最初的中國產業園學習的是新加坡式的招商引資模式。在新加坡更為健全的法制和社會體制之下，產業園只注重“術”的層面，即規劃、招商、服務等策略。然而，產業園區這個舶來品在中國廣袤的國土面積、激烈的省市競爭、不斷的政策變遷和產業的梯度轉移因素影響下，在開發區如雨后春筍涌現的發展格局下，產業園發展融入開發區的發展序列之中，受開發區體制設置、開發模式、運營模式等諸多因素影響，形成了特色鮮明的“中國模式產業園”。
我國產業園的特殊性
開發區、產業園（含工業園）作為引領我國產業發展、經濟增長的排頭兵一直保持著緊密的聯系，為我國國民經濟的發展不斷注入新的發展活力。但我國產業園區的誕生、發展是建立在開發區的發展進程之下，而開發區作為具有中國特色的區域開發模式，一種深刻的體制創新、一種全新而高效的資源配置手段、一種綜合性的體系化工程，其特殊性決定了產業園的開發理念、商業模式、盈利模式等存在開發區印記下的特殊性和長期增長的發展隱患。
1、產業園作為開發區的“子園區”，其發展缺乏自主獨立性，在財政及發展模式上的依賴性較強，不利于資本化路徑實施。
開發區作為一類特殊的經濟區域，雖不能完全等同于行政區劃，但可以算作一級行政機構。它是從比較大的地級市等行政主體分離出來的，為支持地方經濟發展或者加快城市融合等特殊原因成立的，旨在聚集大量企業，使之成為產業集約化程度高、特色鮮明、集群優勢明顯、功能布局完善的現代化產業分工協作區和推進城鎮化的有效載體。開發區作為一級行政機構，其各種機構設置相對完整。政府通常成立一個機構、掛兩塊牌子，一個牌子通常是以管委會的形式出現，承擔政府職能，主導制定長、短期結合的發展規劃和政策；而另一塊牌子是國有性質的開發建設公司，建設和完善適于企業進駐和發展的各種環境。
而多數產業園置身于開發區的開發建設中，屬于“園中園”、“子園區”的概念，其發展嚴重依賴于區域政府或園區管委會制定的產業政策、發展運營等，因此產業園受政策影響的波動性向來比較大。尤其在園區運營階段，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往是產業園招商引資最有利的說辭，但是對于入駐企業內生動力的培育所花精力較少。于是造成了重外部優惠政策，輕內生動力培育的現象。因而對園區發展所帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，對于身處開發區發展序列之下的單個產業園而言，其發展缺乏自主的獨立性，對于行業來說不利于資本化路徑實施。
2、產業園發展缺乏產業鏈整合思維支撐，重開發、輕運營，投資成本高、回收周期長、持有收益低等運營低效問題比較普遍。
開發區一個重要的概念是能夠依靠完整產業鏈的打造，達到產業集聚效應，從而形成推動經濟發展的持續價值。但大多數開發區更注重單位土地納稅額等這些短期發展指標，點對點的招商引資方式下，忽略了對產業鏈的整合，同時由于開發區存在區域性、行業性差異等特征，不同產業的配套需求存在極大的差別，而這種產業鏈的整合和巨量的配套需求對于非實力型產業園開發主體是非常困難的，嚴重影響產業園可持續發展能力。
從規模成本來看，放眼國內數千個大小城市，無不把增加建設用地作為城市總體規劃的首要任務，但是毋容置疑的現實是土地指標越來越緊張，土地成本逐步提升。產業園區一般是少則一兩千畝、多則數萬畝，“拿地”成了產業園運營商一項長期的、充滿競爭的任務之一，土地成本成為產業園區開發巨大的投入成本項。
從運營時間來看，不管是官辦還是民營園區，產業園區從園區規劃、招商到配套打造、企業逐個落地、投產整個過程少則三五年、多則一二十年，資金需要量大、占用時間久、回收過程慢、投資周期長。
從運營模式來看，雖然傳統的工業地產模式已經逐漸被拋棄，新名詞“產業地產”越來越多地被提及，但是產業園“重開發、輕運營”的現象依然普遍存在，很多產業園區后期服務不到位，甚至有的產業園區根本就沒有運營起來，空置現象極為普遍。因此，園區運營商必須與當地政府、行業協會、企業商會、金融機構、建筑企業、設計單位、媒體、研究機構以及其它合作競爭性園區形成經常性互動，這樣才能與入駐企業建立相互尊重與信任的合作關系，共同推進園區的建設。
3、粗放式的土地財政路徑下，產業園“躍進式”發展，行業發展缺乏規模效應和經濟外部性，缺乏資本關注的成長性價值。
目前多數開發區在園區管委會的主導下，并未從行業趨勢、市場訴求、客戶需求出發，而是從政績的簡單推導制定開發區的發展規劃、戰略和政策，其發展重心仍然放在土地之上，是一種原始土地財政和房地產租售行為的雜糅體。這就導致了開發區快速發展下的產業園區形成“產業空心化、企業僵尸化、園區鬼城化、生態閉塞化”的“四化”現象。
目前產業園“先房后產，以房養產”的開發模式仍占據主導地位，即傳統房地產銷售和租金仍為主要收入，占比超80%，大家覺得這種開發模式是最粗暴的，這也正是超過140家各路資本(其中包括近50家傳統房企)蜂擁進入產業地產領域的關鍵原因所在，這也直接導致“開發產業園的機構不懂產業”、“投資產業園的利潤不靠產業”等畸形發展結果。目前，只有少量介入較早且具有成熟運營經驗的產業開發商，獲得少量物業管理服務收益、增值服務收益等運營收益。同時，部分產業開發商依托自身運營經驗對外輸出運營管理經驗，開展輕資產服務，但此類收益占總收益比例較低。
圖表2-1-1我國產業園區核心商業模式及代表性案例
在這種粗放式的心態和路徑下，產業園的運營主體想的大都是產業能夠給我帶來什么而不是“我能夠給產業發展帶來什么”,大多數產業園區在發展初期為了迅速吸引企業入駐，在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸，以及產業集群的內在聯系等角度去考量；在項目的安排上沒有充分考量“不同利益主體間的利益平衡”、“速度與質量的平衡”、“長期與短期的平衡”、“整體與個體的平衡”等問題，而是為了短期內集聚企業而隨意進行項目選取和企業選址規劃，導致園區內部產業之間缺乏應有的關聯，沒有形成產業鏈條，不利于產業集群的整體競爭力的提高，難以實現經濟發展的規模效應和經濟外部性。
4、開發區獨特的體制結構決定了它無需關注退出資本路徑設計，產業園開發主體缺乏完整的資本操作路徑，限制行業的長期增長。
開發區作為政府行政機構的存在，通常是非常常見的投資，而且投資效益反應在更社會化的方面，不太考慮資本退出問題，產業園因為依托于開發區，通常也沒有考慮資本退出問題。
地產以資本為王，產業園以金融為先。因此，產業園開發主體不僅需要籌備一定數量的資金，保證資金源的充足，更要策劃好園區的資金滾動使用和長短期回籠模式；不僅要考慮有多少資金，更多的是考慮能重復使用和調動多少資金，否則在大規模的基礎設施和土建工程面前，再多的錢也不夠花，極易陷入資金鏈困境。
而作為“子園區”的產業園開發主體的收入和利潤直接受到開發區土地開發與出讓規模、開發區經濟和人口增長、開發區招商入區企業數量、開發區固定資產投資規模和開發區財稅收入等因素的影響。面對巨大的前期投入和高昂的融資成本，產業園開發主體的盈利入口嚴重不足，在不依賴低價拿地，拿地后土地用途變更開發商用或住宅項目，或二次轉讓獲取高額土地升值收益手段下，只能依賴于地產增值的方式獲取園區主要收入，平衡開發的前期投入，伴隨園區發展和招商進程，逐步獲取一定的產業增值和政策性獎勵，高投入、慢回收局面之下，產業園開發主體資金來源嚴重不足，且不具備變現渠道，制約著產業增長和再開發的能力。
總結：產業園REITs將催化“中國模式產業園”變軌升級，激發行業增長動力：
“中國模式產業園”是我國改革開放的成功實踐，對促進經濟體制改革、改善投資環境、引導產業集聚、發展開放型經濟發揮了不可替代的作用，產業園區已成為推動中國工業化、城鎮化快速發展和對外開放的重要平臺。產業園領域經過三十余年的高速發展，現在已經進入存量時代。我國形成的存量產業園資產規模巨大，由于產業園涉及行業廣泛，地域分布分散，目前尚沒有權威的產業園數據統計。根據2018年2月六部委聯合發布的《中國開發區審核公告目錄》（2018年版），全國共有552家國家級開發區、1991家省級開發區，按照每個開發區平均兩個產業園估算，開發區序列中至少存在5000多家產業園。結合已有公開資料顯示，截止2019年年底，我國已有不同規模的產業園已經超過6000個。
但與此同時，“中國模式產業園”由于上述四大特殊性，其發展在很大程度上取決于所在城市及開發區的經濟總量、增長潛力、固定資產投資規模、招商引資規模、政策引導等因素。而近年來地方政府債務負擔加重，顯性債務和隱性債務余額均呈明顯上升趨勢，防范地方債務風險的基調難改，在此背景下，資金來源不足將成為制約我國產業園領域長期增長的一個核心因素。同時產業園區作為一種體系化、制度化的創新試驗田，更應該簡政放權、力出一孔，把職能更加明晰地切割開來，以“小政府、大運營”的模式來運作產業園區，吸引更加專業的社會資本進入，形成良性循環的全生命周期運營。
根據本次基建REITs試點相關工作的通知，將產業園資產進行REITs化。一來，相當于將現金流情況好的優質項目提前進行變現，來滿足未來新建項目的融資需求，可以提升資金的使用效率，加快資產流動性和資金流動。通過市場化手段解決行業發展面臨的資金壓力大、債越積越重等問題。二來，政府職能層面的切割和實操層面的退后，讓渡了大量的產業園區運營空間給社會資本，園區資產交易、園區并購、園區投行運作會成為新時期的亮點與著力點。社會化、市場化的產業園運營主體必須從地產邏輯轉向產業邏輯，積極尋找柔性化的資本化發展道路，以嶄新的盈利模式和招商路徑，形成全新的利益分配機制。產業園REITs的試點對于今后尋找產業園戰略性“變革”軌道有重大意義。
文章來源：世聯咨詢
