產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營五大特色模式

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，我國早已涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的企業(yè)，他們看準(zhǔn)時機進入市場，在實戰(zhàn)中形成了自身的核心競爭力，并摸索出了一套適合自己的商業(yè)模式。本文根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、運營與退出階段對這些優(yōu)秀運營商的特色模式進行梳理。

圖1：國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的五大特色模式

以純地產(chǎn)開發(fā)為主的模式：聯(lián)動U谷

聯(lián)東集團創(chuàng)立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過210個，引進制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。

圖2：截止2019年底聯(lián)動U谷在全國的布局

聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實用性。

主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨棟辦公為主)+增值服務(wù)(設(shè)有專業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營)標(biāo)準(zhǔn)或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營)標(biāo)準(zhǔn)。

圖3：聯(lián)動U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的收益分布

以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福

華夏幸福，中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，自2002 年開始運營固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前該公司運營產(chǎn)業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達4097億元。

在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運營。

圖4：華夏幸福作為平臺的運營模式

主要盈利模式：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。

以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科

張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是國家級高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。

張江高科大力推動產(chǎn)業(yè)投資，重點實現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動循環(huán)。

圖5：張江高科產(chǎn)業(yè)投資的全投資鏈布局示意圖

以專業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達中國

億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟活躍區(qū)，先后開發(fā)和運營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號等40余個商務(wù)園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。

億達中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的"保姆模式"服務(wù)，其成功將園區(qū)開發(fā)和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營的專業(yè)服務(wù)模式。如：億達中國在大連軟件園打造時更重點打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。

圖6：億達中國在園區(qū)運營上提供專業(yè)服務(wù)(以大連軟件園為例)

以金融退出機制為特赦的模式：金地商置

金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運營的開發(fā)商。

值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號橋項目ABS，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

上海8號橋項目由啟客運營十余年，商區(qū)成熟且租金來源穩(wěn)定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營一年多的時間后，聯(lián)合嘉實資本和穩(wěn)盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現(xiàn)了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實現(xiàn)資金的快速回籠。

圖7 上海8號橋項目資產(chǎn)證券化過程示意圖

文章來源：賽迪產(chǎn)業(yè)園