金科智慧服務能否持續保持吸引力？

公司概況

1）根據金科智慧服務招股書的資料顯示，自2015年至2020年，其連續六年在西南地區排名第一。

2）金科智慧服務的合同建筑面積由2017年底的約1.39億平方米增至截至2019年底的約2.49億平方米。至于在管總建筑面積亦由2017年底的0.62億平方米增至截至2019年底的1.21億平方米,復合年增長率高達39%。

3）截至2020年6月30日，金科智慧服務共有843個已訂約物業管理項目，合同總建筑面積約為2.56億平方米及擁有487個物業管理項目，在管總建筑面積約為1.30億平方米。

公司財務

1）金科智慧服務2019年收入為23.3億元，按年增53%；純利為3.66億元，增長1.26倍。

2）2020年上半年收入13.7億元，按年增36%；純利2.94億元，增長80%。

3）金科智慧服務在招股書資料中披露了2017到2019年整體的平均物業管理費，分別為每平方每月2.1元、2.2元、2.2元。

4）從業務收入比例來看，最大的收入貢獻依然來自物業管理服務，2017年-2019年，貢獻率分別為72.7%、67%和62.9%，2020年上半年為67.6%。此外非業主增值收入占比上由2017年的19.4%上升至2019年的25.6%，2020年上半年為21.3%。另外智慧科技服務的貢獻率正在逐步增加，從2017年的0.6%增加至2020上半年的1.9%。

股權結構

金科智慧服務是由內房A股金科（深：000656）分拆出來的物管公司。

優勢

1）金科智慧服務是國內領先，西南第一的綜合智慧物業服務商。

2）控股股東金科集團,以銷售面積計算是國內第八大的物業開發商,2015年至2019年金科集團的合同銷售額及合同銷售面積復合增長率分別為70.3%和54.8%,強大的母公司背景可以為金科服務的增長帶來保證。

隱憂

1）物管行業由于受到資本市場重新定價,收購價格已被提高,未來靠著并購的物管行業增長或有一定隱憂。

2）金科的物業管理費于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月的物業管理費收繳率（以期內實收的物業管理費除以同期累計應付予的物業管理費總額計算）分別為95.0%、93.9%、90.1%及80.3%,有下降的趨勢。

3）雖然金科智慧服務是西南最大的物業管理公司,但由于收入有59%都是在西南地區,以這樣大的體量來說是比較集中的，不利于分散風險。

估值

公司2019年凈利3.74億元人民幣，以公司第一天收盤價44.7港元，6.33億股的股本，對應總市值為283億港元，2019年市盈率大約64倍。按2020年上半年的純利增長率80%計算,集團2020年市盈率也至少達到37倍,跟行業龍頭碧桂園服務的(2019年67倍,2020年預測市盈率43倍)相若，暫時在估值上難以看到有很大的吸引力。