在過去十幾年里，隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展，人們的消費(fèi)水平日趨提高。而對(duì)于一個(gè)中國家庭來說，最大額的消費(fèi)無疑就是房屋了。曾經(jīng)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了無數(shù)地產(chǎn)大亨們，無限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)在2019年還是難掩其疲倦，雖然各大房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布的業(yè)績成就不錯(cuò)，但高額的負(fù)債率和其大佬的頻頻動(dòng)作也預(yù)示著背后的寒冷。房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，各大房企都在紛紛尋求出路，力圖轉(zhuǎn)型，“轉(zhuǎn)型”兩個(gè)字成為多數(shù)企業(yè)家的口頭禪。但是，怎么轉(zhuǎn)，朝哪邊轉(zhuǎn)，一旦錯(cuò)判轉(zhuǎn)型階段或者不匹配自身能力建設(shè)，企業(yè)很有可能一腳踏空，很難扭轉(zhuǎn)。筆者整理了早期轉(zhuǎn)型的開發(fā)商致死的案例，總結(jié)出轉(zhuǎn)型失敗的關(guān)鍵因素。

PART

1

銀億股份 - 轉(zhuǎn)型汽車產(chǎn)業(yè)

最佳成績：

連續(xù)15年上榜中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，連續(xù)12年名列浙江省住宅產(chǎn)業(yè)十大領(lǐng)軍企業(yè)

轉(zhuǎn)型死因：

按大股東銀億集團(tuán)要求，銷售僅61億元就舉債+股權(quán)質(zhì)押120億并購海外先進(jìn)汽車零配件產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型制造業(yè)。銀億意圖以并購海外先進(jìn)技術(shù)概念拉高股價(jià)（聯(lián)合當(dāng)時(shí)徐翔等私募基金），股權(quán)質(zhì)押后，進(jìn)行循環(huán)并購，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源富集，后遭遇2018年汽車產(chǎn)業(yè)估值下降、地產(chǎn)調(diào)控銷售不利等因素，股價(jià)下跌質(zhì)押爆倉，公司現(xiàn)金流枯竭，留下70億商譽(yù)賬面資產(chǎn)。

過程詳述：

作為浙江寧波老牌房企，2016年高調(diào)進(jìn)軍汽車行業(yè)，并在2017年先后完成兩起跨國并購。收購安全氣囊生產(chǎn)商美國ARC集團(tuán)和變速器制造商比利時(shí)邦奇，耗資108.25億元。意圖實(shí)現(xiàn)一個(gè)資本與產(chǎn)業(yè)的循環(huán)

大肆收購的熊續(xù)強(qiáng)并沒有充足的資金，2016年銀億股份銷售額僅為61億。近120億天價(jià)收購大部分是舉債與股權(quán)質(zhì)押來的。而因?yàn)橹貍}押寶的汽車行業(yè)在2018年遭遇“汽車寒冬”。根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)分析，2018年中國汽車產(chǎn)銷量比上年同期分別下降4.2%和2.8%，是28年來首次下滑，2018年銀億股份借殼上市以來首次虧損。

加上2018金融去杠桿，起家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也難頂住大梁，銀億股份股價(jià)一路下跌，市值從原先的400多億元，逐漸蒸發(fā)到了現(xiàn)在的80億元不到，大股東股票質(zhì)押爆倉也接到天風(fēng)證券、云南信托、華鑫證券、申萬宏源等六家機(jī)構(gòu)的平倉通知。

筆者點(diǎn)評(píng)：

簡(jiǎn)單來說，銀億的失敗根本從房地產(chǎn)重倉轉(zhuǎn)型汽車零部件的過程中，房地產(chǎn)和汽車行業(yè)雙雙萎靡。頂格質(zhì)押股份用來大規(guī)模擴(kuò)張收購，偏偏遇到金融監(jiān)管大環(huán)境去杠桿，市值大跌，股票爆倉。

但不可否認(rèn)的是，銀億對(duì)于汽車產(chǎn)業(yè)的投資相當(dāng)一部分是機(jī)遇寧波市政府希望重點(diǎn)發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)，2015-2018年期間，寧波對(duì)于汽車產(chǎn)業(yè)特別是新能源汽車領(lǐng)域的補(bǔ)貼力度是空前的。

從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型汽車產(chǎn)業(yè)，第一是行業(yè)趨勢(shì)形成的，即地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，區(qū)域級(jí)的中小房企發(fā)展并不占優(yōu)勢(shì)；第二也是對(duì)于過于信奉政策導(dǎo)向，對(duì)政策的延續(xù)性缺乏判斷的結(jié)果；第三，銀億采取的是資本運(yùn)作的手段，海外并購技術(shù)拉高股價(jià)，質(zhì)押再并購的思路，這涉及與徐翔等私募基金的合作，技術(shù)落地生產(chǎn)等一系列問題，有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。對(duì)于銀億而言，最后的護(hù)盾就是銀億股份的上市平臺(tái)，母公司與上市公司風(fēng)險(xiǎn)盡量隔離，也使得這類高風(fēng)險(xiǎn)的投資不至于火燒連營。

PART

2

中弘股份-轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)

最佳成績：

2007年，榮獲北京房地產(chǎn)最具成長價(jià)值企業(yè)品牌，2014年，獲得房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)榮譽(yù)稱號(hào)，是深圳交易所上市的百強(qiáng)地產(chǎn)公司。

轉(zhuǎn)型死因：

2010年以后，中弘股份借助資本的力量快速規(guī)模化擴(kuò)張，以地產(chǎn)的思維做旅游地產(chǎn)，不斷鋪排的中弘通過融資、發(fā)展支撐規(guī)�；瘮U(kuò)張，借舊還新、短債長投直接導(dǎo)致中弘現(xiàn)金流斷裂，錯(cuò)判發(fā)展周期，在尚未有成熟項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)候，過度超前整合線上線下資源，最終走向沒落。

過程詳述：

超前布局資源整合，錯(cuò)判自身能力和企業(yè)發(fā)展階段。中弘股份是一家很典型的從地產(chǎn)向旅游轉(zhuǎn)型的上市公司，在2015年提出“A+3”戰(zhàn)略，即其將在A股布局一家上市公司，還將在境外布局三家公司，一家圍繞互聯(lián)網(wǎng)金融做物業(yè)營銷，一家是在線旅游上市公司，另一家是品牌運(yùn)營管理公司。亞洲旅游就是中弘精挑細(xì)選的一個(gè)在線旅游平臺(tái)，精心挑選比較之后以5億元收購亞洲旅游63.49%股份，作為線上流量的入口，在中國在線旅游市場(chǎng)很難分一杯羹的格局下，亞洲旅游選擇了以B2B模式的匯訂網(wǎng)進(jìn)入中國，但值得尷尬的是，此刻尚未有旅游項(xiàng)目開業(yè)，因此這個(gè)提前布局本質(zhì)是過于超前的，當(dāng)時(shí)對(duì)亞洲旅游的股價(jià)也產(chǎn)生了一定沖擊。

大肆擴(kuò)張，不斷鋪排，通過融資、發(fā)債支撐業(yè)務(wù)的發(fā)展，短債長投，直接導(dǎo)致公司現(xiàn)金流受挫。2014年，中弘定增9.58億股，募資30億元，用于海南如意島項(xiàng)目建設(shè)；2015年，中弘定增13.8億股，募資39億元，用于北京、山東等地地產(chǎn)及文旅項(xiàng)目開發(fā)。2017年，以非公開發(fā)行股票的方式募資不超過32億元，用于北京、山東、安吉和�？诘鹊匚穆玫禺a(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。僅在海南如意島填海項(xiàng)目上的投入就已經(jīng)近200億元，還在忙著鋪攤子的中弘，一邊籌錢一邊占地的高杠桿下“滾雪球”模式。含著金湯匙出生，卻一定要走一條土路，放棄住宅主業(yè)，重資產(chǎn)鋪盤旅游地產(chǎn)，追求規(guī)�；瘮U(kuò)張，最終導(dǎo)致企業(yè)轉(zhuǎn)型失敗。

筆者點(diǎn)評(píng)：

周期判斷失誤，在住宅市場(chǎng)發(fā)展如日中天的階段，放棄自身主業(yè)，提前布局旅游地產(chǎn)。從2010年成功重組安徽科苑股份，實(shí)現(xiàn)A股上市，中弘在資本層面的運(yùn)作能力一直在地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。含著金湯匙出生，一定要走一條土路，在地產(chǎn)高速發(fā)展的階段，轉(zhuǎn)型布局旅游地產(chǎn)，錯(cuò)判中國地產(chǎn)發(fā)展的階段，比別人快了不是一步而是好幾步。發(fā)展模式對(duì)標(biāo)萬達(dá)，引入專業(yè)人才，但在資金體量、項(xiàng)目執(zhí)行和專業(yè)操盤能力上，中弘顯然差了很大一截。

短債長投，債務(wù)周期錯(cuò)配，是導(dǎo)致中弘崩盤的關(guān)鍵因素。借助自身資本運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，中弘開始膨脹，用住宅短平快的發(fā)展思路布局回報(bào)周期長，且前期投入高的旅游地產(chǎn)，短債長投，只能通過發(fā)債和股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。不斷進(jìn)行重資產(chǎn)投入，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，但是沒有成熟運(yùn)作的項(xiàng)目，且完全放棄主業(yè)，沒有現(xiàn)金流補(bǔ)充。

企業(yè)沒有發(fā)展旅游地產(chǎn)的基因，公司管理層沒有任何發(fā)展旅游地產(chǎn)的履歷，摸著石頭河，試圖在旅游地產(chǎn)行業(yè)殺出一條血路。但是，在行業(yè)內(nèi)尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展模式，企業(yè)沒有任何做旅游地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)行轉(zhuǎn)型，大面積鋪盤，重資產(chǎn)投入，且沒有構(gòu)建自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，失敗其實(shí)是必然的。直到今天，旅游地產(chǎn)也尚未走出一條成熟的道路，旅游地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

PART

3

華麗家族 - 去“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型科技投資

最佳成績：

華麗家族聲名鵲起于上海西郊有名的檀宮項(xiàng)目，2005年，檀宮位列中國十大超級(jí)豪宅排行榜。2015年至2017年，華麗家族分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.3億、9.6億、21.1億，凈利潤2125.62萬、1.05億、2.25億。

轉(zhuǎn)型死因：

由于公司的定位是小批量高端精品房地產(chǎn)開發(fā)商，受土地競(jìng)拍價(jià)格等因素影響，“慢工出細(xì)活”的房地產(chǎn)主業(yè)已“難以為繼”�；I劃“去地產(chǎn)化”四年多，提出“科技+金融” 的投資發(fā)展模式，雖然有意轉(zhuǎn)型，但是華麗家族并沒有充足的資金儲(chǔ)備，對(duì)資金要求很多的投資行業(yè)，華麗家族心有余而力不足，只能通過金融手段操作，引起上交所的注意，顯得后勁不足。

過程詳述：

在房地產(chǎn)調(diào)控長周期下，華麗家族高端精品開發(fā)模式，注定會(huì)限制其周轉(zhuǎn)率，如何觸底反彈，華麗家族提出存量項(xiàng)目開發(fā)完后退出房地產(chǎn)，科技投資是轉(zhuǎn)型方向，而金融投資則被視為利潤穩(wěn)定器。

2014年華麗家族提出“去地產(chǎn)化”明確轉(zhuǎn)型之路，當(dāng)年11月，公司將原有的包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在內(nèi)的經(jīng)營范圍，更改為股權(quán)投資、實(shí)業(yè)投資、投資咨詢及管理。此后分別在石墨烯新材料、臨近空間飛行器、智能機(jī)器人、金融期貨、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)展開投資。在石墨烯、臨空飛行器、機(jī)器人等三大熱點(diǎn)題材項(xiàng)目上，三年內(nèi)華麗家族累計(jì)投資金額超過9億，但相關(guān)子公司業(yè)績累計(jì)虧損約1.95億元，標(biāo)的凈利不足百萬溢價(jià)率高達(dá)232.53%。籌劃“去地產(chǎn)化”四年多，華麗家族業(yè)務(wù)仍靠房地產(chǎn)支撐，公司所投資的熱門題材項(xiàng)目未見起色。

由于收購資金來源的“糾結(jié)”，華麗家族轉(zhuǎn)型之路并不順利。華麗創(chuàng)投于2015年5月與 “西藏南江” 簽訂墨烯控股的股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購墨烯控股100%的股份，收購對(duì)價(jià)為7.5億元，但截至2016年11月30日，華麗家族仍未能取得正式核準(zhǔn)批文。無奈之下，華麗家族只好先以自籌資金進(jìn)行收購，在2017年年報(bào)中，華麗家族注明該筆資金將待募集資金到位后予以置換。但是承諾業(yè)績與實(shí)際業(yè)績的巨大差異，引來了上交所的問詢，但是墨烯控股盈利能力卻在不斷惡化，對(duì)墨烯控股未來發(fā)展趨勢(shì)的研判過于樂觀是華麗家族此次投資失敗的關(guān)鍵因素。

筆者點(diǎn)評(píng)：

華麗家族轉(zhuǎn)型發(fā)展選擇“科技+金融”的發(fā)展模式，是當(dāng)時(shí)企業(yè)發(fā)展的被動(dòng)選擇，但是投資大量資金投入墨烯控股、智能機(jī)器人等模式尚未成熟的行業(yè)，自身科技行業(yè)理解清晰，對(duì)行業(yè)整體存在誤判，激進(jìn)投資必然會(huì)造成一系列的問題。

PART

4

總結(jié)

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗通常會(huì)有幾個(gè)毛病：短債長投，資金期限錯(cuò)配；行業(yè)周期錯(cuò)判，不該做產(chǎn)業(yè)的時(shí)候做錯(cuò)判；自身能力建設(shè)，以地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)；政策導(dǎo)向理解錯(cuò)誤。

短債長投，資金期限錯(cuò)配。旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資這類回報(bào)周期長，回報(bào)率低，前期需要投入大量的資金，企業(yè)日益陷入資金鏈斷裂的困局，最終導(dǎo)致轉(zhuǎn)型失敗。

行業(yè)周期錯(cuò)判，不該做產(chǎn)業(yè)的時(shí)候做錯(cuò)判。最好的布局時(shí)間是比別人快一步，避開前者踩的坑，又能搶占市場(chǎng)，如果過早的投入，那前期將是一個(gè)無底洞，需要不斷的資金填補(bǔ)進(jìn)去，保證項(xiàng)目可以活下去，很有可能最后財(cái)+項(xiàng)目兩空。

自身能力建設(shè)，以地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)發(fā)展追求規(guī)�；�，高周轉(zhuǎn)，但是產(chǎn)業(yè)需要精心策劃，用心運(yùn)營，才能享受產(chǎn)業(yè)帶來的溢價(jià)，如果一味追求規(guī)模化擴(kuò)張，不斷鋪面，不注重后期運(yùn)營，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，后期將很難扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。

政策導(dǎo)向理解錯(cuò)誤。過度解讀國家政策，剛剛看到政策導(dǎo)向就迅速布局，但是彼時(shí)市場(chǎng)尚未成熟，國家也處在探索階段，開發(fā)商過度急于求成，都會(huì)顯得后勁不足。