無論是接觸銀行、信托、基金、債券等各個渠道的金融機構，從專業投資機構來看，商業地產的所有操作模式必須轉化成國際通用的財務語言。金融資本的本質就是逐利，無論這個資本來自于保險機構、養老基金、對沖基金還是其他各類機構，金融行業更關注的是商業資產的回報效應。
真正痛點——資產管理
因每個金融渠道融資的成本不同，因此各個渠道對物業的投資回報率也不盡相同。在這樣的情況下，當前投資收益和未來資產增值，都是評估投資條件的重要財務指標。業界很多人將評估項目投資收益的核心關鍵是地段和選址，更相信普遍市場趨勢而不認可人為的力量。
可惜的是，我們能看到太多的案例，位居城市核心地段，但門可羅雀。資產待價而沽，卻無人問津。而有些項目，雖地處偏遠，但仍人流如織。大量的案例表明，粗放的地段論顯然不能救商業地產的命，商業地產運營真正的核心是系統優化。這個系統，就是商業地產開發的真正痛點：資產管理。
北京銀泰中心，位于CBD核心區域、長安街的中軸線，多么高大上，但買這里的人就一定賺翻？從2012年6月到2016年6月四年間，北京市二手房均價上漲了85.72%（實際學區房的均價上漲比這個高很多），銀泰中心上漲了9.59%，平均每年上漲2.39%，就算基本的貸款融資成本都不能抵消掉，絕對是失誤賠本的投資。
拋開銀泰中心這一個例，整個國貿區域在2013年的那輪行情，還是隨著北京市漲幅在自然上漲，基本上你閉著眼睛買都會賺錢，而時間到了2016年這波行情，國貿區域基本上已經停止上漲，只有個別樓盤還在小幅上漲，實際上北京的房地產市場已經切換到了“白銀時代”，樓盤之間開始出現分化，以前閉著眼睛買都賺錢，現在必須擦亮自己的眼睛，多分析思考，多實地看盤少操作，如果稍有不慎甚至有可能虧錢。
短板——資產價值運行系統
商業地產是持有型的產品，我們把這些項目看作是資產，這是無可厚非的。而對于這些項目的運營可以納入到資產運營管理的范疇。
但大多數人認為運營就是一個商場、一個購物中心的開業，以及開業之后的正常的經營管理和物業管理。其實這種觀點考慮得還不夠周全，這是導致中國大部分商業物業中心投入運營以后被消費者津津樂道的沒有幾個的原因。反而大部分商業和中小型商業的空置率會越來越多，而且目前逐漸在提升。所以出租收益會降低，因為投資回報完全與成本投入不成正比。
所以資產運營是對資產投資和資產提升的最重要環節。資產運營是項目的維護過程，通過經營績效評估，重大翻新、改造和提升，市場價值的提升，通過經營改善、繁簡措施，實現資產的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機會實現價值變現過程。
資產管理運營應該是當前商業地產開發商必須重視的環節。因為在商業物業變現的時候，還需要項目的變現評估。資產運營管理的使命是從商業項目開始，這個商業項目是除了住宅以外的都屬于商業項目。任何商業項目開始的時候，是商業地產資產運營的開始。
資產運營管理的重要性，是可以帶來商業物業的保值和增值，穩定的開發資金流，良好的品牌信譽度。這種資金開發流是在運營了幾個項目之后，幫助開發商，通過你的運營要改變以前僅僅靠出租來獲取的回報。
發展之殤——資產價值發現系統
隨著房地產市場面臨結構性變化，行業在持有型物業方面出現了越來越多的嘗試和成果，優質的商業地產資產正在形成，相應的金融創新也在進行當中。單純從商業地產看商業地產，并不能從根源上解決當前商業地產面臨的問題。
任何事物發展都有其自身發展邏輯，服務社會、服務城市是商業地產天然基因，需要從商業地產角度出發，梳理清楚商業地產社會服務、資產價值創造、資產增值之間關系。
以購物中心為代表的商業地產的投資價值是一個曲線增長的過程，這個過程中，資產是有形的，但價值是一個無形的概念。不同于其他的投資品,商業物業作為一種投資品,其特性決定了在資產形成之后的經營管理結果直接影響到投資成效,而其經營管理具有相當強的專業性。
難點——成本結構失衡之殤
隨著各式各類商業經營活動的不斷繁榮與發展,在利益的驅動下,商業地產已成為了房地產投資開發的熱點。同時，商業地產是一項復雜的綜合型產業,其成本管理延續時間長,所涉及的部門多、協調難度大。
在一般的房地產開發項目中,通常是注重建造階段的成本管理,但在商業地產項目發展全過程中,投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營階段的成本管理地位同樣重要,而各階段往往會出現利益沖突,需要綜合管理,考慮項目全壽命周期的成本。
中國商業地產還處于初級發展階段，從項目開發模式、產品功能設計、項目建設到整體的運營管理水平，都有許多值得總結的地方。企業的發展依靠經濟效益的支持，做好商業地產的成本管理不僅僅能夠為企業提供良好的經濟效益，而且節約了社會成本。所以，商業地產開發商應采用科學的管理辦法控制企業內項目的成本，結合企業的運營狀況和實際情況，對開發成本與運營成本進行綜合考量，選擇適合企業的成本管理策略，對項目的成本有效控制，為企業帶來效益的同時實現良好的社會效益。
阻礙——缺乏退出機制
開發商建立商業地產市場退出機制的目的是為了利用商業地產開發實現套現或從中獲取較高利潤商業地產是投入高，投資回收期長的高風險行業，因此開發商有必要建立合適的退出機制，來達到套現和獲取利潤的目的。根據地產開發商持有物業的產權情況來看，通常采用的退出機制包括銀行融資，出售物業，出售股權或REITS上市。
凱德與萬科的合作是商業地產成功實現退出機制的標志性事件，也成為其他商業項目進入和退出的成功范例。雙方股權交易涉及的20家購物中心，凱德平均持有10年，很多都是當地首個購物中心。交易后，有利于優化凱德集團資產配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續投資優質物業。進一步強化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢。
這次交易給凱德帶來了三個方面的優勢：第一，凱德專注于自己優質資產的持有與經營；第二，有些前驅物業改造成本比初建成本還高；第三，適當的時機退出，保證資金流的穩定。
已經運營10年以上的商業地產，在這個購物中心大革命時代，基本已經落后于時代了，所以都需要大規模的改造，與其自己花錢改造，不如出售一部分，換取更好的現金流。這也是目前商業地產所缺乏的一份魄力。
由于商業地產投資性強，收益性持久，以及使用價值與投資價值并存等特點，商業地產應作為資產管理的首選物業類型。如果資產經營與資產管理到位會提升商業地產的項目品牌，從而影響整體的租賃收益和租賃價格。在新的一輪商業招租或者商鋪轉讓的時候，商業地產物業價值會明顯地體現出來。
文章來源：易址
