商業地產已然進入存量管理時代，REITs／類REITs產品的逐漸落地，將提振投資者對經濟增長的信心，對購物中心運營者來說，也不失為一種激勵。
2020-10-29
近日，由招商局置地（深圳）有限公司作為原始權益人的“中信金石-招商蛇口一期資產支持專項計劃”在深交所成功發行。
該項目儲架規模50億元，首期發行規模為7.945億元，優先A檔評級為AAA，標的資產為南京馬群花園城購物中心。
南京花園城是招商花園城走出深圳后的首個同類型產品，總建筑面積約5萬㎡，于2013年開業，是南京首個購物、娛樂、餐飲、休閑一體的體驗式、花園式購物中心。
南京花園城
本次發行的招商蛇口首期類REITs是具有創新意義的央企儲架式權益型購物中心類REITs項目，是招商局集團在境內REITs領域的首次重大嘗試，同時也為國內公募REITs的試點進行了積極探索。
自4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，公募REITs一直占據著投資界焦點，降負債、優化報表、“投融管退閉環”等公募REITs的積極意義頻繁出現在輿論視野，為資本市場又注入了新的話題和活力。
然而在市場火熱討論的另一面，我們也應理性看待REITs的發展。
畢竟，第一批公募REITs定位的資產包性質是基礎設施，要想走到商業地產，恐怕還有一段很長的路。
這也給了我們更多的時間去學習和借鑒，以備來日。
為此，《商業與地產》盤點了2019年至今，上市發行的8個購物中心（商業綜合體）類REITs產品，讓我們一起來回顧一下這些具有代表性的類REITs產品的特點，為今后產品的設計積累經驗。
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光大安石百億商業地產儲架式類REITs收官之作
西安大融城
2020年9月24日，光大安石百億商業地產儲架式類REITs的收官之作——“光證資管-光控安石商業地產第3期西安大融城資產支持專項計劃”成功設立。
本產品發行總規模17.2億元，分為優先A/B/C/D級及權益級證券，其中優先級證券總規模達11.7億元，權益級證券規模達5.5億元，優先級證券加權平均發行成本低至5.4%。
底層物業資產系光大安石旗下不動產基金持有的西安大融城項目。
項目位于西安市經開區鳳城七路與未央路十字路口東北，總建筑面積超過10萬平方米，是典型的城市級雙地鐵上蓋購物中心。
西安大融城
西安大融城自2018年12月進駐西安以來，深耕場景化經營模式，有效的帶動了周邊消費升級。今年雙節期間，舉辦的“長安鬧市·萬國來潮”活動，實現銷售同比增長達30%。
此次產品為光大安石百億商業地產儲架式類REITs的收官之作。光大安石100億規模的儲架式商業地產類REITs于2018年年末獲批，是中國首單成功獲批的地產基金儲架式商業地產類REITs產品。
2019年5月、9月以及2020年9月，該儲架式商業地產類REITs產品中第一期靜安大融城資產支持專項計劃、第二期觀音橋大融城資產支持專項計劃以及第三期西安大融城資產支持專項計劃先后成功發行。（見下文）
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國內首單百億規模商業物業儲架REITs產品
首創鉅大奧特萊斯
2019年12月9日，首創鉅大發布公告，擬成立一項資產支持證券計劃，擬發行總額人民幣35.79億元。
公告顯示，證券名為中聯一創－首創鉅大奧特萊斯一號第一期資產支持專項計劃，該資產支持證券將分為兩個品種，分別為本金額為人民幣27億元的優先級資產支持證券，占總發行約75.44%；以及本金額為人民幣8.79億元的次級資產支持證券，占總發行約24.56%。
其中，優先級資產支持證券和次級資產支持證券的到期期限均為五年。優先級資產支持證券的固定票面利率為每年5.2%，須在期限內每年付息一次；次級資產支持證券無固定票面利率。
房山首創奧特萊斯
首創鉅大奧特萊斯REITs是國內首單百億規模商業物業儲架REITs產品、也是國內首單以奧特萊斯作為底層資產的REITs產品。
項目公司為：持有房山首創奧特萊斯的北京首創奧特萊斯房山置業有限公司；持有昆山首創奧特萊斯一期的首創奧特萊斯（昆山）商業開發有限公司；及持有昆山首創奧特萊斯二期的首創東興（昆山）商業開發有限公司的統稱，以上公司為首創鉅大的全資附屬公司。
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國內首單購物中心續發類REITs
成都蘇寧生活廣場
2019年12月6日，中信金石-成都蘇寧廣場資產支持專項計劃成發行設立，成為境內首單購物中心續發類REITs項目。總發行規模19億元，產品期限為18年（3+3+3+3+3+3年）。其中優先A級10億元，優先B級5億元，優先C級3億元，次級1億元。
本項目計劃管理人為中信證券，基金管理人為中信金石基金，蘇寧集團作為本項目的擔保人為投資人的安全性提供了優質保障。
綜合考慮本項目的基礎資產、標的物業、交易結構、法律合規等要素，并結合交易結構設計，聯合評級評定本項目優先級A、B、C的信用等級均為AAAsf。
標的物業為成都蘇寧廣場購物中心，位于成都新南天地商圈核心位置。項目總建筑面積約13萬平米，于2014年4月30日開業，設置地上六層、地下一層進行商業經營，是成都城南片區商業規模最大、業態規劃最豐富的購物中心。
成都蘇寧廣場購物中心
本項目為國內首單購物中心續發類REITs項目，標的物業已于2016年作為基礎資產發行類REITs產品，且在原REITs項目存續期間經營良好，2016到2018年每年凈運營收入增幅均超過20%。
此外，自2014年起，蘇寧已經發行包括蘇寧云創、云享等8單類REITs項目（包括本項目），累計發行規模達235億元。
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“專項資產管理計劃”+“契約型私募基金”雙SPV結構
邁科商業中心
2019年12月3日，“興瀚資管-邁科商業中心綜合體資產支持專項計劃” 成功發行，產品規模33億元。期限為18年，其中優先A級規模為22億元，利率5.5%，優先B級規模為8億元，利率7%，劣后級規模為3億元，由西安邁科金屬國際集團自持。
該產品設計上采用了目前市場中主流的“專項資產管理計劃”+“契約型私募基金”的雙SPV結構。
據了解，該REITS募集的33億元當中，有11億元用于受讓西安邁科商業中心公司100%股權，另外22億元作為股東借款支付至西安邁科商業中心公司，優先用于償付金融機構未償貸款及與西安邁科金屬國際集團往來借款。
邁科商業中心坐落于西安市高新CBD核心區域，該區域是一個集商業、金融、文化、科技為一體的經濟活躍區域，作為該區域最為矚目的商業綜合體，邁科商業中心總面積20.6萬平方米，是國內第一座全鋼結構的超高層連廊雙子塔建筑，業態涵蓋國際5A超甲級寫字樓、國際超五星級酒店，同時配套有商業、文化、藝術等全方位服務。
邁科商業中心
公開資料顯示，邁科集團創立于1993年，是一家融商品貿易、供應鏈金融服務、期貨經紀、資產管理、對外投資與現代物流于一體的綜合型商品金融服務商，總部設立于西安，被稱為西安最大的民企。
邁科集團早在2017年便逐漸在公開市場亮相：2017年12月發行西北首單類REITs產品“西安邁科大廈資產支持專項計劃”，2018年共計發行兩期共10億規模公司債“18邁科01”和“18邁科02”。
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中央企業首單商業綜合體類REITs
濟南貴和購物中心
2019年11月26日，中央企業首單商業綜合體類REITs項目“魯能集團貴和商業物業類REITs”成功發行。總規模14.89億，優先A級規模12億元，票面利率4.00%，優先B級規模2億元，票面利率4.18%。
優先級發行利率創2017年以來商業物業類REITs發行利率新低。本項目是魯能集團在不動產資產管理及證券化領域的一次重要嘗試，亦為山東省首單類REITs項目。
魯能貴和類REITs項目的標的物業資產為貴和購物中心和貴和洲際酒店，位于濟南市泉城路商圈（為濟南市最核心商圈），是濟南市頂級商業綜合體。
濟南貴和購物中心于1997年開業，經營的品牌以國際一線奢侈品牌為主，擁有LV、GUCCI等大量國內外著名品牌，現經營品牌數量300余個，是濟南市頂級購物中心，并且銷售額成逐年遞增趨勢。
貴和購物中心和貴和洲際酒店
濟南貴和洲際酒店為是濟南市頂級五星級酒店，主要客群為高端商務及休閑客群，近三年入住率及已售客房平均房價均高于濟南五星級酒店平均水平，且呈現逐年上升趨勢。
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中國境內第一單承續發行的股權型類REITs
觀音橋大融城
2019年9月4日，光大安石百億商業儲架類REITs第二期產品——“光證資管-光控安石商業地產第2期觀音橋大融城資產支持專項計劃”設立。
發行總規模29億元，其中評級為AAA的優先A級證券規模15億元，評級為AA+的優先B級證券規模4.3億元，權益級證券規模9.7億元。產品期限為3+3+1年，包括3年固定運作期，3年延展運作期及1年處置期。
本產品是中國境內第一單承續發行的股權型類REITs，首次實現了原存續類REITs產品與新發行類REITs產品直接交易底層資產的承續形式，開創了國內商業地產“PERE+REITs”戰略模式的先河。
重慶觀音橋大融城
產品底層物業資產重慶觀音橋大融城系光大安石團隊于2009年完成投資的購物中心，于2016年8月通過發行類REITs首次登陸資本市場。2020年10月30日-11月11日，重慶觀音橋大融城也將迎來其10周年慶。
位于重慶市江北觀音橋核心商圈的“大融城”， 重慶觀音橋大融城實際經營建筑面積約13萬平方米，專注于為年輕客群打造集衣、食、行、娛、美、學于一體的主題生活消費場所。
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全國首單地產基金模式下的儲架式商業類REITs
靜安大融城
5月14日，光證資管-光控安石商業地產第1期靜安大融城資產支持專項計劃成功設立。項目發行總規模為43億元，期限為3+3+1年，其中優先A檔規模為20億元，AAA評級，發行利率為4.58%；優先B檔規模為7億元，AA+評級，發行利率為5.18%；優先C檔規模為2億元，AA評級；優先D檔規模為6億元，A評級；次級檔發行規模為8億元。
作為全國首單地產基金模式下的儲架式商業類REITs，首期項目的成功發行彰顯了資本市場對優質商業地產金融創新的支持與信心，標志著中國地產基金在商業地產證券化領域步入儲架時代。
靜安大融城
靜安大融城坐落于靜安區大寧商圈，由5棟商業物業組成，包含1棟購物中心，4棟街區商業，建筑面積總計18.87萬平米。該商業已于2018年6月開業，定位區域綜合型購物中心。
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首單無強增信的購物中心權益型類REITs
深圳龍崗萬科廣場
2019年3月1日，“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃”成功發行。發行總規模21.16億元，本次計劃期限為3+2年，標的物深圳龍崗萬科廣場總估值為29.41億元，其中優先A級證券信用評級AAA，發行規模11億元；優先B級證券信用評級AA+，發行規模5.5億元；次級證券發行規模4.66億元。
深圳龍崗萬科廣場于2013年12月開業，建筑面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米，評估值29.41億元。該項目定位為城市級中高端購物中心，標目消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點。
深圳龍崗萬科廣場
本項目是市場首單無強增信并以購物中心為資產支持的權益型類REITs產品，也是印力首單類REITs產品，產品結構設計中引入第三方投后管理REITs，為物業凈租金現金流超額覆蓋優先級，提供了更加安全的保障，真正實現了“資產支持”的證券化產品。
結語
商業地產已然進入存量管理時代，在今年疫情影響和融資限制雙重壓力下，購物中心現金流困難、空置率上升、生存壓力陡增。REITs作為一種金融工具，既能實現不動產證券化，更是優化存量、降低杠桿的重要手段。
雖然目前公募REITs開放的資產領域中還未涉及購物中心類，但基礎設施REITs的推出，放長到整個REITS的發展歷程來看，是具有里程碑意義的重大事件。REITs市場的出現，將提振投資者對經濟增長的信心，對購物中心運營者來說，也將成為一種激勵。
