商業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展模式

隨著時代的發(fā)展，當(dāng)前中國的城市與鄉(xiāng)村之間的區(qū)別已經(jīng)非常明顯，而不同學(xué)科領(lǐng)域?qū)Τ鞘械亩�義會有稍許不同，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義中，城市是人口聚集，具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的成片地理區(qū)域；在社會學(xué)的定義中，城市是一種社會組織形式，人口較多，且具備一定分工，至少部分人從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；在地理學(xué)的定義中，城市是交通環(huán)境方便，覆蓋一定面積人群和房屋的緊密結(jié)合體；在城市規(guī)劃學(xué)的定義中，城市是以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和人口聚集為主的居民點。

但無論任何一種學(xué)科的解釋，城市的定義都有一個共同點在于人口集聚，而人口集聚的核心驅(qū)動力在于提高了經(jīng)濟(jì)活動的效率，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)生，這也符合了“集市說”的解釋，城市的“市”既是“集市”，即人們聚集在一起做買賣交易，促使商品貨物的交換活動集中于此，當(dāng)形成一定規(guī)模時便形成了城市。

而城市的土地供給是具有稀缺性，為了實現(xiàn)土地價值的效益最大化以符合社會分工及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等需要，因此對土地做進(jìn)一步規(guī)劃，由此形成了居住用地，商業(yè)服務(wù)用地，工業(yè)用地及市政，交通等多種用地。

當(dāng)土地出讓制度建立后，市場主體開始參與土地的開發(fā)建設(shè)，且具有使用土地的權(quán)利，由此地產(chǎn)市場逐步形成，同時市場主體為滿足自身利益的需要，并依托市場機(jī)制對土地資源進(jìn)行分配，因此在這個過程中分化出三大類：住宅地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

以上三類的主要差異在于土地使用功能的不同，其共同點在于其產(chǎn)生皆源于市場的需求，商業(yè)地產(chǎn)即滿足人們對購物，餐飲，娛樂，商務(wù)等多種活動的需要而形成。

土地用途分類

按照土地用途，商業(yè)地產(chǎn)可以細(xì)分為四大類：零售類地產(chǎn)（如Shopping Mall），辦公類地產(chǎn)（寫字樓），居住休憩類地產(chǎn)（酒店和公寓），綜合體（以上功能的混合）。其中寫字樓主要是2B的業(yè)務(wù)，酒店/公寓主要是2C端的業(yè)務(wù)；而零售地產(chǎn)，以購物中心為例，本質(zhì)是2B業(yè)務(wù)，因為獲取收益的來源是商戶的租金，但同時也是2C的業(yè)務(wù)，因為需要參與各大品牌在物業(yè)內(nèi)的運(yùn)營管理，共同實現(xiàn)零售額的最大化，如果以商鋪自營為例的話，主要是2C的業(yè)務(wù)；商業(yè)綜合體則是這三類物業(yè)的混合，但往往伴隨著住宅項目銷售。

參與者分類

按照商業(yè)地產(chǎn)的參與者進(jìn)行分類，可以分為三大類：房地產(chǎn)企業(yè)，金融資本及租戶。

其中房地產(chǎn)企業(yè)還可以細(xì)分為四種類型：規(guī)模型，運(yùn)營型，金融型及辦公型。

規(guī)模型的代表之一是大連萬達(dá)集團(tuán)，大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1988 年，以大連市的舊城改造出身，發(fā)展至今萬達(dá)旗下包括商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和金融集團(tuán)合計4 大業(yè)務(wù)板塊。萬達(dá)的商業(yè)物業(yè)類型包括購物中心、酒店、文旅商業(yè)綜合體等，旗下品牌為“萬達(dá)廣場”、“萬達(dá)城”、“萬達(dá)茂”等。截至2018 年底，已在全國開業(yè)280 余座萬達(dá)廣場，累計持有物業(yè)面積3586 萬方，年客流38 億人次。

運(yùn)營型的代表之一是太古地產(chǎn)，太古地產(chǎn)1972 年于香港成立，在中國香港和內(nèi)地、新加坡以及美國均有投資。從太古地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)來看，主要的品牌有太古里、太古匯和頤堤港，分布在北京、廣州、成都、上海這四個城市，其項目擴(kuò)張緩慢，但是每一個項目都擬打造為城市的地標(biāo)。太古地產(chǎn)于2002年正式在中國內(nèi)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，截止到2018年底，在手零售項目合計6個，也就是說，進(jìn)入中國內(nèi)地的19年里，平均每3年新增一個項目；擴(kuò)張最快的時候是2006~2010年間平均1年獲取1個項目。項目的前期規(guī)劃到后期落地基本上在4年左右以上，太古里和頤堤港項目在4~6年，兩個太古匯項目基本上在10年左右。

金融型的代表之一是凱德集團(tuán)，凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國，中國是凱德集團(tuán)在海外最大的市場。凱德集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化，包括商業(yè)綜合體、購物商場、服務(wù)公寓、辦公樓和住宅，旗下還設(shè)有房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。截止到2018年底，凱德集團(tuán)在全球的房地產(chǎn)規(guī)模超過1000億新加坡幣（約5075億元人民幣）。2018 年ROE為9.3%，較2017 年提升0.7個pct。凱德集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本上形成閉環(huán)：開發(fā)投資、運(yùn)營、REITs 退出。凱德集團(tuán)的業(yè)務(wù)架構(gòu)主要分為三大板塊：分國家的投資發(fā)展和REITs 部門、運(yùn)營平臺、基金管理部門。凱德中國的收入能占到41.4%，是第一大收入來源。從資產(chǎn)類別上看，商住綜合體（residential and commercial strata）占比38.5%，也是收入最主要來源的類別。凱德的收入來源主要是兩部分：住宅物業(yè)的銷售和投資物業(yè)的租金收入，公司計劃保持2:8的資產(chǎn)配置比例在這兩類物業(yè)中。

辦公型代表之一是中海地產(chǎn)，中海的商業(yè)地產(chǎn)從90年代左右開始在香港起步。進(jìn)入中國大陸市場后，中海繼續(xù)發(fā)展持有型物業(yè)，以寫字樓為主，逐漸提升投資物業(yè)比重）。2012年開展購物中心業(yè)務(wù)，并成立中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展公司，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始公司化運(yùn)營。早期發(fā)展投資物業(yè)是為了獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，平衡房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。2014年，中海發(fā)布行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)的寫字樓運(yùn)營服務(wù)品牌“中海云商”，以中海系甲級商務(wù)樓宇、入駐企業(yè)及員工形成的資源為依托，整合商務(wù)市場上下游商家資源，為企業(yè)提供員工生活服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)和企業(yè)發(fā)展服務(wù)等增值服務(wù)。商業(yè)物業(yè)是中海聚焦城市運(yùn)營、擴(kuò)大價值與品牌提升的重要戰(zhàn)略支點。截止2018 年底，中海持有并投入運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)達(dá)409萬方，包括42棟寫字樓，13家購物中心，12家星級酒店，是內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展商。公司另外正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)面積達(dá)547萬方。公司寫字樓布局全國15個核心城市，旗下聯(lián)合辦公產(chǎn)品OfficeZip 進(jìn)駐北京、上海、成都等6個城市，共享辦公面積約3萬方。公司旗下的購物中心品牌為“UNI 環(huán)宇系列”，包括“環(huán)宇城”、“環(huán)宇薈”、“環(huán)宇坊”、“富華里”，已布局11個核心城市，以直轄市和省會城市為主。另外，公司還有長租公寓四條產(chǎn)品線：服務(wù)型商務(wù)公寓、社交型菁英公寓、互動型青年公寓，以及傳統(tǒng)型長租住宅，構(gòu)建了中海“海堂”、中海“友里”及青年產(chǎn)品全系品牌，目前在建項目10余個。

金融資本參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要方式就是房地產(chǎn)基金，其中典型代表有Blackstone黑石。黑石集團(tuán)是世界上規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金之一，截止2019年3月，黑石集團(tuán)的物業(yè)組合中辦公樓2146萬方，零售類物業(yè)697萬方，酒店房間數(shù)15.1萬間，物流地產(chǎn)5212萬方，公寓房間30.8萬間。黑石集團(tuán)的模式是用比重置成本更低的價格獲取物業(yè)，然后通過公司的管理和增加價值的操作來改善物業(yè)，最終帶來較高的收益。黑石集團(tuán)的物業(yè)組合包括辦公樓、零售物業(yè)、酒店、工業(yè)和住宅等類型。同時公司還管理世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資平臺，包括一些高評級和流動性好的房地產(chǎn)債權(quán)基金，以及一個公開交易的黑石抵押貸款信托基金REIT。

租戶作為作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，可以分為零售商和企業(yè)。

其中零售商還可以細(xì)分為兩類即百貨類企業(yè)與品牌商。百貨企業(yè)早期都有自己的物業(yè)，通常也處在城市較為核心的區(qū)域，百貨類企業(yè)有選擇融合至購物中心成為租戶的，也有自己發(fā)展購物中心的，其知名品牌包括王府井、百盛、銀泰百貨等。另一種是品牌商，與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商戰(zhàn)略合作，構(gòu)成購物中心生態(tài)圈一環(huán)，品牌商既是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商招商能力的體現(xiàn)，也是助力商業(yè)地產(chǎn)品牌的核心資源。

企業(yè)是寫字樓的核心伙伴，而該類企業(yè)主要是第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)或者第一二產(chǎn)業(yè)的總部等，智能化時代樓宇的升級等帶來辦公環(huán)境的變更，辦公方式的多樣化轉(zhuǎn)變，中小企業(yè)的發(fā)展等，都是寫字樓未來的潛在需求。

以上從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了介紹，應(yīng)該說隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展升級，人民消費需求及水平的提升以及房地產(chǎn)其政策與行業(yè)融資環(huán)境的收緊，商業(yè)地產(chǎn)對于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合將愈發(fā)重要，但同時也要意識到外部環(huán)境的不確定風(fēng)險加劇了我國宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)，其行業(yè)發(fā)展格局也將發(fā)生深刻的變化。

文章來源：前夜研究