傳統意義的商業綜合體將迎接著新的挑戰。我們不禁思考，當疫情結束后，線下商業應如何應對疫情造成的影響？后商業開發時代，商業綜合體如何尋求突破之道。
我們聚焦到目前商業存在的難題：
1、同質化：截至目前，全國大量商業購物中心及類似商業體“千城一面，千店一面”現象嚴重，業態重復率高，缺乏創新，與消費者的消費動機缺乏有效連接，導致了大量商業體腹背受敵，不但與線上商業競爭，又與同類商業體展開“你死我活”的競爭。
2、回報低：商業綜合體由于開發難度大，成本高，專業及經驗要求高的特點，導致商業資產投資強度大，特別近幾年企業融資成本增高，導致很多經營不善的商業資產經營收益無法覆蓋投資，投資回報率低，甚至無法覆蓋融資成本，回報率相比其他投資優勢降低。
3、周期長：商業綜合體的開發在有住宅、公寓等銷售物業平衡的情況下，回收周期至少3-6年左右，如果靠運營回收投入，至少需要10年以上，甚至更長的時間。
4、迭代快：隨著社會變化節奏周期縮短，商業形態和消費變化變化加快，最初設計的空間形態在項目投入使用時已經不符合大量新型業態的物業需求，無法合理利用，導致大量空置，空間坪效降低，經營壓力增大。
5、需求變：隨著互聯網商業模式日趨成熟，人們的消費變化發生了質的變化，線上商業體的傳統功能發生著結構性變化，“商業需要常做常新”，如果只套用舊的觀念和經驗，商業與消費需求的脫節就會越來越嚴重，無法適應市場變化。
以上羅列的僅為商業綜合體的五個商業痛點難題，商業綜合體開發運營中存在問題還僅僅這些，本來就如履薄冰商業綜合體在此次疫情之后，商業綜合體開發設計該何去何從呢？下面我們就來分析一下解決方案。
目前商業綜合體難題的解決方案之道：
1、 同質化——解決之道：
A、做足客群分析，做好定位。根據項目周邊客群構成以及周邊競爭項目特征，扎扎實實做好市調工作，做出精準的項目定位，讓項目具有辨識度，具有特色和亮點，能夠精準吸引客群到達，并形成自身的核心競爭力。
B、做好業態創新，做出特色。商業歷來都是競爭激烈，常變常新的行業，創新是商業的核心，因為商業要根據消費需求的變化不斷變化，并能夠不斷創造新的需求，增加經營收入。
C、線上線下結合，做到增值。商業互聯網的趨勢已成定勢，如今線下商業要主動擁抱互聯網，打破線下商業的天花板，實現商戶經營利潤最大化，實現租金收益最大化。
2、 回報低——解決之道：
A、 增加開源。項目開發階段，盡量采用綜合開發模式，通過商業拉動銷售物業的銷售利潤，彌補商業物業自有資金的投入；項目運營階段，增加經營增收項，提升經營利潤。
B、 減少開流。項目開發階段，嚴格控制項目投資成本，嚴格按照投資預算執行；項目運營階段，降低項目運營成本，把控項目開支，特別是設計之初就要統籌好能源節約控制。
3、 周期長——解決之道：
A、 嚴格控制開發周期。項目開發階段，從前到后，從后到前，將項目開發計劃安排緊湊，選用專業有經驗操盤團隊，保證項目開業周期在可控的范圍內。
B、 通過多元化金融方式回收投資資金。商業綜合體的投資不但要有運營思維，更要有金融思維，金融收益可以放大運營收益的價值，從而實現項目的回報周期，解決投資沉淀周期長的困擾。
4、 迭代快——解決之道：
A、 策劃定位之初考慮物業彈性，為后期業態變化留出余地。
在策劃定位之初階段，就要充分考慮商業消費市場的彈性化，靈活性，多變性的特點。在市場消費環境發生變化時，能夠保證商業綜合體業態在經營中可以考慮靈活轉化的。例如傳統形態的商業購物中心改為醫療綜合體，康養綜合體，教育培訓綜合體，長租公寓及開方式社交生活綜合體，辦公綜合體，文化藝術綜合體等等，使建筑空間具有多樣化的彈性變化，從而應對不同的市場變化。
B、 設計之初考慮物業彈性，為后期業態變化留出空間。
項目設計之初，結合項目策劃定位得出的市場彈性余地預留，在設計之初就要從規劃設計，建筑設計，結構設計，機電布置、空間設計，外立面設計，景觀設計等方面兼顧到未來物業運營屬性變化所來帶的彈性空間。特別受到本次疫情的影響，線上的生活方式未來一段時間將成為主流，消費需求，消費平臺，消費媒介的變化線下商業更應該考慮到變化空間的預留。
規劃設計方面，要考慮到不同人群和車輛可能的到達方式，做好整體規劃布局，保證規劃設計的彈性空間預留。
建筑設計方面，保證平面布局和柱網結構的靈活性和可調性，平面動線規劃設計要盡可能簡潔明了，防火分區規劃要確保適應多種功能的使用，后期易于調改，減少拆改成本。同時保證物業平面布局可統一經營也可分零切割銷售和利用。
結構設計方面，結構設計方面，層高，柱距，荷載，降板等方面要做充分的彈性考慮，做到多種功能模擬設計，確保項目在后期調改中，具有可調改的保證。
機電布置方面，機電方面要有科學合理的能源控制，空調方面，盡可能兼顧中央空調的分區和分段控制管理，不同空間，位置不同，通風量和室溫控制不同，同時根據不同的使用需求，預留具有將星彈性的能源負荷預留；
給排水，集水井，化糞池，進排風口，強弱電間等需求預留充足，特別是這次疫情帶來的影響，同時要考慮防疫及不同的管井的封閉和隔離，保證不同空間機電設備的預留彈性。
電梯廳要考慮不同功能需求，電梯等候區，擴大面積，預留消毒防疫的空間，同時兼顧兒童，老人的合理使用。
空間設計方面，空間設計方面要重裝飾，輕裝修，減少裝修成本，通過好的美陳設計和軟裝設計打造好的商業氛圍，保證商業后期改造時，降低成本，易于改造。
5、 需求變——解決之道：
A、 考慮消費體驗需求。2019年12月北京SKP-S開幕成為業界紛紛朝圣之地，京城消費者反響熱烈，開業伊始即推出限流措施。SKP-S以高度的場景式體驗、工業夢幻風的裝修風格、豐富的互動藝術裝置，讓人眼前一亮，無論其定位、商品、場景無不令人耳目一新。SKP-S的定位與主館不同，館內的商品主要為面向于年輕人與時尚人群的奢侈品。在與韓國前衛創意團隊GENTLE MONSTER 的共同策劃下，商場以未來火星空間為主題，穿插了仿生羊等眾多科技場景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒為其定制獨特商品與店面場景，開出中國區乃至全球市場獨有的全新概念店。隨著實體商業競爭的加劇，商業進入“無創新不商業”的時代。結合消費者的體驗創新滿足消費需求。
B、 考慮智能化需求。空間的智能化管理方面，降低成本，提高效率；智能化照明系統——根據室外光線強弱程度，自動合理調節屋內照明，使用最經濟能耗提供最舒適照明，能耗降低能耗；智慧能源系統——根據室外溫度及空氣質量，采用AI系統自動調節溫度。人體偵測，公共區無人時自動關閉。智慧停車系統——停車定位系統、送貨機器人與手機相連實現停車容易，找車容易，運送容易。智慧機房系統——“無人值守”，網絡+手機APP遠程集中監控，區域內項目機組運營實時監控，設備系統報警實時推送，能源監測及優化等。智慧大堂——人臉識別智能出入（無密碼），無人接觸服務（手機登記），集中消殺區，外送、文件、領取，垃圾等。
C、 考慮社交場景化需求。打造主題化特色場景空間，增強顧客體驗屬性，增加空間的人文精神合自然特征，考慮各類社交聚集的空間設置方案。
后商業時代，商業綜合體的開發設計及運營管理面臨著眾多的壓力，但線下商業體依然是我們對美好生活向往的承載空間，做到未雨綢繆，做到為投資負責任，為消費者負責任，為發展變化負責任就能夠做好商業。
文章來源： 厚幾設計集團
