1月5日，珠江投資以19.23億元戰投廣汽蔚來，雙方將聚焦廣州智能網聯新能源汽車產業，在自動駕駛、智能制造、信息智能化技術等領域加強合作。近年來，在政策驅動疊加新能源汽車發展趨勢形成的背景下，房企試水新能源汽車行業屢見不鮮，包括碧桂園、恒大、陽光城、雅居樂、華夏幸福等房企均囊括其中。隨著新能源汽車的迅速發展，其上下游供應鏈相關產業也迎來機遇賽道，房企在該產業鏈上的布局孰更優？
01
房企更多聚焦新能源汽車產業鏈上游
在行業增速放緩背景下，房企尋找第二增長曲線，新能源汽車產業鏈成為近幾年房企為最熱衷的賽道之一。一方面，當前全球新一輪科技革命和產業變革加速，多項政策支持與引導汽車行業從傳統制造業向科技行業轉型，在“市場+政策”雙輪驅動下，新能源汽車行業前景可觀；另一方面，房企與新能源汽車生產基地的合作帶來產業協同，同時房企具備一定的資金實力，投資新能源將與其先前投資的科技領域產生聯動，科技智能化賦能也將反哺房企存量時代下的競爭力提升。
在此背景下，房企對該領域引起關注，多家房企入局投資甚至下場造車。值得注意的是，地產與新能源汽車的結合屬于跨界合作，存在一定的行業壁壘，房企直接試水造車的并不多，多以投資型參與為主，圍繞上下游產業鏈展開。
從新能源汽車產業鏈結構縱向梳理，上游主要是關鍵原材料，包礦產資源、正極材料、負極材料、電解液、隔膜等；以及核心零部件，包括電池、電機、電控等相關部件。該環節是新能源汽車的重要一環，所涉及的細分領域較多，為房企所重點聚焦，雅居樂、華夏幸福、遠洋、萬達、大名城、寶能等房企均有布局。
中游為整車制造，其中寶能、恒大等房企親自下場造車，在行業內掀起波瀾；而遠洋、珠江投資等房企則以投資入股整車研發的企業，或者簽訂戰略合作協議為主。
下游涉及充電服務，包括充電設備、換電設備及電池回收等；以及汽車后市場服務，包括汽車金融、汽車租賃、二手車交易、汽車維修與回收等，鑒于現階段尤其在三四線城市，新能源汽車尚未大規模投放，后市場服務需求未足量釋放，僅有遠洋、合生創展涉足該環節。
此外，部分房企還關注“地產+新能源汽車”的產業協同，試圖謀劃多元版圖的新方向。例如，碧桂園繞新能源化和智能網聯化建設新能源汽車小鎮，為打造汽車創新全產業鏈提供生產基地，并打造創新生態圈；陽光城、雅居樂等房企也涉足相關產業園及配建的打造。
02
新能源汽車下游市場及產業協同潛力待挖掘
房企圍繞新能源汽車產業鏈的布局，涉及上、中、下游的多個環節，各環節的發展現狀、潛力及面臨的風險挑戰值得分類探究。
1、上游投資圍繞電池技術展開，技術更迭是機遇也是風險
在聚焦新能源汽車上游的房企中，多圍繞電池這一核心部件展開布局。華夏幸福與南京市溧水區人民政府、欣旺達協議合作的南京溧水新能源項目總投資120億元，主要從事動力電池電芯及pack制造研發設計及生產；萬達聯合中集、京東30億資本入股的銀隆汽車，主要研發鈦酸鋰電池、硅負極、硫負極；大名城設立新能源子公司，專注投資以鋰離子電池為主的新能源動力電池、儲能電池的研發領域。
電池技術是新能源汽車行業的核心，市場關注的焦點�；诩夹g的快速更新迭代，一方面使得成本下降速度快于市場預期，帶來利潤率的提升；另一方面，行業競爭加劇，低端鋰電產能過剩逐步被淘汰，隨著行業集中度的不斷提高，上游電池相關產業鏈企業不斷面臨“生存”壓力。對于作為投資方的房企而言，機遇與風險并存，科技發展帶來的不確定性較強，如何在“大浪淘沙”中看準潛力電池研發企業是一大挑戰。
2、中游端造車整合全產業鏈，投入產出不確定性較大
新能源汽車中游端主要是整車的輸出，涉及全產業鏈的打造或整合。對于親自下場造車的房企而言，一方面抓住了新能源汽車新風口，并得以借鑒其在地產領域的拿地、籌資等經驗，運用到汽車領域，同時自身物業服務等地產下游市場方面的布局將助力汽車銷售，形成產品聯動；另一方面，房企需要“從0到1”構筑新能源汽車全產業鏈，面臨前期投入巨大、跨度周期長、未來產出能否覆蓋成本的不確定性較大等風險，以及短期內通過資金投入實現經驗與創新技術的快速融合之挑戰。
根據恒大汽車管理層表示，算上2021年的預計投入90億元，恒大集團造車總投入約294億元，至今尚未實現盈利。寶能更是從產品研發、前沿技術、團隊、產能、渠道、聯動云等方面入手造車布局，三年來投資額超千億。
3、下游及后市場服務或成為下一個藍海
下游主要涵蓋充電服務及后市場服務，其中合生創展計劃投入100億元于新能源汽車共享領域，其旗下汽車租賃公司與廣汽新能源、馭道天下簽訂戰略合作協議，致力于車源合作、汽車租賃、汽車金融等方面的合作。而碧桂園、萬科、融創、恒大四大頭部房企與國家電網協議合作，聚焦社區智慧充電服務，推進社區充電樁的建設，搶占充電服務的先機。
當前，新能源汽車正處于投放加速階段，而與之相應的配套服務、售后市場尚未形成一個完整體系，存在充電樁數量不足、充電成本高；新能源汽車后續維修、換電池等服務體系不完善等問題。從側面來看，這也是一個機會，在新趨勢下傳統汽車后市場服務商面臨轉型升級挑戰，同時更多的跨行業合作機會涌現。隨著新能源汽車后端市場空間的不斷釋放，房企在這一塊搶先布局，或有望在后市場逐步走向標準化、競爭加劇階段分得一杯羹。
4、“地產+汽車”產業協同成為房企多元化新方向
除了新能源汽車產業鏈各環節，其產業基地的打造也存在發展空間。譬如新能源汽車生產基地、科技小鎮、產業園等，集技術研發、汽車智造、管理服務于一體，并融合生態旅游、休閑、科創等相關產業，打造特色工業基地。隨著新能源汽車行業的持續利好，產業基地相關領域也在政策傾斜下持續跟進。
于房企而言，這是熟悉領域的延伸。一方面，房企借助產業優勢拿地，或與政府合作，以更低的土地成本獲取優質地塊；另一方面，房企得以收益跨界布局新能源的紅利，同時“地產+汽車“形成產業協同，或成為多元領域的新利潤增長點。例如，華夏幸福充分發揮自身產業新城開發建設的優勢，導入新能源汽車相關產業集群，利用經驗復制，在產業的規劃、引導、落地方面更高效；雅居樂在入股力世紀與其展開戰略合作的同時，將提供自身擅長領域的支持，例如工業園、產業園的打造，以及產品落地后的相關配套服務等；而陽光城簽約沈陽大東區，協力打造“汽車創智城”項目，重點負責產業資源的整合，并引入自身的教育、環保等優勢產業，推動綜合性產業園區的落地。
綜上所述，當前，房企入局新能源汽車產業鏈已在上、中、下游均有涉及，同時延伸出房企的優勢領域——產業基地的打造。具體來看，各環節均受益于新能源汽車的趨勢紅利，其中上游電池技術主要面臨技術更迭風險，中游整車打造的風險集中于投入成本大及產出的不確定性；而下游潛力待釋放，提前布局或搶占先機；此外相關產業園建設或成為房企多元布局的新增長點。整體而言，基于風險和收益成正比，各房企需權衡考量自身風險偏好及風險承受能力，選擇適合自己的投資方式及賽道，實現新能源汽車紅利最優化。
