時當前宏觀經濟及消費均同比下降，為減少未來經營的不確定性風險，企業在商辦用地的布局上更加青睞經濟基礎好、消費能力強的一二線核心城市。
商業地產企業對一二線城市持續關注，尤其更青睞于北上廣深等城市群內的核心城市。在都市圈發展戰略下，未來核心城市及其聚集的長三角、粵港澳等區域仍然是經濟發展的主要支撐和消費需求的重要來源。
三四線城市消費崛起，積極布局潛力區域
商業地產企業在遵循城市群-都市圈-核心城市的布局邏輯的同時，對于發達城市群內的三四線城市同樣保持較高的關注度。隨著軌道交通的發展，核心城市外延不斷擴大，不僅帶動商業地產向外圍和郊區發展，也對周邊三四線城市產生輻射和帶動作用；同時重點三四線城市消費力量的崛起和商業業態升級的需求，也推動商業地產企業持續在三四線城市布局。
在新型城鎮化的背景下，三四線城市的消費潛力將得到釋放，商業地產發展空間巨大。同時不斷迭代的商業基礎設施和互聯網環境更加推動著“小鎮青年”和城鎮居民呈現出更強的消費意愿和消費能力，三四線城市消費群體將成長為消費市場中的重要力量。作為新一輪消費升級的主力群體，三四線城市對于影院、時尚、文娛等體驗式消費同樣表示出較高的熱情，“消費下沉”將推動著商業地產企業持續在三四線城市布局。
越來越多的商業地產企業關注到三四線城市蘊藏的消費動能，因此持續布局三四線城市。2019年，萬達商管新開業的43座萬達廣場中，三四線城市合計占比超七成。截至2019年底，新城控股已累計開業63座吾悅廣場，其中一二線及省會城市18座，占比近30%；三線及以下城市45座，整體占比超70%。
從土地市場來看，2020年商業用地在三四線城市成交的比重仍然領先。根據CREIS中指數據，2020年1-6月全國300城商辦用地成交分布中，三四線城市占比達48.5%，均領先于一線和二線城市；2020年1-6月，湖州商辦用地成交規劃建筑面積超400萬平方米，在三四線城市中占比相對較大，濰坊及菏澤成交面積均超150萬平方米。
整體來看，商業地產企業結合自身發展特點，在市場不斷調整變化的階段，仍表現出較為理性的布局偏好。一二線城市整體商業和產業發展潛力較突出，是商業地產企業始終關注的區域。而借助城鎮化發展帶來的紅利以及消費下沉的差異化特征，三四線城市，尤其是在長三角和珠三角區域等經濟較發達的城市群的三四線城市，其消費力量崛起也將吸引商業地產企業布局以尋求發展機會，促進商業地產企業進一步提升經營績效，保持良好的成長性。
文章來源：大宗行物業交易網
