產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營框架

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是整合資源、承載與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)形態(tài)，是一種將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的新商業(yè)模式。

在國家地產(chǎn)調(diào)控及鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展的大政策背景下，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合成為大的趨勢，也越來越緊密，因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隨即成為房地產(chǎn)企業(yè)新的轉(zhuǎn)型方向，在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

針對三大主體在實(shí)際操作中扮演角色的具體情況，往往出現(xiàn)三種開發(fā)模式：

1、政府主導(dǎo)型開發(fā)模式。

政府根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。

該模式下，由政府直接或成立全資公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、招商引資，承擔(dān)開發(fā)商的角色。這種模式下的園區(qū)往往在后期運(yùn)營上市場化不足，難以真正實(shí)現(xiàn)改革創(chuàng)新和運(yùn)營升級。

2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式。

主體企業(yè)在占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位的情況下，以開發(fā)運(yùn)營商的角色借助其在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引產(chǎn)業(yè)鏈各節(jié)點(diǎn)、同類企業(yè)的聚集，最終實(shí)現(xiàn)對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善，此時(shí)主體企業(yè)完成了開發(fā)商的園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商甚至是后期運(yùn)營服務(wù)的工作。在這種模式下，由于產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)企業(yè)通常在開發(fā)建設(shè)上專業(yè)性的不足，難以控制較大規(guī)模的園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理，通常只適用于一些較小的新城市單元的開發(fā)。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式。

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟、產(chǎn)業(yè)升級和園區(qū)市場化運(yùn)作的需求迫使政府、開發(fā)商和企業(yè)三方進(jìn)行更加具體和清晰的角色定位，共同進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式的改革創(chuàng)新。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了“產(chǎn)城時(shí)代”，以園區(qū)發(fā)展+地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的PPP開發(fā)和運(yùn)營模式是較為普遍和具有前景的模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要解決的關(guān)鍵問題

1、開發(fā)模式。

從公司決策層面，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域應(yīng)首先解決開發(fā)模式問題。

2、戰(zhàn)略研判。

拿地階段必須進(jìn)行研判確定其戰(zhàn)略價(jià)值，更好的向政府方尋求各類支持。

3、盈利模式。

終端解決項(xiàng)目主體的角色定位與盈利渠道的問題；掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？

4、產(chǎn)業(yè)定位。

支柱產(chǎn)業(yè)是核心，精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位，合理的產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃對于開發(fā)及運(yùn)營至關(guān)重要；

5、產(chǎn)品定位。

物業(yè)產(chǎn)品及其組合是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體，也是投資回收、實(shí)現(xiàn)收益的承載。

7、市場定位。

解決核心客戶群重點(diǎn)客戶群與一般客戶群體是誰的問題；

8、空間規(guī)劃。

將產(chǎn)品、公共平臺(tái)等載體落實(shí)到空間層面，解決土地利用、物業(yè)配比等開發(fā)建設(shè)問題；

9、功能布局。

將產(chǎn)業(yè)及服務(wù)功能分配及落實(shí)在實(shí)體空間中，解決空間組合及物流、人流引導(dǎo)的問題；

10、招商規(guī)劃。

通過前期的招商定位及后期的招商策略，解決產(chǎn)業(yè)資源整合，入駐企業(yè)引導(dǎo)的問題；

11、運(yùn)營策略。

運(yùn)營的關(guān)鍵在于找準(zhǔn)入駐企業(yè)的“痛點(diǎn)”投其所好，打造與之相符的服務(wù)平臺(tái)與環(huán)境；

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵要素

1、打造全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營模式，形成大跨度的專業(yè)運(yùn)營能力；

2、創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建強(qiáng)大的資金平臺(tái)；

3、聚焦產(chǎn)業(yè)線和政府線，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導(dǎo)入和支持；

4、打造完備的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航；

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營體系

1、開發(fā)模式。

企業(yè)與政府合作進(jìn)行地產(chǎn)連片開發(fā)；

地方政府提供政策保障，企業(yè)進(jìn)行市場化開發(fā)及招商引資；

2、規(guī)劃建設(shè)。

以綠色產(chǎn)業(yè)新城的理念，對合作區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)；

既考慮綠色新城的科學(xué)發(fā)展，又保證園區(qū)發(fā)展的價(jià)值最大化；

3、招商引資。

創(chuàng)新招商理念，變政府招商為企業(yè)合作招商，提供企業(yè)特色的招商服務(wù)；

借助企業(yè)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行招商引資；

4、運(yùn)營管理。

打破以往的政府管理模式，以現(xiàn)代園區(qū)的管理模式對合作區(qū)域進(jìn)行運(yùn)營管理；

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)遷徙與升級、新型城鎮(zhèn)化等發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的發(fā)展目標(biāo)，也即企業(yè)受政府委托，在產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策指導(dǎo)下，以土地為載體，以產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及聚集為切入點(diǎn)，通過規(guī)劃實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展方案，在城市近郊開發(fā)、經(jīng)營宜居宜業(yè)的衛(wèi)星城，在為政府創(chuàng)造就業(yè)、拉動(dòng)GDP、提高財(cái)政收入及城市化率的同時(shí)，獲得開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營帶來的土地溢價(jià)及服務(wù)費(fèi)等收益。

文章來源：泛華營銷咨詢