產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營是什么？怎樣做好園區(qū)運(yùn)營

近來“園區(qū)運(yùn)營”這個(gè)詞越來越多的被提及。 大家都在非常急迫地問，園區(qū)運(yùn)營到底是運(yùn)營什么？衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么？國內(nèi)誰在這方面做得最好？我們應(yīng)該如何學(xué)習(xí)借鑒？......

相比于3年前，園區(qū)運(yùn)營這個(gè)事情在行業(yè)內(nèi)開始得到最廣泛的認(rèn)可和重視。這跟行業(yè)物理載體整體結(jié)構(gòu)性過剩，地方政府訴求提高和整個(gè)園區(qū)行業(yè)往縱深方向思考和發(fā)展有很大關(guān)系，我們認(rèn)為，這是個(gè)非常良性的信號(hào)。

那么，什么是園區(qū)運(yùn)營？

有人覺得就是園區(qū)服務(wù)，有的園區(qū)會(huì)在招商中心一面墻上貼上密密麻麻的200多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，美其名曰“360度運(yùn)營服務(wù)”，但你過去一問，只有零星的幾項(xiàng)服務(wù)，獲得了園區(qū)客戶每月1~2次低頻率的涉及。這純粹是一種尋求自我心理安慰的設(shè)置，是一種沒有自信、聊勝于無的“偽運(yùn)營”。

真正的園區(qū)運(yùn)營，簡(jiǎn)而言之，就是建立起產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品之間全生命周期的關(guān)系。也就是說，讓產(chǎn)業(yè)捆綁在你的園區(qū)產(chǎn)品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對(duì)產(chǎn)業(yè)的黏性，也是對(duì)客戶的黏性。唯有稀缺的，才叫運(yùn)營。你的園區(qū)能夠給客戶提供別人給不了的東西，就是稀缺，你的園區(qū)運(yùn)營就可能具備成功的基礎(chǔ)。

送個(gè)快遞，刷個(gè)餐卡，跑個(gè)注冊(cè)，做個(gè)APP，隨便一個(gè)中介就可以做得比你好，那這就是不是園區(qū)運(yùn)營，頂多算是基礎(chǔ)配套服務(wù)，可以算進(jìn)物業(yè)費(fèi)，或者算進(jìn)增值服務(wù)。運(yùn)營的價(jià)值，可不是用這個(gè)來衡量和估價(jià)的。

運(yùn)營的精髓，是能夠最大化拓展產(chǎn)業(yè)客戶最直接的賺錢空間，能夠最廣泛和最優(yōu)化的整合產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源，尤其是最好的結(jié)合區(qū)域稟賦和自身資源去做最高效的配置。

它的核心內(nèi)容框架，應(yīng)該是“區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境構(gòu)建+政務(wù)定制轉(zhuǎn)化落地+產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)細(xì)分切入+公共服務(wù)平臺(tái)+資本體系搭建+產(chǎn)業(yè)加速系統(tǒng)提升”。

隨便舉個(gè)最直觀的例子，三線城市一棟5000方的生物醫(yī)藥研發(fā)辦公樓，每平米3000元的綜合成本，每平米300元的純利，這一棟樓能賺150萬元，勉強(qiáng)10%的利潤率。

但同時(shí)，這棟樓每年度能夠拿到300萬元的政策專項(xiàng)資金和補(bǔ)貼，一下子就將回報(bào)率提升到了30%。另外，這棟樓入駐了除了省會(huì)城市之外，唯一的省級(jí)醫(yī)藥檢驗(yàn)中心，直接解決企業(yè)注冊(cè)證和藥品上市的問題，解決了入園客戶最核心的痛點(diǎn)，從而每平米可以再提升300元的售價(jià)，回報(bào)率可以繼續(xù)提升到40%。

如果再進(jìn)行一些精準(zhǔn)的人才公寓、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資，綜合算賬的回報(bào)率還可以進(jìn)一步上升。從而，你的價(jià)值就與產(chǎn)業(yè)的價(jià)值捆綁到一起，讓產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品建立起了全生命周期的聯(lián)系。

真的做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的朋友，看到上面這些描述大致會(huì)推測(cè)出我們要說的每一項(xiàng)集中起來究竟是怎樣的涵義——好的園區(qū)運(yùn)營，就是為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、落地、孵化、成長(zhǎng)、發(fā)展、壯大、退出提供全生命周期的價(jià)值服務(wù)體系，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)人才等環(huán)節(jié)，切實(shí)創(chuàng)造和提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值和自身經(jīng)營價(jià)值。

全生命周期，那就是運(yùn)營必須前置，要早于物業(yè)載體建造，在選址、研發(fā)、規(guī)劃、定位甚至頂層設(shè)計(jì)階段就必須介入，而絕不是一個(gè)后期配套服務(wù)部門。如果一個(gè)運(yùn)營者在后期介入，木已成舟，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)是完全割裂開的，那這個(gè)運(yùn)營也就無從談起了。

而好的園區(qū)運(yùn)營者，則必須具備以下這五個(gè)方面的能力：

一是足夠的重資產(chǎn)實(shí)踐，并且有足夠的重資產(chǎn)資源和空間；

二是必要的產(chǎn)業(yè)要素資源，包括政務(wù)、金融、數(shù)據(jù)、人才等；

三是具有跨界的信息技術(shù)認(rèn)知能力、高效的資源解構(gòu)重構(gòu)能力；

四是構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的體系，擁有體系輸出和管控能力；

五是投資、開發(fā)、運(yùn)營能夠真正實(shí)現(xiàn)具有控制力的分而不離，高效操盤。

 

如果提煉一下的話，園區(qū)運(yùn)營的核心特征就是：一、全生命周期，二、稀缺，三、閉環(huán)。

前兩個(gè)不用多說，什么是閉環(huán)？

那就是你的運(yùn)營服務(wù)到底基于什么：是你要做產(chǎn)業(yè)投資所以倒推必須以運(yùn)營服務(wù)來提升產(chǎn)業(yè)的投資匯報(bào)價(jià)值？還是你要提升資產(chǎn)管理的增值空間，因此將運(yùn)營服務(wù)做到極致？或者是你純粹靠這個(gè)運(yùn)營服務(wù)就能夠通吃產(chǎn)業(yè)鏈和圈層生態(tài)，形成獨(dú)立的商業(yè)模式和盈利模式？

這個(gè)想清楚了，就是構(gòu)建閉環(huán)。如果這個(gè)閉環(huán)不清晰，你的運(yùn)營就缺乏頂層設(shè)計(jì)，你就是為了服務(wù)而服務(wù)，為了趕時(shí)髦隨大流，或者僅僅是一個(gè)園區(qū)營銷的虛假噱頭，那基本就活不過第三集了。

最近在和一位物流地產(chǎn)商老板聊天時(shí)，他很擔(dān)心物流地產(chǎn)行業(yè)未來會(huì)被顛覆，就如同實(shí)體店被電商顛覆一樣，你的敵人往往不在你這個(gè)行業(yè)，不按你既有的套路出牌。純粹靠地產(chǎn)和資本邏輯出牌的物流地產(chǎn)都不可怕，可怕的未來不靠這個(gè)租金差和資產(chǎn)價(jià)格差賺錢，而是靠倉儲(chǔ)延伸出來的運(yùn)營服務(wù)來賺錢，倉儲(chǔ)甚至可以零租金入駐，那這就是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)的末日了。

這番感慨于我心有戚戚焉。產(chǎn)業(yè)園區(qū)何嘗不是這樣：如果未來你的賺錢點(diǎn)不再是租售，而是運(yùn)營服務(wù)，那這個(gè)行業(yè)的格局和邏輯有可能被完全顛覆。

種種跡象表明，這一天可能正在迅速到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期完全可以衍生出不封頂?shù)拈L(zhǎng)尾效應(yīng)，在這個(gè)長(zhǎng)尾當(dāng)中能夠發(fā)掘出遠(yuǎn)遠(yuǎn)比租售更加豐富的業(yè)務(wù)生態(tài)，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營者能夠深度參與到產(chǎn)業(yè)升級(jí)、智慧智能化的大潮中，這是未來一個(gè)絕大的想象空間。