寧波商業(yè)觀察手記

距離寧波市調(diào)近一個月，這篇觀察手記遲遲未動筆的原因，大概是因為盡管單個項目我能說得頭頭是道，但用幾句話來描述寧波這座城市的商業(yè)特點，卻一時語塞。和主編聊起，她一句話點醒我：「寧波作為一個非一線非省會城市，相比同級別城市，它的商業(yè)品牌和商業(yè)項目都足夠豐富」。的確，作為一個商業(yè)觀察者，我應(yīng)當(dāng)先理性地鋪開所觀察城市的各項數(shù)據(jù)，以全面的角度去審視這個城市的商業(yè)，而非帶著某一個城市的商業(yè)標(biāo)準，去評價另一個不同能級的城市。唯有如此，我的視角才能足夠客觀，觀點也才能具有說服力。先交待一下此次市調(diào)行程。兩天的時間里，我前后觀察了老牌商業(yè)重地三江口商圈、后起之秀錢湖北路商圈以及新開業(yè)的海曙印象城和北侖印象里。以下為正文。

 

01

寧波商業(yè)格局

以點到面，全面開花

 

之前，我在北侖印象里的文章里《現(xiàn)場實探：意料之外的寧波「北侖印象里」》大致交待過寧波城市形成的歷史及未來的發(fā)展規(guī)劃，在此不再贅述，僅一句話總結(jié)：

 

三江口（甬江、余姚江和奉化江的交匯處）是寧波商業(yè)的起點。

 

翻看寧波近20年的規(guī)劃——

 

從大區(qū)域范圍來看，寧波是長三角城市群「一核五圈四帶」中五個都市圈之一。

 

從省級角度來看，寧波與杭州是浙江經(jīng)濟的「雙子星」。2019年，寧波人均GDP以及人均可支配收入都穩(wěn)坐省內(nèi)第二。

 

城市地位不斷提升，帶來的是飛速的城市化進程。三江口老城區(qū)單中心的格局逐步被打破。東部新城崛起后，南部鄞州商務(wù)區(qū)也初見規(guī)模，北侖和鎮(zhèn)海在最新的規(guī)劃中被重新定義。

 

在此大背景下的寧波商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點：

 

1、老牌商圈范圍擴大、能級提升。

 

三江口商圈由天一廣場「一枝獨秀」的局面發(fā)展為由天一廣場、和義大道購物中心「巨無霸」商業(yè)中心聯(lián)動老外灘國際風(fēng)情街區(qū)、歷史休閑街區(qū)月湖盛園和城市綜合體來福士廣場共同形成泛三江口商圈。

 

2、新項目不斷涌現(xiàn)，由點及面形成新商圈，競爭激烈。

 

鄞州核心商圈由原先以萬達廣場為中心的格局，分化出鄞州印象城、寶龍廣場、寧波萬象匯「三足鼎立」的錢湖北路商圈。

 

3、軌交打破了中心城區(qū)幾大商圈割據(jù)一方的格局。

 

探訪時，寧波僅開通3條軌交，還有兩條在規(guī)劃中。1、2、3號線把中心城區(qū)的商圈基本都能串聯(lián)起來。

 

4、城市商業(yè)內(nèi)容豐富，社區(qū)商業(yè)、一站式購物中心到奢侈品購物中心都有涵蓋。商業(yè)項目類型不斷迭代，從大而全的第一階段，到定位差異化的第二階段，不斷推動至現(xiàn)階段主題式購物中心的打造。

 

經(jīng)過這一番歸納總結(jié)后，我的市調(diào)路線也逐漸在腦海中清晰成型。

市調(diào)項目圖

 

02

三江口泛商業(yè)圈

從中心式向網(wǎng)格狀轉(zhuǎn)變

 

三江口因江流匯集后自然分割成三部分：江東、江北和江南（海曙區(qū)）。每個區(qū)域都有各自的商業(yè)，高樓密集、江景璀璨、明清古建與歐陸風(fēng)情建筑群并存……形成三江口泛商業(yè)圈。這里是寧波購物美食休閑娛樂最集中的地方。

 

1、城市名片：天一廣場+和義大道購物中心

 

天一廣場是三江口商圈乃至整個寧波首個大型「一站式」購物廣場。

 

它遠不止是一個購物中心，而是一個融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物為一體的「城市微度假目的地」。這個概念現(xiàn)在看來并不新鮮，但天一廣場是2002年建成的，堪稱寧波當(dāng)時的「商業(yè)巨擎」。

 

從體量上來看，天一廣場非常大，占地面積近20萬平方米。主體建筑由22座高低錯落建筑群組成，圍合著一個3.5萬平方米的中心廣場。

天一廣場全景 圖源網(wǎng)絡(luò)

 

城市中心能開辟出這樣一個巨大的廣場，并輔以大面積景觀水域、音樂噴泉和水幕電影，打造一個供市民休閑娛樂社交的公共空間，絕對奢侈。

天一廣場水景

 

這么大體量包含的業(yè)態(tài)功能也相當(dāng)齊全。

 

環(huán)中心廣場的主題建筑多為中小型零售店，其中不乏有許多寧波首家且獨家店：APPLE STORE、星巴克臻選、A&F、華為授權(quán)體驗店以及李寧華東區(qū)全品類旗艦店和GXG旗艦店等等。

天一廣場 APPLE STORE

 

從平面圖看，以中心廣場為核心，由幾條動線向外輻射隔出三大相對獨立的功能區(qū)：

 

東側(cè)是以華潤萬家、水晶街、天一數(shù)碼廣場為主的休閑購物餐飲區(qū)。

北側(cè)是以銀泰、國際購物中心為主的精品購物區(qū)。

西側(cè)是酷購館等大型餐飲、潮流服飾、電玩娛樂區(qū)。

天一廣場平面圖 圖源網(wǎng)絡(luò)

 

廣場外圍還有城市景觀天主教堂和藥皇殿。

天一廣場天主教堂

 

值得一提的是連接建筑間的動線都做成景觀內(nèi)街。

 

主入口街區(qū)的道路中央種植6棵熱帶樹種，營造異域風(fēng)情。兩邊為寶鉑、勞力士、萬國、歐米茄等名表精品店組成的名品腕表街區(qū)。

天一廣場主入口

 

東面一條水晶街連接美食區(qū)和華潤萬家，以水景為主呼應(yīng)「水晶」的主題。

天一廣場水晶街

 

天一廣場里這么多商業(yè)，我最中意銀泰。重點聊下一樓的美妝區(qū)。

 

銀泰的美妝區(qū)有近40個品牌，其中不乏許多大牌。查閱資料得知，去年「618」，銀泰天一店一口氣引進了奧倫納素、TOM FORD、歐瓏、修麗可、GUCCI、法兒曼、POLA、怡麗絲爾、菲洛嘉等10個寧波首店品牌，且奧倫納素、菲洛嘉為浙江首店。

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柜臺布置和燈光氛圍的營造都極具摩登時尚感，很有早年在香港逛崇光百貨感覺。顯然，美妝是這家銀泰重點打造的品類，形成該店核心競爭力。

 

與天一廣場一街之隔的和義大道購物中心是寧波奢侈品商業(yè)的代表。

和義大道購物中心

 

和義大道北臨余姚江，區(qū)位極佳，天生有做高端商業(yè)的基因。國際一線品牌云集，擁有寧波最具規(guī)模和影響力的奢侈品品牌矩陣。LV、CARTIER、Dior、 FERRAGAMO 、GUCCI 等一線品牌均已在此開出形象店。

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值得稱道的是和義大道的建筑設(shè)計。一般盒子式的奢侈品購物中心會給普通消費者一種高高在上的疏離感，和義大道依托天然的濱水景觀資源在沿江長廊打造綠化景觀以及多元化餐飲休閑業(yè)態(tài)組合，營造出濱水公共空間，親和力極強。

和義大道購物中心親水平臺

 

通過層層退臺，在二樓以上的露天平臺設(shè)置精品餐飲，三江口美景盡收眼底。這是一個具有現(xiàn)代浪漫氣息的購物和社交場所

和義大道購物中心

 

和義大道與天一廣場之間以地下通道連接

天一廣場與和義大道購物中心地下通道

 

形成百貨、購物中心、零售店、超市、家電市場、特色小吃、精致餐飲、娛樂休閑等多業(yè)態(tài)齊全、各種層次互補的寧波「商業(yè)航母」，呈現(xiàn)出國際頂級品牌與國內(nèi)知名品牌相互爭輝、時尚休閑娛樂與大眾購物消費共存的新格局，共同組成泛三江口商圈的「C位」。

 

2、歷史文化休閑商業(yè)街區(qū)點亮寧波夜經(jīng)濟：老外灘國際風(fēng)情街+月湖盛園

 

天一廣場與和義大道購物中心背后的開發(fā)商都是寧波城投。除了這兩個項目外，這個具有國資背景的公司還在三江口開發(fā)了兩大歷史文化休閑娛樂商業(yè)街區(qū)：老外灘和月湖盛園。

 

老外灘就位于三江交匯口，是「五口通商」口岸中最早開埠的碼頭，比上海外灘還早 20 年，故稱「老外灘」。

 

區(qū)域內(nèi)的各類文物保護建筑有幾十處，既有天主教堂、浙江海關(guān)、英國領(lǐng)事館等西式建筑也有宏昌源號、嚴氏山莊、朱宅等中式老宅點綴其中。

老外灘殘壁

 

開放文化和歷史底蘊交融的區(qū)域，最適合開發(fā)成歷史時尚街區(qū)。

 

這個區(qū)塊目前分為三層。從地圖上看，最外層臨甬江的是外馬路，集中了倉庫、銀行等服務(wù)機構(gòu)。第二層是目前老外灘最有名的一條商業(yè)街中馬路酒吧一條街。再里面一層是人民路。

老外灘景區(qū)全景圖

 

臨奉化江和姚江的地塊打造成了一個生態(tài)大公園。

老外灘公園旁的天主堂

 

人氣是到夜里才慢慢足起來的。在沿江步道上，還有街頭藝人駐唱表演。我去的那天太冷，晚上人漸漸多了起來，大部分都坐在店里面。

中馬路酒吧一條街白天夜里對比

 

月湖盛園是在擁有大量明清建筑院落的歷史街區(qū)郁家巷的基礎(chǔ)上改造而成。整個區(qū)域以江南院落的特有肌理為藍本打造，青磚黛瓦馬頭墻，魚骨式的街巷空間，作為一個仿古商業(yè)區(qū)還算過得去，應(yīng)該是對標(biāo)上海新天地、南京1912和成都寬窄巷子建造的。

月湖盛園

 

以現(xiàn)有的業(yè)態(tài)來看，有中西餐飲、酒吧、茶館、咖啡店、美容、健身等還有一家小型酒店。

月湖盛園總平面圖

 

月湖盛園和老外灘一樣，白天人流稀少，以游客為主。到了夜晚，本地人漸漸多起來，再晚一點，變身為年輕人的天地。

 

3、為三江口注入國際元素的寧波來福士廣場

 

寧波來福士廣場建于2012年，地處兩條主干道交匯處，直通外灘大橋，占據(jù)江北區(qū)的核心區(qū)域。

 

寧波來福士是江北區(qū)首個集購物、辦公、公寓為一體的城市綜合體項目，毗鄰凱德高端小區(qū)「匯豪天下」，附近多為辦公樓，所以年輕上班族和高收入高消費者以及附近小區(qū)居民是它主要客群。

 

寧波來福士廣場的建筑設(shè)計可圈可點。沿街的立面體塊簡潔、線條流暢、配巨幅廣告，十分的「來福士」風(fēng)格。

寧波來福士廣場

 

街角處下沉廣場的設(shè)置連接地鐵和地下商場的出入口。

寧波來福士廣場

 

中心廣場的水景和下沉庭院的旱噴靠近匯豪天下一側(cè)，好比住宅的庭院空間，激發(fā)小區(qū)居民參與和體驗的積極性。

寧波來福士廣場中心廣場

 

走進商場一樓，地面上貼滿醒目的留言，吸引不少顧客駐留圍觀，這是來福士廣場「GUN蛋吧2020」主題活動的一部分。

寧波來福士廣場一樓

 

正逢寧波來福士廣場8周年慶，寧波首個Molly主題展正在展出。中庭都是傲嬌的Molly

Molly主題展

 

如下羅列了商場各層業(yè)態(tài)，總體來看，餐飲占比接近40%。

 

B1以小食餐飲為主，搭配潮玩、文具禮品、和家居配件以及烘焙咖啡店，主力店是三江超市。

 

L1以鉆石珠寶、潮流服飾、快時尚品牌為主，一下子把年輕時尚定位出來。

 

L2主要是時尚女裝，吸引年輕女性。

 

L3是時尚男裝、鞋類箱包、西西弗書店、兒童教育、健身和餐飲。

 

L4和L5是餐飲和中影國際影城。

寧波來福士廣場

 

走完泛三江口商圈后，我最深刻的體會是：從空間布局上來看，泛三江口商圈已經(jīng)形成。

 

以天一廣場和義大道為核心的「一小時步行圈」可以串聯(lián)起老外灘、月湖盛園和來福士廣場。

三江口仍舊是寧波最主要的商業(yè)中心，商業(yè)項目涵蓋了寧波所有消費群體，是寧波目前也是未來難以撼動的最大最全面的市級商業(yè)區(qū)。

 

03

錢湖北路商圈的「金三角」

 

錢湖北路位于寧波的南部鄞州區(qū)。鄞州商業(yè)最早是被2006年開業(yè)的鄞州萬達廣場帶起來的。萬達當(dāng)年的火爆直接將鄞州商圈升級到與三江口「分庭抗禮」的局面。直到2012年鄞州印象城開業(yè)，萬達商圈才開始被分流。

 

錢湖北路商圈也就是近兩年才形成的，但發(fā)展勢頭既快又猛。

 

2019年6月地鐵三號線開通。這條地鐵線可謂是貫穿寧波城市南北的「大動脈」，且與1號線、2號線形成串聯(lián)。這直接將鄞州印象城的潛力釋放，拓寬其客群輻射范圍。

 

緊接著，2019年12月底寶龍廣場開業(yè)，2020年7月寧波萬象匯開業(yè)。錢湖北路與嵩江中路成為「黃金十字路口」，三個項目與地鐵站分別占據(jù)交叉口一隅。錢湖北路也由印象城單一中心，以點到面，形成錢湖北路商圈。

錢湖北路商圈

 

鄞州印象城、寶龍廣場和寧波萬象匯這三個項目按我上個月實探的人氣來看，鄞州印象城完勝。

 

我覺得鄞州印象城的優(yōu)勢在于「麻雀雖小，五臟俱全」。12萬方的體量里集中了200多個品牌，從快時尚品牌：

 

ZARA、HM、MUJI、優(yōu)衣庫到潮流美妝；絲芙蘭、THE COLORIST調(diào)色師，到網(wǎng)紅餐飲；Lady M、喜茶、伏見桃山，再到兒童業(yè)態(tài)、娛樂健身，該有的都有。

 

我去的當(dāng)天正逢鄞州印象城8周年慶。同樣做主題商業(yè)美陳，鄞州印象城的這組設(shè)計做得既有趣又實在。

 

用有意思的做比較手法展示8周年的業(yè)績，令人印象深刻

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中庭的陳設(shè)兼顧視覺感知外，成為消費者的休憩場所。

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實話實說，寶龍廣場和寧波萬象匯在短期內(nèi)應(yīng)該很難撼動其老大地位。

 

在我看來，寶龍廣場其實有很多得天獨厚的優(yōu)勢：

 

它是目前三個項目中唯一的地鐵上蓋項目，下沉式廣場直接對接地鐵3號線。不久的未來，另外兩個項目在地下也將建造通道直接與地鐵站想接，但從距離上都沒有寶龍廣場來得近。

 

「街區(qū)+盒子」的空間組合，有別于另外兩個「大盒子」，項目定位「時尚家庭生活公園」，顯然是想在「空間體驗」的概念上下功夫。

 

從外觀上來看，寶龍廣場在這個十字路口也的確與眾不同，在沿街面打造立體綠植疊水景觀，在下沉式廣場里街區(qū)內(nèi)也有一些藝術(shù)裝置，能看出其「城市森林」的設(shè)計初衷，也增強了室外廣場游憩、休閑功能。

寶龍廣場入口景觀 圖源網(wǎng)絡(luò)

 

走進廣場內(nèi)部，三棟獨立的建筑分別定位零售餐飲、休閑親子娛樂和高端餐飲，由下沉式商業(yè)街和空中連廊連接，大面積玻璃立面令整個廣場通透、富有時尚感。

寶龍廣場下沉式廣場

 

或許是招商的關(guān)系也或許是陰雨導(dǎo)致室外很冷，寶龍廣場總體人氣較差。室內(nèi)燈光暗淡，有些商鋪已經(jīng)撤離。同樣是喜茶，左圖為寶龍廣場店，右圖為鄞州印象城，一條馬路之隔，高下立見。

喜茶

 

其實寶龍廣場的設(shè)計風(fēng)格很適合招一些品牌的形象店或概念店，可以給予品牌足夠的曝光度。目前戶外獨立的主力店是奈雪的茶、星巴克和FUN綠。

寶龍廣場下沉式廣場

 

開業(yè)不久的萬象匯雖然是三個項目中體量最小只有10萬方，但給我的印象是主題空間設(shè)計非常精致，很好出片，顯然是定位商圈內(nèi)的中產(chǎn)和更年輕的客群的。L1中庭設(shè)計山茶花主題大型美陳，十分亮眼，呼應(yīng)寧波市花，旨在喚起寧波市民歸屬感。

寧波萬象匯

 

B1自營餐飲街區(qū)yummy集市，引進陳八兩、OT另茶、博多一豚軒、廖記棒棒雞等爆款網(wǎng)紅小吃的寧波首店。

B1 yummy集市

 

L4的N次方公園打造集「運動+娛樂+N」多樣業(yè)態(tài)一體的潮流運動主題區(qū)。

N次方公園

 

頂樓設(shè)計天空樂園，為親子客群打造以互動、愜意為主題的開放式樂園。

天空樂園

 

在這個競爭激烈的商圈里招商實屬不易。萬象匯在主力店的選擇上盡量做到了獨一無二，比如高級別形象店 Nike Beacon 750、華為授權(quán)體驗店P(guān)lus、盒馬鮮生、星巴克臻選店等。

 

另外，萬象匯的圍擋、休憩區(qū)域和中島區(qū)的設(shè)計都做的很美麗。上一波組圖。

我認為，寶龍廣場和萬象匯要想突圍，需要在運營一段時間后，找準定位，不斷調(diào)整，形成錯位發(fā)展。

 

這三個項目之間的關(guān)系絕不是「短兵相接」，而是互相補充，提升錢湖北路商圈在寧波的競爭力。

 

04

寧波最大印象城

為城西填補商業(yè)空白

 

寧波城西，以前是城鄉(xiāng)結(jié)合部。在商業(yè)上，多年來除了杉井奧特萊斯之外，還沒有較大規(guī)模的商業(yè)綜合體。

 

去年12月開業(yè)的海曙印象城以17萬方的大體量成為城西首個全業(yè)態(tài)覆蓋的大型購物中心。開業(yè)當(dāng)天我第一時間敢去現(xiàn)場：這就是一個上海南翔印象城MEGA縮小版呀。

 

※上海南翔印象城MEGA可以參見這篇《關(guān)于南翔印象城MEGA，我只聊2個點》

 

為什么這么說，細細來看。

 

在定位上，海曙印象城定位城西首座 TOD 都會公園商業(yè)綜合體。商場二層與地鐵一號線梁祝地鐵站連通。梁祝站與上海11號線的陳翔公路站一樣是高架站，商場依托這一特點，打造雙首層概念。

海曙印象城

 

在主題空間設(shè)計上，打造沉浸式場景，呼應(yīng)都會公園的定位。

 

L1的「ONE DAY PARK」是戶外下沉式廣場主題空間，開業(yè)期間搭配「阿童木」主題IP打造游玩攻略，將L1空間激活。

L1 ONE DAY PARK

 

L4的「印象時光」涵蓋書店、咖啡館、攀巖等業(yè)態(tài)，營造悠閑生活的體驗，搭配網(wǎng)紅雙層旋轉(zhuǎn)木馬讓消費者享受漫游時光。

L4 印象空間

 

L5的「朝花喜食」是一個開放式的餐飲空間。流水、鳥籠、綠色生態(tài)等意境的加入，相信很快會成為寧波的一處「網(wǎng)紅打卡地」。

L5 朝花喜食

 

在業(yè)態(tài)上，海曙印象城也是全業(yè)態(tài)覆蓋。

 

因此，在對區(qū)域的影響力上來說，海曙印象城之于寧波城西，就如同上海南翔印象城MEGA之于上海嘉定，都是提升區(qū)域商業(yè)能級的。

 

結(jié)語

 

嘔心瀝血一篇市調(diào)文終于要完結(jié)時，我深吐一口氣：原來寧波商業(yè)這么豐富！

 

但當(dāng)我查完今年寧波即將入市的項目，我更是驚呼：這么多！

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，寧波今年將有近20個項目入市，其中我最期待的是寧波萬象城和寧波阪急百貨。

 

商業(yè)是城市活力的直接驅(qū)動者。

 

從即將開業(yè)的商業(yè)項目類型來看，百貨、購物中心、商業(yè)街區(qū)以及社區(qū)商業(yè)都有涉及，可見寧波的商業(yè)正在走向多元化。

 

同時，這么多項目入市也加速了市場競爭，值得欣慰是，高度競爭提高了寧波商業(yè)的進入門檻。隨之而來的是老舊商業(yè)的調(diào)整和淘汰。

 

可以肯定的是，更多新理念、新物種、新業(yè)態(tài)、新品牌都將進入寧波，它們共同撬動著寧波商業(yè)格局。

 

下一次寧波之行，我很期待。