華爾街熱線特邀屹聯資本CEO兼創始合伙人、前京東金融·東家海外CEO、前摩根大通副總裁Andy Zhong，中國REITs聯盟秘書長、北京睿信投資管理有限公司董事長王剛，與Highline Park Capital管理合伙人楊蘋、美國科羅拉多州立大學金融與房地產系終身教授王天陽，針對不動產投資信托基金(REITs)在美國的發展以及在中國的新模式展開中美對話！
以下內容為《清華金融評論》整理的精選實錄，我們截取了其中關于REITs的投資與收益板塊內容，以饗讀者。
REITs的投資和收益
REITs是地產投資同時又以股票的方式進行交易，它和傳統的地產投資有什么區別，或者跟投資普通公司股票有什么區別？
【Andy】在美國，個人或者機構參與投資傳統房地產有一些優勢和劣勢，舉例來說，在美國可以買棟房，資金量足夠也可以買個酒店或物業，這里面一個主要的優勢就是主動管理權。因為這個房產是直接由你擁有的，你可以決定怎么經營，可以決定租給誰，什么時候買什么時候賣，這是一個最好的主動權。再就是可以收到很好的現金流，市值增值都是你的，不需要跟別人分享。同時，作為一個投資產品來經營，是可以抵稅的，這也是優勢。
劣勢也比較明顯，如果我們不是專業人士，沒有專業團隊，就要花大量的精力和時間去管理維護，還要解決可能出現的租客違約問題。另外，投資的門檻也比較高，投資美國一棟房子，海外的人花費一般在50萬美金，中國人會花87~100萬美金，哪怕50%貸款，起步也需要大概50萬美金，更多甚至可能是上百上千萬。它不僅投資門檻很高，而且比較單一，因為投資一個房地產，所有風險全部放在一個籃子里。這是投資傳統房地產的優勢和劣勢。
再看REITs，首先它是包括股權和債權，優勢就是有比較固定的股息，因為公司每一年必須把90%的錢發出來給股民，這樣才符合REITs的標準。當經濟不好的時候，股息比較高，經濟好的時候，增值就比較好。另外，REITs省去了管理的麻煩，投資門檻也比較低，開一個賬戶，花幾十塊幾百塊幾千塊錢就可以買REITs股票。REITs的流動性也很好，在美國賣掉一處房產最快也要三個月，REITs股票卻可以隨時賣掉。同時，還可以做到分散投資，一個REITs下面可能有幾百個幾千個物業，相當于把雞蛋分散到多個籃子。如果投資人還不能確定選擇哪個REITs，也可以買一個REITs的ETF，那就更加分散投資了，所以這是REITs的優勢。
當然REITs也有一些劣勢，首先，你的個人稅收在公司層面已經抵掉了，所以個人是不可以再抵稅的。第二，在REITs管理方面，你是沒有決定權和管理權的。第三，REITs對利率波動很敏感，因為幾乎所有美國的房地產投資都有50%到60%的貸款；REITs對市場波動也很敏感，當整個大環境不好時，大家賣股票，對REITs的股價也會有影響。第四，REITs不是投單一的產品，不能挑挑揀揀，是全部打包賣給我們的。第五就是費用成本較高，因為專業人做專業事是有成本的，所以費用可能比自己管理會高一點。第六，美國REITs的投資地產板塊相對單一，可能專門做物流、長租公寓、購物中心。例如這次疫情對酒店和購物中心就有很大的影響，所以在單一板塊上也是有一定風險的。總體來說，債權風險比較小，因為是貸款出去收利息，所以增值方面不會受影響。
REITs其實是一個相當復雜的產品，因為它有不同的屬性，具有不動產的屬性，也有權益類產品的屬性，還有固定收益類產品的屬性，這么復雜的REITs它的定價和估值方式是怎么樣的呢？
【王剛】評估每一支REITs還是需要專業性的。簡單來說，首先中國老百姓都喜歡房子，而REITs本身是跟房子是有關系的，但跟炒房還不太一樣，炒房最難的是交易流程長，稅收過程也長，而REITs變成股票、份額化（打散）以后，就很容易交易。中國老百姓既喜歡炒股，又喜歡炒房，合起來就變成了REITs。當然我們不喜歡用“炒”這個字，我們一般都說“投資”REITs。
首先 ，REITs 是一個不動產屬性，意味著要看這個房值多少錢，即凈資產價值或房產的價值。我本身也是房地產估價師，一般房地產估價有三種方法。第一個是“市場比較法”：隔壁賣5萬，我這房子跟他差不多，所以我也能賣48,000或者52,000；第二個叫“成本法”：比如拍這塊地樓面地價2萬，建安成本1萬，再加上財務成本和利潤，可以賣4萬塊錢；還有一個是REITs獨有的，叫“收益法”：房子蓋在哪不重要，即使蓋在長安街上，假設租不出去沒有租金，也不值很多錢。當然，我們有時候會把這三個方法打散，采取不同的權重來估值。
對REITs來說，最關注的是現金流，所以我們用的比較多的是收益法。在REITs這個行業里，對資產來說很重要的一點是資本化率，相當于不動產投資的“皇冠”，誰懂了不動產資本化率的走勢，誰就更能抓住不動產投資的機會。全世界覺得不動產投資做的最好的是黑石，實際上黑石就是能不斷地通過把握資本化率和P/B或者P/FFO之間的邏輯關系，在資產市場和資本市場之間尋找對沖的機會。另外，我覺得很關鍵的一點，REITs有派息，很重要的一個單詞就是DPU（每股分紅）：一年按照股價百分之幾派息。REITs業界基本上要分到4%~7%，甚至新加坡都有8%的，每年要固定分紅。對于中國股市這樣一個不愛分紅的市場來說，會提供一個比較好的分紅的標桿。
然后再說它的權益屬性，實際上我們做金融投資很重要的一個概念是“現金流折現法”（DCF法）。投房地產或不動產、投REITs，不是基于過去而投，是要基于未來的現金流去投，未來能產生多少現金流，加上折現率，算出今天值多少錢。還有一種叫“乘數法” P/B， P/B在股票投資里用的比較多，是股票價格和book value（賬面價值）做一個比較。還有就是REITs投資獨有的P/FFO，簡單叫EBITA，股票我們總說PE，這個E是什么意思？就是扣掉的很重要的一項——折舊。不動產里的折舊是很大的一筆非現金支出，我們要把折舊再加回來，所以我們一般比的是EBITA概念，這是REITs行業特有的一個東西。簡單來說，一個是絕對估值法，如DCF估值法；一個是相對估值法， 即使用P/B 或 P/FFO乘數法來給REITs做估值。我簡單說說P/B，譬如說每股一塊錢，假設資本市場高度看好你，你的價格就會大于1， P/B就會大于1；反過來，假設市場不看好你的物業類型/REITs公司，你的 P/B 大概率就會小于1。像現在美國物流數據中心的P/B都是大于1的，而受疫情影響，零售甚至醫療養老的P/B 基本上是小于1的。以上是REITs估值的基本邏輯，接下來我們也會推出一些課程來幫助大家，尤其是機構投資者更好地理解REITs的估值。
對于喜歡投資房產和股票的中國投資人來說，真的是要把這三個屬性：不動產、固收、權益屬性都要吃透，才可以比較安全地做投資。那么從國際上來說，REITs這種產品的收益和風險又是怎么樣的？
【Andy】美國REITs的收益相對來說還是比較好的。這兩張PPT，一個是美國REITs近50年的收益，一個是近20年的收益。REITs產品是介于股票和債券之間的，它的收益跟風險是比較平衡的。REITs在每次金融風暴時都有一個改革和轉機。我們可以看到所有的REITs產品在過去近50年是9.3%的回報，而權益類REITs有11.37%，而且這個數據是在2020年6月30號統計的，已經算入了疫情的損失，算是相當好了。在過去的50年里，S&P 500收益率10.48%，納斯達克8.93%，道瓊斯指數才7.19%。所以從這個數據來看，REITs從收益跟風險平衡的角度而言，還是挺不錯的一個投資產品。REITs在近20年里的表現還要更加優秀，有11.6%的收益，也是超過了S&P 500和納斯達克。
我們結合REITs在國際市場上的發展經驗來看，中國REITs既然從現在開始起步了，我們會有什么樣的后發優勢？怎樣才能避免前人走過的坑，走出一個更好的道路來？
【王剛】我們目前把海外的REITs叫做成熟市場的REITs，以美國為代表，他們的REITs已經有60歲了；我們中國REITs現在是剛取得“準生證”，第一批產品估計2020年四季度出來。關于中國的基礎設施REITs采用了四層架構，業界有一些爭議，有一篇某著名券商分析師的文章中曾舉例：叫做先把孩子生下來，意思是說我們得先有REITs，然后再去不斷改良、不斷改善。如果去看美國REITs的發展史，前二三十年也是Mortgage REITs，就是抵押型的REITs，一直到80年代美國出現了一個REITs稅收的改革法案（稅對REITs的分紅影響還是比較大的，對整個資產的形成影響也比較大），和90年代美國的“傘形REITs”(UPREITs)形成以后，才促進了權益性REITs的快速發展，因為在資產的買賣里，無論是中國30~60%的土增稅，還是美國的所得稅，都會對整個資產出讓產生很大的影響。所以，如果稅太高，可能就不出讓了，直接去借錢就行了。所以我覺得，稅收的改革可能也是中國接下來可能會逐步來展開的。
我對比了一下這些特性，給大家看一下不同的參數。中國是2014年出現了中信啟航這樣的類REITs，我們業界的人叫類REITs，它不是真REITs或者就不是 REITs，因為它是一個偏債性的安排，原始權益人還是要做很多流動性支持，或者回購的承諾。所以，中國的類REITs是一個偏債性的安排。剛才我們講的估值很重要，因為左邊的這兩欄是真正的權益性REITs ，那就是買賣自負了，買貴了后面就可能要賠錢，所以我覺得權益性 REITs是跟右邊的類REITs是最為不同的。再就是類 REITs 原來只能賣200份，現在基礎設施 REITs 可以賣1000份以上，終于可以公募了，時限也從原來的3+3+3改成了可以做10年，甚至10年以上還可以延長，流動性也會大大提高。
類REITs要做結構化分層，收益來源主要靠資產的真實收益，包括這次基礎設施里面提到的使用者付費概念，都要看資產的真實收益。還有一個是允許擴募，我們之前的類 REITs 盡管引入了擴募機制，但還是要審批的，真正引入REITs 之后，可能公司要做中國份額持有人大會，主要靠管理人做擴募安排，當然也需要監管認可。REITs擴募是資產規模不斷增長、保持成長性的一個重要來源。所以我不喜歡說 REITs 是一個金融產品，在我看來 REITs是專業化經營某一類特定資產的一個平臺或者一個企業，這樣的 REITs 才會更有生命力。假設是一個金融產品，它偏固收的特性更強，但是我們希望中國出現一批像領展、越秀、西蒙、安博這樣能真正不斷增長、不斷給投資者帶來收益的好REITs 。
再一個就是 REITs負債率的問題，就是我們經常說的杠桿問題。為了應對疫情對這類資產的影響，香港和新加坡的REITs杠桿率都已經從45%提到了50%，中國的 REITs 杠桿率現在還沒有正式提出來，但如果資產運營收益率能高于借債水平，杠桿是可以由管理人適度地去使用的。像美國或者香港，盡管給到50%的杠桿率，實際上REITs管理人一般都還比較謹慎，他們會把杠桿率控制在30%~40%這樣一個區間，也不會盲目用杠桿。美國安博(Prologis)公司，在中國也有一家公司叫普洛斯(GLP)，在2008年的時候，因為美國的母公司杠桿太高，過度擴張，不得不把中國和日本的資產賣給了以GIC財團為首的基金，然后在新加坡打包上市，前兩年又退市，普洛斯(GLP)現在在中國的物流地產里的高標倉占比大概有百分之三四十。所以這也是美國 REITs使用高杠桿給我們提供的一些經驗教訓。
我們覺得中國REITs的增長空間還是比較大的，因為REITs在中國還是青壯年，還是在不斷建設的過程中。去年，我們的住宅銷售就達到了14萬億，但是類REITs的規模只有不到2000億；而美國的房地產成交額有1.6萬億美金，這其中還包括二手房，因為美國新房銷售量比二手房還是要小的。但是美國 REITs 的規模，公開上市的就有一萬億美金的市值，再加上私募，整個市場大概有將近3萬億美金的市值。所以中國的存量，商業地產譬如說50萬億，基礎設施至少130萬億這樣的一個規模，中國形成萬億級人民幣的 REITs 市場，我覺得還是比較指日可待的。如果要形成1萬億美金，也就是7萬億人民幣的市場，我想可能用個5到10年的時間也是比較容易實現的。所以只要我們的制度建設好了，有這個中國基礎設施REITs建設的金三角體系，隨著各個體系板塊的到位，中國的 REITs未來將會在世界市場上占有比較重要的地位。
REITs投資優缺點
REITs在中國有這么大的潛力，那一定會有很多投資人關注。那Andy老師從一個資產管理人的角度能否談談REITs在美國作為一款投資產品有什么優缺點，那么REITs是不是一種即適合普通投資人，又適合比較專業的投資人的投資產品呢？
【Andy】首先我覺得就投資而言，有兩個建議原則：1）沒有一款產品是適合所有的投資者的，2）讓更專業的人做專業的事情。作為投資人一定要找到適合自己的產品，并做好一定的功課。我在華爾街從事 REITs行業已經25年了，相信一句點，特別是在房地產投資領域：如果不是專業人士，不要抄底，不要跟風，盡量長期持有。我們剛才看到的REITs在過去50年有9.3%的年平均回報，這些并不是每天買進賣出實現的，而是長期持有實現的。另外投資人在做功課的時候，一定要了解所投的公司的報表，了解公司在做什么、產品是什么、前景是什么，再謹慎地投資。
關于REITs 的優勢。首先REITs具有高流動性。美國現在有225家公開交易的REITs，在納斯達克和紐交所上市，流動性非常好，就像買任何一個股票，今天喜歡今天買，明天不行就把它賣掉。其次，REITs具有分散化和透明化，買一個 REITs就買了公司，該公司下面房產可能在全球有成百上千，相當于你把雞蛋放在很多籃子里面。投資也是透明的，比如里面必須有75%的資金投房地產，則75%的收益來自于房地產，90%的收益必須分出去，在美國SEC監管極其嚴格，因為是已經上市的產品，所以透明化很好。第三，REITs有兩方面的收益，一是分紅收益，二是增值收益，可以從公司的財務報表中了解到明確的預期，比如是喜歡分紅多一些還是增值多一些。最后REITs是介于股票和債券之間的產品，收益和風險比較平衡。
關于REITs的缺點。首先是資產增值空間有限。雖然2008年之后，特別是2018、2019年，REITs股價增值部分漲的很厲害，但是歷史上REITs的主要來源還是以分紅為主。歷史數據顯示大約2/3來自于分紅，1/3來自于增值，較這一兩年的數據有一點點偏差，它的增值空間是有限的。所以如果某一個人想做增值空間較大的投資，就不應該買REITs，可能更加適合買高科技股。高科技股通常沒有分紅或分紅很少，但股價增值很高，比如蘋果、特斯拉等。其次，REITs的缺點體現在計稅方式上。雖然在公司層面不用交稅，但在個人層面是按照普通收入（ordinary income）來計稅，比投資收入的稅率要高一些（美國政府鼓勵老百姓去投資的，所以投資收入的稅收會低一些）。第三，REITs受大環境市場風險影響，如2008年的金融風暴、2020年的疫情影響，REITs股價會跌。最后，剛才提到專業人做專業事，因此也涉及一定的管理營運成本。
在投資者結構方面，其實真正做 REITs 的大部分的是美國的養老金和保險，這些投資機構每年都需要一些穩定的現金流收益。養老金是需要每年對退休人員支付一筆現金；保險公司則是每年有一些固定的兌換或贖回的資金量需求。從圖中可以看到，投資者結構將近有1/3的是投資養老和保險產業，同時，個人投資人比例較少（相對高科技、醫療等其他領域的投資結構），只有15%。投REITs比較多的群體是以看重分紅的團體、機構和個人為主。
REITs的未來發展
具體到REITs在中國，能不能請王剛老師為大家剖析一下，中國關于REITs的不動產金融政策，未來走勢如何？
【王剛】我就先接著Andy老師提到的稅的問題做個補充，美國實際上是典型的公司免所得稅，因為美國REITs 稅是很重要的部分，個人的分紅或者股價增值需要交稅。而中國基本上相反，迄今為止我們剛誕生 REITs，滿足了90%分紅，但是公司所得稅還沒有明確，所以這可能也是接下來中國需要改革的方向。
中國現在為什么REITs推出較慢？客觀角度，我覺得推得慢對整個的行業影響還是挺大的。我們整體上還是“重建設不重運營”。我們一說房地產，經常就約等于住宅地產了，剛剛天陽教授講到了“房住不炒”，實際后面還有4個字叫做“租購并舉”，你租誰的？誰去持有資產？這也就對不動產或者 REITs 提出了一個要求，大家都想做輕資產管理，誰去持有重資產？實際上就需要 REITs 來做這個重資產的持有。所以過去幾年一直在呼吁，不要老提房地產了，或者說我們至少把房地產要分為住宅地產和不動產。兩者有什么區別呢？住宅地產，是拿地后蓋房子，預售掉了，所以基本上全是銷售一空，屬于快周轉，很多開發商做的模型就是快周轉，基本上兩三年整個項目就能轉一圈。那么不動產是什么？是指所建或買的房產，基本上是不賣的，要不斷的持有，以每年運營的租金收益為主，所以投資回收期很長。所以住宅地產和不動產的商業模式是完全不一樣的，我們不能再籠統地把它叫為房地產，還是把它叫成住宅地產和不動產兩個行業更合適。
住宅地產的發展是中國房地產的上半場，債性的融資較多，當然也與股票融資有較大的關系，同時也用了預售的杠桿。但是我認為未來不動產市場會逐步登上歷史的舞臺，存量資產以及巨量的寫字樓、商場、購物中心，養老地產，甚至物流倉庫，都要不斷的進入市場。傳統的地產開發商，也即住宅開發商，可能也需要向綜合的開發商轉型，比如像綠地的寫字樓和酒店，萬科的物流地產項目等。未來的住宅開發商應該要做很多不動產項目，因為這是賺快錢的辦法，可以產生更多的租金，會對住宅地產的銷售波動產生一個平抑的作用。
中國REITs 的誕生需要有很多專業化的運營商，甚至第三方的運營商。舉個例子，美國有一家公司叫做Great Star，管理了45萬套公寓，而實際其中只有5萬套是自己的。另外美國一些重資產REITs，如大名鼎鼎的 Simon是零售；Public Storage是自我倉儲，Boston Property是寫字樓，Equity Residential和AvalonBay是公寓，HCP是養老公寓。可見，不動產的背后實際上給實體經濟提供了很多的平臺，隨著中國不斷的從投資導向、運營導向到持有導向的發展，運營公司的完善和專業化分工，會對中國整個的住宅地產向不動產的下半場轉變帶來引領作用。
剛才王剛老師講到了未來中國的房地產市場的趨勢是從住宅地產過渡到以資產運營為主的不動產，那在不動產市場已經非常成熟的美國，REITs肯定也覆蓋了不同的板塊，Andy老師您能給我們介紹一下嗎？
【Andy】目前中國的REITs剛剛有一張“準生證”，而美國的REITs已經發展60年，中間經歷了許多的改革，例如80年代的稅收方面改革。整體來說，美國REITs發展的60年讓美國市場變得更加多元化。中國的REITs目前在內地大部分以債權為主，其實美國REITs早年的時候也是以債權為主，一直到80年代的時候，通過稅收改革后發展到今天的多元化。
從板塊的市值來看，基礎建設占大頭，22%。為什么中國的REITs改革要從基礎建設開始，也是有海外經驗的借鑒。第二名是代表民生的住宅，占到整個REITs市場的15%，再之后是工業和數據中心，數據中心的快速發展主要得益于這幾年科技公司的蓬勃發展帶來的數據存儲需求。此外還有零售、醫療、辦公等板塊。綜合來看主要幾個領域，如基礎建設、住宅、工業、零售和辦公室等幾乎占到整體的85%左右。所以雖然是多元化的板塊發展，但還是以商業房地產的幾個重要領域為主。
從板塊的收益方面來看。雖然過去的兩年美國的基礎建設（受到5G推動）、物流和數據庫（受科技公司推動）等股票都漲得好的不得了，收益回報呈現在30%-40%左右，但這并不代表歷史數據。長期來講，以20年、30年來看，REITs還是以其分紅為主，增值比較小。根據6月30號的數據來看，零售今年跌了37%，酒店、辦公樓、醫療等都受到很大的影響。總結起來，REITs種類繁多，過去兩三年收益也很棒，但投資還是要謹慎，因為REITs受大環境影響較大，比如今年疫情對酒店、辦公、零售REITs的沖擊。
回到中國市場，請王剛老師講一下新基建，包括物流、地產這一部分的REITs未來在中國的發展形勢。
【王剛】美國的REITs這些年有很多的變化。美國REITs傳統上來講主要是“三大件”，第一是寫字樓，第二是購物中心，第三是長租公寓。但隨著2007年EOP最大的寫字樓組合被下市、電商的沖擊等，整個板塊結構有很多變化，美國在不斷地引入新的物業類型。一是基礎設施，美國的基礎設施是什么？基本上都是鐵塔，美國鐵塔就是電信塔，美國大概有5支電信塔和輸油管線組成的基礎設施REITs; 二是數據中心，是美國這兩年增長比較快的；三是工業和物流，二者是在一起的；四是自我倉儲，比如是家里東西或小公司空間有限，通過另外租個地方實現，是美國很有特色的東西；五是醫療。
中國首先推出的是基礎設施REITs。中國的基礎設施REITs主要是哪些物業類型？基本上總結為三大類。一類是傳統的基礎設施，包括高速公路、“水電氣熱”等，主要基于專業術語“特許經營權”相關的，很多的都是跟公用事業相關，客戶拿到30年的特許經營權，在特定的年份里資產收益歸客戶；一類是“泛基建”，包括前文提到的倉儲物流、高科技產業園區等。倉儲物流與電商的發展有關系，高科技產業園區中辦公的多為出口型企業、科創板企業，這也體現出國家對高科技發展的支持；一類是數據中心。今年年初國務院提出“新基建”的概念，就是以數據中心為代表，包括電信塔。跟美國鐵塔相對應，中國也有一只股票叫做“中國鐵塔”，在香港上市，它也是以重資產為主的，比較適合做REITs。
REITs更多是資產已經形成、穩定后的融資工具。在建設階段可能更多的還是要靠上市公司、私募基金等機構。中國接下來5G的投資是巨大的，如果把已經有的鐵塔資產能夠以REITs的形式證券化的話，可以把收益用來做新的5G建設，這也是REITs盤活存量、帶動新增量的一個用法。
Andy老師,其實在美國,傳統基建的融資方案很多可能并不是通過REITs，而是通過市政債的方式來融資。在泛基建還有新基建這塊，您覺得美國是不是也會有一些通過REITs融資的趨勢？您是如何看待中美之間的對比？
【Andy】因為美國政府是聯邦政府，大部分的基礎建設其實是通過政府發債的形式來支持的，發REITs的并不多。而大型數據中心和鐵塔等領域，由于是商業行為，有時起步的時候政府會參與并給與稅收上的一些減免，但大部分通過上市的REITs形式發股權、發債來建成的。美國的民生基礎建設幾乎都是由政府來發債的。
REITs在中國是方興未艾，請兩位老師分別為我們對中國的公募REITs在中國內未來的發展提幾點希望，如何才能乘風破浪？
【Andy】首先我認為在中國創立REITs是必經之路，對市場發展有益，可以幫助中國建立更加健全的法律法規和金融制度；其次，REITs可以增強中國房地產市場的流動性和透明性，可以為投資人提供更好、更多的投資的機會；另外站在海外人士角度，海外普通的老百姓也愿意投資國內的房地產市場，但在1萬公里之外無法做中國的專業投資，對當地的政策制度等了解有限，中國REITs的建立，對海外的人投資國內增加了一個新的渠道；最后，中國REITs的建立給開發商、運營商、管理者提供更多的融資渠道。
【王剛】第一，REITs要服務于實體經濟。十九大以來一直提的“房住不炒，租購并舉”，我們希望REITs能夠更好的服務不動產行業的發展，能夠為實體經濟提供一個更好的平臺。第二，希望不動產投資可以透明化，讓資產的現金流、估值都能夠更透明化，對銀行等機構和未來的REITs投資者都是很有幫助的。第三，專業化管理，希望中國出現一批專業化的運營機構，無論是運營購物中心、公寓的、高速公路還是物流等，專業化的機構可以真正給這個行業創造價值，為投資人帶來投資價值。第四，希望出現規模化的REITs公司，REITs發展是不動產資產證券化的過程，中國REITs出現之后，資產整合并購可能會更容易。期望通過規模化的經營，做出有成長性的REITs公司來，可以在分紅和股價上都獲得收益。第五，希望中國REITs的推出，會實現原始權益人、資產持有方、投資人、中介服務機構、監管機構等各方共贏，中國的REITs才會走上一個蓬勃發展的道路。
中國的商業地產REITs是不是會很快的推出來？
【王剛】什么時候我們的商業地產，也就是‘三大件’——寫字樓、商場和長租公寓能夠被納進來？可能依賴于REITs試點的成功，即投資者、原始權益人和監管機構都覺得效果不錯，我覺得就可以考慮推動其他的商業地產。假設基礎設施REITs量不夠，資本市場需要更多的REITs產品，那么也需要把商業地產納進來。另外，對一些商業資產的持有人來講，可能最重要的還是今天的基礎設施REITs能不能給他們提供一個價值標桿，如果分紅收益率是5%左右，不動產的運營的收益率（凈收益率）能不能做到5%，假設能做到5%，他們可能還是挺有信心的，哪怕資本市場不對他們開放，通過自己做一個私募也可以實現吸引投資人的目的。
中國的REITs物業類型會不斷成長，因為基建量大，所以先推基礎設施REITs，然后再推商業地產的REITs。REITs實際上是在成長和分紅之間找一個平衡，傳統基建可能穩定分紅占比較高，成長性可能稍微弱一點，而新基建可能成長性更高一點但分紅會少一點，可以按照自己的投資偏好和風格來選擇。評估一個REITs，實際上就是看管理團隊的能力。你要去看其專業化運營的能力、資本杠桿運用的能力、對周期判斷的能力等。更多的還是要看底層不動產所在地區的供求關系、整個行業的增長。
在估值的層面上，因為中國有炒房的風氣，受此風氣影響的話，REITs在中國會不會有被推到很高的可能？
【王剛】現在按法規里寫的是原始權益人要持有不少于20%，剩下不到80%里面又分兩部分，其中的80%左右由機構投資者持有，20%左右由散戶持有。按照中國現在情況，假設有500億的規模，第一批試點實際上給散戶持有的大概在100億左右，所以我覺得對整個中國資本市場來說，巨量的資金要真來炒REITs的話還是很容易炒高的。
REITs實際上是一個穩健型的投資，不適合炒。對不同的物業類型還是要去做一些區分。希望更多的專業化的機構來做REITs的投資。我個人覺得REITs投資是比較好的選擇，透明化是REITs很重要的一點，每年的現金流或者每個季度的現金流都需要公布，資產估值的變化、租戶的變化、資本結構的變化、收并購計劃等都需要告知投資人。所以REITs跟炒房很不一樣，雖然有過中國房價不敗的神話，但是未來可能上漲空間是很有限的，下跌的空間或者概率是逐步在加大的。所以REITs的投資對于財富的資產配置還是很有幫助的。
2020年，海南自貿港建設總體方案支持發展REITs，請問各位專家如何看待海南自貿港的REITs及其房地產機遇？
【王剛】自貿港建設給中國帶來很大的機會。除了貿易的影響，我覺得對海南的金融的開放也是很有積極性意義的。如發展離岸金融、內外資去互聯互通平臺、pre-REITs市場等都有探討的可能，包括QLP,QFII都可以在海南做一些嘗試，未來可能還會有很多金融政策措施的支持。海南在金融方面有比較大的發展空間。雖然房子不炒，但大量的酒店旅游設施、康養設施、長租公寓、港口、高速公路、電站等基礎設施建都是海南需要的，也是可以通過REITs，包括pre-REITs、私募基金、產業基金、機構自我投資，甚至PPP等形式來實現的，海南的基礎設施建設、不動產建設搞好，可以為REITs的發展提供更多的標的。
