產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)四大模式解析

目前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，如何面對(duì)“新常態(tài)”，適應(yīng)“新產(chǎn)業(yè)”，在“產(chǎn)品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，是行業(yè)面臨的核心命題。

 

2019年，伴隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級(jí)的浪潮，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道上奔跑的運(yùn)營商們對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解更加深入，園區(qū)運(yùn)營必須回歸產(chǎn)業(yè)本身，主動(dòng)運(yùn)營，重塑園區(qū)發(fā)展新生態(tài)。

 

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1

產(chǎn)業(yè)服務(wù)，在于你實(shí)際做了什么

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營正在由被動(dòng)的“幾通一平”傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向主動(dòng)的“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”運(yùn)營模式。

 

隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)在資源和政策優(yōu)勢(shì)日益弱化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整升級(jí)，運(yùn)營商必須主動(dòng)經(jīng)營，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展尋找新動(dòng)力和新模式。

 

1.1

案例：東久中國

 

完善落實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)

 

東久中國的金創(chuàng)大廈項(xiàng)目，園區(qū)由4棟科研樓分兩期建成，一期1號(hào)樓于2010年竣工使用；二期2-4號(hào)樓于2013年竣工使用。

 

東久中國為客戶提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等服務(wù)，搭建數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)板塊，在硬件上對(duì)可用性、標(biāo)準(zhǔn)化、電力解決方案、制冷需求等持續(xù)關(guān)注。

 

在運(yùn)營服務(wù)中更加注重靈活性，以適應(yīng)客戶不斷變化的業(yè)務(wù)需求。

 

園區(qū)目前已經(jīng)滿租，入駐企業(yè)包括安進(jìn)、博通、殼牌、塞拉尼斯、安邁生物等世界五百強(qiáng)及國內(nèi)知名企業(yè)。

圖 – 東久中國金創(chuàng)大廈項(xiàng)目

 

入駐企業(yè)需求

 

安進(jìn)要求做P2研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，現(xiàn)場所面臨的最大挑戰(zhàn)是現(xiàn)有工程條件需改進(jìn)滿足。

 

安進(jìn)的研發(fā)實(shí)驗(yàn)室的關(guān)鍵要求包括：

- 電力要求200瓦/平方米

- 獨(dú)立排污廢水池場地

- 排水管道有坡度要求

- 局部地面承重為1噸/平方米

 

東久中國的解決方案

 

基于安進(jìn)的要求，密切配合提供解決方案，滿足實(shí)際需求。

 

- 電力解決根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有的用電情況，確保用電安全的基礎(chǔ)上提供擴(kuò)容方案

- 利用地下室空間能滿足廢水池荷載的區(qū)域改建為獨(dú)立廢水處理間

- 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場在確保實(shí)驗(yàn)室布局不變的基礎(chǔ)上調(diào)整排水管道走向，達(dá)到坡度的要求

 

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服務(wù)深化：產(chǎn)業(yè)投資助力企業(yè)發(fā)展

 

2.1

案例：房德科創(chuàng)寧波中物科技園

 

產(chǎn)業(yè)投資+物業(yè)服務(wù)

 

房德科創(chuàng)寧波中物科技園，2016年投入運(yùn)營，以浙江中物九鼎科技孵化器有限公司為運(yùn)營主體，總建筑面積8.5萬平方米，園區(qū)年收入規(guī)模近10億元。

 

房德科創(chuàng)在園區(qū)運(yùn)營中充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)勢(shì)，打造“孵化器+加速器+產(chǎn)業(yè)園”的運(yùn)營模式。

 

一方面，依托中物院尖端科技資源，以及中物院院士、專家資源等，提供技術(shù)咨詢、技術(shù)對(duì)接、公共檢測等服務(wù)，參與工程項(xiàng)目技術(shù)研發(fā)。

 

另一方面，為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)，除自有投資外，組建投資基金為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)投資金，并提供投融資培訓(xùn)、投資渠道搭建及投資前后指導(dǎo)服務(wù)。

圖 – 寧波中物科技園

 

目前，園區(qū)已入駐孵化企業(yè)137余家，涉及光通信、機(jī)器視覺、光電探測等諸高精尖領(lǐng)域。

 

園區(qū)獲市“3315”和區(qū)“精英引領(lǐng)”支持項(xiàng)目29個(gè)，1家新三板上市，3家上市公司并購，企業(yè)累計(jì)補(bǔ)助金額1.02億元。

 

除產(chǎn)業(yè)投資外，房德科創(chuàng)另一項(xiàng)園區(qū)運(yùn)營特色是“物業(yè)服務(wù)”。科創(chuàng)園區(qū)由于自身發(fā)展速度較慢，占地面積較小不能對(duì)全國進(jìn)行有效覆蓋。

 

2013年，房德科創(chuàng)成立銀禧服務(wù)集團(tuán)，并以1億元收購新鑫物業(yè)，整合現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)務(wù)，覆蓋銀禧物業(yè)的布局范圍，形成公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的互補(bǔ)。

圖 – 銀禧物業(yè)服務(wù)集團(tuán)

 

物業(yè)服務(wù)和科創(chuàng)園區(qū)同步發(fā)展，可以在主線科創(chuàng)園區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展中為入駐企業(yè)提供針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，塑造影響力。

 

2.2

案例：張江高科895創(chuàng)業(yè)營

 

張江高科自2015年開始運(yùn)作眾創(chuàng)平臺(tái)“895營”，積極培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集群，不斷提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力。

 

眾創(chuàng)平臺(tái)強(qiáng)調(diào)以“投資+”的孵化理念，以“虛擬+實(shí)體”的孵化形式，通過幫助企業(yè)匹配與其相適應(yīng)的創(chuàng)業(yè)陪練、天使投資、投貸聯(lián)動(dòng)金融服務(wù)、對(duì)接企業(yè)上市的多層次資本市場通道、人才服務(wù)、宣傳推廣、市場拓展等各類資源，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全周期、全方位的集成服務(wù)。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)，最關(guān)鍵的是要了解項(xiàng)目最切實(shí)的需求。895創(chuàng)業(yè)營每季公開招募200-350個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行海選。

 

在由投資機(jī)構(gòu)合伙人及銀行全天封閉式的評(píng)判后，淘汰85%的項(xiàng)目，篩選出30個(gè)左右項(xiàng)目入營。入營后，“895創(chuàng)業(yè)營”為項(xiàng)目提供精準(zhǔn)投融資對(duì)接、一對(duì)一專業(yè)陪練和媒體宣傳報(bào)道三方面的服務(wù)。

 

895服務(wù)團(tuán)隊(duì)會(huì)根據(jù)創(chuàng)業(yè)大咖自身的資源優(yōu)勢(shì)、投資偏好、產(chǎn)業(yè)方向與入營項(xiàng)目做雙向匹配，陪練在項(xiàng)目的入營期內(nèi)，幫助創(chuàng)業(yè)早期項(xiàng)目解決一些關(guān)鍵問題。

圖 - 張江895創(chuàng)業(yè)營（第三季）Demoday 現(xiàn)場

 

至今，“895創(chuàng)業(yè)營”已累積百余位陪練大咖，成員包括投資機(jī)構(gòu)合伙人、企業(yè)創(chuàng)始人或高管和各領(lǐng)域?qū)＜�，甚至武岳峰資本、英諾天使等知名投資機(jī)構(gòu)的合伙人。

 

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從簡單的配套服務(wù)到資源整合

 

未來園區(qū)運(yùn)營框架下的平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，將不斷推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的改變，更大的價(jià)值發(fā)現(xiàn)空間正在顯現(xiàn)。

 

用實(shí)體園區(qū)，承接其整合進(jìn)來的各類實(shí)體、虛擬、服務(wù)、投資、整合、共享、聯(lián)盟等生態(tài)圈資源，從區(qū)域開發(fā)者，向資源聚集、金融聚集、產(chǎn)業(yè)聚集的資源整合者轉(zhuǎn)變。

 

3.1

案例：臨港奉賢智慧園區(qū)

 

整合資源、搭建平臺(tái)

 

2018年6月15日，臨港奉賢公司與阿里巴巴集團(tuán)旗下阿里云計(jì)算有限公司成立AI-PARK綜合平臺(tái)，集高效人工智能、大數(shù)據(jù)應(yīng)用分析為一體，在園區(qū)內(nèi)建設(shè)數(shù)字建筑產(chǎn)業(yè)鏈，建立互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，以云平臺(tái)為樞紐，形成一個(gè)緊密聯(lián)系的整體，打造智慧園區(qū)。

圖 – 阿里云園區(qū)數(shù)據(jù)

 

臨港奉賢園區(qū)在新型智慧園區(qū)建設(shè)上逐步推進(jìn)。一是建筑智能化，建設(shè)完備的智能化基礎(chǔ)設(shè)施，滿足智慧園區(qū)硬件發(fā)展需要，為后期智慧園區(qū)預(yù)留硬件儲(chǔ)備。

 

二是管理協(xié)同化，搭建招商、客戶、資產(chǎn)、物業(yè)、工程項(xiàng)目管理等系統(tǒng)，基于智云平臺(tái)建設(shè)園區(qū)全景指揮中心平臺(tái)，將園區(qū)管理各系統(tǒng)集中到統(tǒng)一的平臺(tái)上，為園區(qū)建立一個(gè)動(dòng)態(tài)、立體、全方位的園區(qū)運(yùn)營管理模型。

 

三是服務(wù)個(gè)性化，搭建企業(yè)服務(wù)及個(gè)人服務(wù)平臺(tái)，采用互聯(lián)網(wǎng)思維，園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)全部上線，并聯(lián)合社會(huì)資源，拓展園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)能級(jí)，提供主動(dòng)式、個(gè)性化、體驗(yàn)式的服務(wù)，滿足不同用戶的產(chǎn)業(yè)交流需求。

 

3.2

案例：啟迪協(xié)信

 

現(xiàn)象級(jí)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)品

 

2019年，啟迪協(xié)信提出要打造現(xiàn)象級(jí)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)品。

 

第一，為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做創(chuàng)新服務(wù)。啟迪協(xié)信基于清華和全球的大學(xué)進(jìn)行合作，幫助傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做創(chuàng)新服和品牌服務(wù)。

 

第二，資管服務(wù)。過去啟迪協(xié)信做出資銷售，只有拿到合適的價(jià)格資產(chǎn)才會(huì)有合適的回報(bào)率。但輕資產(chǎn)運(yùn)營的終極服務(wù)是資產(chǎn)管理，中間的租售只是資管的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。通過服務(wù)使資產(chǎn)價(jià)值提升，賺資產(chǎn)管理的錢。

 

第三，消費(fèi)服務(wù)。啟迪協(xié)信的園區(qū)項(xiàng)目中，80%都是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。對(duì)這些企業(yè)服務(wù)或者員工服務(wù)來說，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，再加上園區(qū)80后、90后偏多，傳統(tǒng)的園區(qū)服務(wù)配套市場已不能滿足需求。

 

為此，啟迪協(xié)信通過供應(yīng)商整合，尋找最符合新型園區(qū)的供應(yīng)商。

圖 – 啟迪協(xié)信重慶總部城產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心

 

啟迪協(xié)信的園區(qū)運(yùn)營抓住企業(yè)和員工的剛需。通過研究和客戶調(diào)研，將產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品化，在園區(qū)打造第三空間，以團(tuán)餐為核心，打造中國最好的餐飲集市；同時(shí)幫助企業(yè)對(duì)接政府，做全程科創(chuàng)管理。

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)不能創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)，只能服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因此運(yùn)營必須了解產(chǎn)業(yè)，做產(chǎn)業(yè)價(jià)值管理。而產(chǎn)業(yè)價(jià)值又決定了租金價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，只有好的產(chǎn)業(yè)才會(huì)有好的服務(wù)價(jià)值。

 

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4

行業(yè)深耕具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終究要回到產(chǎn)業(yè)本身，回歸到服務(wù)本身。企業(yè)唯有進(jìn)入到垂直行業(yè)里去，才能建立起生存的堡壘。

 

行業(yè)深耕之所以重要，是因?yàn)楝F(xiàn)階段技術(shù)才剛剛探入到各垂直行業(yè)中去，對(duì)于行業(yè)的知識(shí)積累還處在一個(gè)起點(diǎn)，所以越早完成行業(yè)深耕的公司，就具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，越有機(jī)會(huì)獲得快速的發(fā)展。

 

4.1

案例：億達(dá)中國

 

行業(yè)深耕，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)成熟

 

億達(dá)中國以大連軟件園為原點(diǎn)，自1998年開始已在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路上深耕20載。

 

2019年，億達(dá)中國先后攜手京東云共同打造智慧園區(qū)，攜手深圳和益投資助力產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，攜手金山、聚合億達(dá)、金山和小米三方資源建設(shè)智慧社會(huì)生態(tài)體系。

 

攜手中建八局助力南京鼓樓鐵北片區(qū)城市更新，攜手江蘇太倉港經(jīng)開區(qū)，受托負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商運(yùn)營。

圖 – 億達(dá)大連軟件園

 

截至目前，億達(dá)中國已在全國20個(gè)一線和二線經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域城市，運(yùn)營了近40個(gè)商務(wù)園區(qū)，在大規(guī)模、高質(zhì)量商務(wù)園區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于各產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝、企業(yè)對(duì)廠房的需求、運(yùn)營服務(wù)需求都有深入的了解，形成了獨(dú)特的商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

 

同時(shí)，憑借由此而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)聚集能力，凝聚了大批粘性極高的客戶，進(jìn)一步發(fā)揮億達(dá)中國在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)。

 

先后將自動(dòng)駕駛獨(dú)角獸企業(yè)小馬智行、人工智能整體解決方案領(lǐng)先企業(yè)Aibee以及中科創(chuàng)星科技、百望股份、云丁網(wǎng)絡(luò)、拉卡拉等知名科技企業(yè)導(dǎo)入北京中關(guān)村壹號(hào)，將中檢遼寧總部引入大連生態(tài)科技創(chuàng)新城，億達(dá)中國的招商運(yùn)營能力、服務(wù)能力備受肯定。

 

 

億翰觀點(diǎn)

 

從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)資源才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最核心的資產(chǎn)，企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)將是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營競爭成敗的勝負(fù)手。

 

園區(qū)運(yùn)營要在企業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)育產(chǎn)業(yè)級(jí)的服務(wù)，一方面高度重視搭建產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，著力推動(dòng)園區(qū)驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的培育，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。

 

另一方面要逐步打破園區(qū)地理空間限制，整合產(chǎn)業(yè)相關(guān)創(chuàng)新、要素等資源集聚度和輻射力，以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶進(jìn)行產(chǎn)地協(xié)同化發(fā)展。

文章來源： 資管星球