商業地產銷售五大基本做法： 自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購
自購自營
在這種模式中，購房者即是業主又是商戶，同時擁有此店鋪產權，并利用手中資源在本商鋪進行經營活動，開發商負責提供相應物業管理，并收取一定物業費用。
優點：開發商可迅速回籠資金，并勿需設立營運部門進行后期管理工作，節省大量人力支出；
缺點：由于產權出售及自購自營，商場對業態的規劃及業種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經營的尷尬局面，不利于整體業主的利益。
注意：此類方法適合于整體商業街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。
純租賃
在這種模式中，開發商為大業主，產權仍為開發商所有，開發商收取商鋪租金，同時亦要收取物業費用，并提供相應物業服務、推廣服務及運營服務。
優點：開發商可收取長期經濟收益，開發商與商戶真正實現雙贏的關系，共同經營該商業項目，雙方共同對此項目負責。同時，由于不出售產權，開發商對商業項目有足夠的把握能力，便于按照商業規劃思路對項目進行運營管理。
缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。
返租
在其商鋪的銷售中，采取了所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，并每對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。
優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。適用于大型封閉式商場，通過拆零產權、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發商已久的資金緊張問題。
缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。
注意（如何規避風險）：從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業主投資買房時，開發商便已經為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業主必須簽署委托經營協議和租金回報協議，而返租方當然不會是精明的開發商，通常是一個與開發商無任何關聯的空頭公司。一旦經營不善，向經營商收取的租金不足以抵償向小業主的返租，假如開發商也無力或無心承擔每年高達總銷售額X%的巨額返租（這種可能性極大），小業主的厄運也就開始了，這一切與開發商沒有任何法律關系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協議長達15年-20年，開發商是否存在難以預測。對于一個有社會責任感，立志于長期發展的開發商來講，應該明白如果經營管理不成功，返租中斷，往往會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
A．開發商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。
B．核心主力零售店應引進已發展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪成都商業大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產權者信心，并有利于商場經營的成功。
C．在可能的前提下，開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
D．為了促進產權的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
E．商場經營一般有3-5年的培養期，基本無盈利，因此商業租金收益極可能不足以沖抵返租收益。
F．重視商業管理公司扮演的角色，以專業商業管理公司為橋梁，構建起合理的委托經營機制，走中介專業化、規模化的道路，允許開發商逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。
帶租約銷售
商鋪采取帶租約銷售模式，向投資人承諾前N年每年X％的租金回報。而且，這一模式是由開發商先和租賃方簽署租賃協議，然后再進行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風險。
優點：統一招租可以避免零散出租造成的互相壓價，也可以控制租賃的節奏，另外，由于經濟合同為三方合同，即商戶是與業主簽署，開發商只起到中介作用，這樣做可有效地轉移矛盾，節省解決客訴等煩惱。
缺點：同上所述，此方法對開發商的整體商業要求非常高，如果因為商業經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的現象出現，那么對于本開發商在本區域內的另外投資項目將造成嚴重影響。
注意：典型案例參考萬達廣場。
回購（地產類信托）
最新的銷售方式，同樣采取統一經營管理，以出售方式銷售商鋪的北京某科貿電子城，推出了"地產類信托"產品。即是把6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發商回購。
對于這一創新的銷售手段，該項目總經理表示，目前運行還算比較順利，現在的工作重點是改變投資者傳統的投資觀念，擴大該類產品的認知程度。對于是否會與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構的介入為類信托產品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級討論階段，預計需要投入大量的細節設計工作。
文章來源：商業地產與電商
