商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)中與租金相關(guān)的五大風(fēng)控要點(diǎn)

大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，通常采用分零租賃、不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)往往是通過(guò)收取租金來(lái)完成收益目標(biāo)。本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)常見(jiàn)租金計(jì)取模式概談，淺述與租金相關(guān)的五個(gè)風(fēng)控要點(diǎn)。

租金計(jì)取模式

當(dāng)前，大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)所涉租金計(jì)取模式主要如下：

模式一：固定租金

該模式為無(wú)論承租人經(jīng)營(yíng)盈虧，承租人均按照商鋪?zhàn)赓U合同約定的固定數(shù)額定期向出租人支付租金。

模式二：提成租金（“扣率”租金）

該模式租金收益與承租人經(jīng)營(yíng)直接關(guān)聯(lián)，即在商鋪?zhàn)赓U合同約定的計(jì)租期限內(nèi)按照承租人的營(yíng)業(yè)額計(jì)提一定比例所得的金額作為租金。該模式也是俗稱(chēng)的“扣率”租金。

模式三：“固定/提成”租金（取其高）

該模式租金收益與承租人經(jīng)營(yíng)直接關(guān)聯(lián)，即在商鋪?zhàn)赓U合同中約定兩種租金標(biāo)準(zhǔn)，其一為固定租金金額，其二為按照承租人的營(yíng)業(yè)額計(jì)提一定比例所得金額，二者金額取其高者作為當(dāng)期租金。該模式屬于固定租金與提成租金的衍化。

模式四：“保底+提成”租金

該模式租金收益與承租人經(jīng)營(yíng)直接關(guān)聯(lián)，即在商鋪?zhàn)赓U合同中約定兩種類(lèi)型租金，其一為固定租金金額，其二為按照承租人的營(yíng)業(yè)額計(jì)提一定比例所得金額，當(dāng)期應(yīng)付租金額即為二者之和。該模式也屬于固定金額與提成租金的衍化。

與租金相關(guān)的五大風(fēng)控要點(diǎn)

要點(diǎn)一：營(yíng)業(yè)額界定爭(zhēng)議導(dǎo)致租金標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議法律風(fēng)險(xiǎn)

在提成租金、“固定/提成”租金（取其高）、“保底+提成”租金模式中，租金與承租人經(jīng)營(yíng)所涉營(yíng)業(yè)額息息相關(guān)。因此，筆者建議在商鋪?zhàn)赓U合同中明確定義“營(yíng)業(yè)額”（即營(yíng)業(yè)收入），并列舉“營(yíng)業(yè)額”范圍，以防止租金標(biāo)準(zhǔn)界定爭(zhēng)議法律風(fēng)險(xiǎn)。在大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，若采取統(tǒng)一收銀的模式，通常出租人能夠較好的掌控承租人的營(yíng)業(yè)收入，若沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一收銀，筆者建議在商鋪?zhàn)赓U合同中為出租人設(shè)置監(jiān)督機(jī)制（如：要求承租人提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，且該報(bào)表中應(yīng)列明該財(cái)務(wù)年度內(nèi)各個(gè)月的財(cái)務(wù)資料及明細(xì)），并明確出租人對(duì)承租人查賬的權(quán)利，當(dāng)然還需對(duì)承租人上報(bào)營(yíng)業(yè)額義務(wù)約定較為嚴(yán)厲的違約責(zé)任。

要點(diǎn)二：因維修影響商業(yè)物業(yè)的使用可能導(dǎo)致租金減少支付的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)物業(yè)租賃過(guò)程中，支付租金是承租人對(duì)商業(yè)物業(yè)使用、收益的對(duì)價(jià)給付，出租人應(yīng)在租賃期間保持商業(yè)物業(yè)符合約定的用途，為此，當(dāng)因維修影響商業(yè)物業(yè)正常使用的，出租人可能面臨被承租人主張減少該維修期間租金支付的法律風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，筆者建議盡量在商鋪?zhàn)赓U合同中約定由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，且明確商鋪維修期間損失承擔(dān)主體，以對(duì)抗發(fā)生爭(zhēng)議后承租人關(guān)于租金減少支付的主張。

要點(diǎn)三：商業(yè)物業(yè)未達(dá)到約定交付條件可能導(dǎo)致承租人拒付租金的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商往往在前期會(huì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目周邊情況（包括但不限于市政道路、項(xiàng)目周邊住宅或商業(yè)體等）進(jìn)行前期宣傳，甚至有的開(kāi)發(fā)商在主力店引進(jìn)時(shí)會(huì)將相關(guān)周邊情況作為商鋪交付條件放入商鋪?zhàn)赓U合同中。當(dāng)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)交付時(shí)，若商業(yè)項(xiàng)目周邊情況未達(dá)到上述宣傳內(nèi)容或承諾性條件，稍有不慎，可能導(dǎo)致承租人行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)從而拒付租金。為此，筆者建議：①在項(xiàng)目前期宣傳時(shí)，注意在宣傳物料中進(jìn)行免責(zé)提示；②切勿在商鋪?zhàn)赓U合同中將項(xiàng)目周邊情況約定為商鋪交付條件之一。

要點(diǎn)四：租賃合同無(wú)效時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》）第2條、第3條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效的情形主要包括：①未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋；②未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋；③未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑；④未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；⑤租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。同時(shí)，《司法解釋》予以除外規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，房屋租賃合同有效。

根據(jù)《司法解釋》第5條第1款規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效的，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。因此，當(dāng)商鋪?zhàn)赓U合同無(wú)效時(shí)，通常參照房屋租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)由承租人支付房屋占有使用費(fèi)，當(dāng)然法院也將結(jié)合承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用情況進(jìn)行自由裁量。

要點(diǎn)五：承租人欠付租金時(shí)出租人能否采取停水停電措施

對(duì)于大型購(gòu)物中心或大型購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)商戶欠付租金達(dá)到一定程度時(shí)，作為出租人的開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采取停水停電措施，以促使商戶支付欠付的租金。承租人欠付租金時(shí)，出租人能否采取停水停電措施？司法實(shí)踐中，存在一定爭(zhēng)議。首先，需區(qū)分商鋪?zhàn)赓U合同中是否存在關(guān)于停水、停電措施的約定。其次，需要分兩種情況進(jìn)行區(qū)別分析：其一，商鋪所有權(quán)人作為使用人與電力公司及自來(lái)水公司簽訂用電協(xié)議、用水協(xié)議；其二，商鋪承租人作為使用人與電力公司及自來(lái)水公司簽訂用電協(xié)議、用水協(xié)議。

筆者認(rèn)為，在商鋪?zhàn)赓U合同存在停水停電措施約定且是由商鋪所有權(quán)人與電力公司及自來(lái)水公司簽訂用電協(xié)議、用水協(xié)議時(shí)，作為出租人的開(kāi)發(fā)商采取停水停電措施被人民法院認(rèn)定為違約或侵權(quán)的可能性較低。除此之外，當(dāng)承租人欠付租金時(shí)，作為出租人的開(kāi)發(fā)商采取停水停電措施造成承租商戶損失的，可能面臨賠償責(zé)任。當(dāng)然，人民法院將綜合承租人過(guò)錯(cuò)程度、對(duì)租賃合同的客觀履行情況、出租人停水停電給承租人造成的損失、承租人延期支付租金給出租人造成的損失等因素，對(duì)損失責(zé)任承擔(dān)予以綜合認(rèn)定。

此外，當(dāng)承租商戶欠付租金的，若作為出租人的開(kāi)發(fā)商擬采取停水停電措施，除需符合上述情形外，開(kāi)發(fā)商還需注意：①在采取停水停電措施前，提前書(shū)面通知承租商戶，并保留送達(dá)證據(jù)；②盡量選擇商場(chǎng)打烊的時(shí)候，以盡量減少因此造成的承租商戶損失。

文章來(lái)源：坤源衡泰律師事務(wù)所