商業(yè)地產(chǎn)策劃的機會與困境

從安徽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的格局看，我省社區(qū)商業(yè)發(fā)展存在明顯的兩極化傾向，在傳統(tǒng)社區(qū)、成熟社區(qū)，社區(qū)商業(yè)基本處于“死套”階段，在新興社區(qū)更是參差不齊。社區(qū)商業(yè)有的過度開發(fā)，有的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，有的甚至一片空白。再看我省街區(qū)商業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)街區(qū)過分追求和注重商店的集合功能，大商場扎堆，卻缺乏明確的錯位經(jīng)營；商業(yè)步行街區(qū)大多自發(fā)形成，缺乏前期的統(tǒng)一規(guī)劃，中期的協(xié)調(diào)合作，后期的營運管理；新興街區(qū)，相當一部分過分注重追求商業(yè)地產(chǎn)概念，于是商業(yè)地產(chǎn)體量不斷增大。在北方某市，一度出現(xiàn)體量競爭，這個區(qū)要建20萬平方米的市場，那個區(qū)就開發(fā)30萬平方米市場，全然不顧當?shù)叵�費品市場能承載多大面積的商業(yè)地產(chǎn)。城區(qū)商業(yè)的發(fā)展是我省商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，原因就在于城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的前景與大背景大多數(shù)是集群化的產(chǎn)業(yè)支撐，像杭州四季春服裝市場，廣州的白馬服裝市場，作為產(chǎn)地市場，其輻射范圍明顯大于社區(qū)商業(yè)，因此，從某種角度上講，城區(qū)商業(yè)做得好便會成為城市經(jīng)營發(fā)展的引擎。
    
　　據(jù)省商務(wù)廳副廳長張光建先生透露，2004年安徽省社會消費品零售總額同比增長12.9%，高于當年GDP增長速度，是安徽商業(yè)自1997年以來增速最快的一年。不容忽視的現(xiàn)象是2004年是安徽商業(yè)地產(chǎn)最活躍的一年，從淮北到淮南，蕪湖到蚌埠，阜陽到安慶，商業(yè)地產(chǎn)基本上都在啟動。商業(yè)地產(chǎn)的啟動直接影響就是商業(yè)網(wǎng)點的擴張和增長速度得到提升。客觀上講，這為安徽省商業(yè)市場繁榮提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。張光建分析，安徽流通業(yè)對GDP的貢獻率低于發(fā)達國家和我國發(fā)達地區(qū)7～8個百分點，全省中小流通企業(yè)約占流通企業(yè)總數(shù)的99%，企業(yè)組織化程度不高，經(jīng)營管理水平低，市場亟待規(guī)范。安徽流通業(yè)的現(xiàn)狀對安徽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來很大影響，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚有巨大空間；二是百貨店、食雜店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)仍占有一定市場份額，新型更高形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)擁有相當?shù)年P(guān)注度；三是各地商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的啟動，對各地商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)沒有明顯的指導作用；四是發(fā)展速度較快的二、三級城市期待通過新形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)的介入實現(xiàn)業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代。
   
機遇
   
　　 一個明確的信息是：安徽商業(yè)地產(chǎn)商機突出。
    
　　從以下幾個方面的情況看，安徽商業(yè)地產(chǎn)的商機主要表現(xiàn)在：
   
　　 一、按人均商業(yè)建設(shè)面積計算，大部分地區(qū)尚有發(fā)展空間。一個城市的人均商業(yè)面積是多少，是衡量這個城市經(jīng)濟發(fā)展水平的重要經(jīng)濟指標之一，根據(jù)世界中等經(jīng)濟發(fā)展水平的國家或地區(qū)的資料顯示，城市人均商業(yè)建筑面積1.2平方米左右，像香港是1.3，北京是0.8，杭州是1.0，廣州是0.9～1.0左右，而在安徽省，雖然安徽的省會———合肥人均商業(yè)建筑面積在1.26～1.4之間，但安徽絕大部分城市在0.6～0.8左右。
     
　　二、連鎖經(jīng)營的發(fā)展擴大了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。從中國連鎖百強2001年到2003年每家所用店鋪數(shù)量看，2001年是111家，2002年是169家，2003年達到204家。局部地區(qū)一些優(yōu)勢連鎖企業(yè)加大擴張速度，對商業(yè)地產(chǎn)的直接需求呈快速增長趨勢，安徽雖然連鎖企業(yè)銷售額僅占全省社會消費品的零售總額的7.2%，但“合肥百大”與“商之都”門店數(shù)量逐年增加，對商業(yè)地產(chǎn)的需求非常明顯。
    
　　三、外資零售業(yè)進入創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)新機會。隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對外開放，家樂福、沃爾瑪?shù)葒�際零售巨頭加快了進入安徽的速度。家樂福長江路店在合肥開業(yè)使合肥消費品市場增加了一支生力軍———安徽國際購物廣場，接下來，家樂福的動作會形成什么樣的市場力量，大家可以拭目以待，沃爾瑪最早考察安徽市場，在徘徊了近6年的時間后終于決定在皖鄭重出擊，除了蕪湖沃爾瑪?shù)晖猓�在合肥長豐路和美菱大道兩處布點又有實質(zhì)性動作。但看家樂福、沃爾瑪?shù)倪x址，無一例外地給商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了商機。
    
　　四、安徽生活水平提高對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響，依據(jù)現(xiàn)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范》，社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的規(guī)模一般在500m2/千人，建筑理念的更新，老百姓對社區(qū)商業(yè)的要求隨著生活水準的提高而提高，新業(yè)種的進入成為必然。所以現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的估算應(yīng)提80%～120%。達到900～1600m2/千人。高尚社區(qū)，生態(tài)社區(qū)對此要求會更高。
    
　　那么安徽商業(yè)地產(chǎn)的商機到底在哪里呢？
    
　　第一，舊城改造中新商業(yè)設(shè)施與舊網(wǎng)點的整合。商業(yè)地產(chǎn)在舊城改造中的商機有多大，這要根據(jù)舊城改造的整體思路去判斷。這里面需要明確幾個問題，舊城改造對原有商業(yè)網(wǎng)點的影響有多大？
   
　　 舊城改造中新業(yè)態(tài)，新業(yè)種的進入的空間有多大？舊城改造中新增社區(qū)人口的消費市場有多大？新城區(qū)定位與舊城定位是否有主題或特色化傾向？新城商業(yè)網(wǎng)點與舊城原有商業(yè)網(wǎng)點的整合空間到底如何……如此等等。操作舊城改造中的商業(yè)地產(chǎn)機會，最重要的是考慮舊城區(qū)的定位、商脈、商流、商氣，快一步或慢一步，商機稍縱即逝。像潛藏巨大商機的城市農(nóng)改超項目，操作得好，農(nóng)產(chǎn)品集貿(mào)市場能被新型的副食品超市替代，既安全衛(wèi)生，又有形象，操作不當，可能導致原有的農(nóng)產(chǎn)品集貿(mào)市場處于半癱瘓狀態(tài)，而新興副食品超市雖然亮堂、衛(wèi)生、整潔，卻是八竿子打不著人，為什么？這中間就有“半拍”節(jié)奏的把握問題，如何把握？這里無法評述，有機會可以進一步交流。
    
　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第二個機會是商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)的升級換代與市場細分。新興業(yè)種的批量進入、新興功能的批量增加，新增需求的批量體現(xiàn)、新型商業(yè)的批量涌現(xiàn)是其明顯的特征。商業(yè)地產(chǎn)的升級，是伴隨超市業(yè)態(tài)的引進而出現(xiàn)的。過去，中國商業(yè)零售業(yè)基本是百貨店統(tǒng)一天下，批發(fā)業(yè)態(tài)是原有國營體制下的二級批，三級批。超市業(yè)態(tài)引進前，百貨店就存在一個升級問題。大約在20世紀90年代，百貨店升級換代成為一股風潮，一度重復建設(shè)相當嚴重，以至于業(yè)界把1993年稱之為大商場倒閉年，超市業(yè)態(tài)細分，購物中心出現(xiàn)。批發(fā)與零售業(yè)態(tài)的模糊，使商業(yè)地產(chǎn)改朝換代有了第二波風潮。究其原因，還是國家經(jīng)濟高速度發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)升級創(chuàng)造了提速的前提和條件。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)升級明顯有2種趨勢：一是市場進一步細分，百貨店按我個人觀察，除了原有的綜合性百貨還保持相當優(yōu)勢外，社區(qū)百貨、生活百貨、時尚百貨，主題百貨及二、三級市場的標志性百貨店各有所長，也因此各有市場。第二個趨勢是業(yè)種更加豐富，業(yè)態(tài)與業(yè)種的配比更趨多樣化。大家只要粗略地觀察一下，就會發(fā)現(xiàn)：生活配套必需型業(yè)種，如菜市場、小吃店、便利店、藥店等保障居民基本物質(zhì)生活、決定居民生活舒適度的業(yè)種在配比中所占份額直線下降，而普通服務(wù)便利型業(yè)種，如家電超市、建材五金店、面包店、家政、中介等為居民提供大眾化服務(wù)便利的業(yè)種在配比中所占份額的緩慢上升。需要提高大家關(guān)注的是，休閑娛樂享受型業(yè)種，如書店、龐物店、鮮花店、咖啡館、健身中心等滿足居民更多生活要求和精神需求的業(yè)種在強勢遞增。飆馬營銷提供的數(shù)字顯示，在新一輪商業(yè)地產(chǎn)升級中，多達80余種業(yè)種成為業(yè)態(tài)與業(yè)種配比中的新型元素，這其中，生活配套必需型業(yè)種仍占主導地位，仍有45～55%的份額，普通服務(wù)便利型業(yè)種占29%左右份額，剩下的是休閑娛樂享受型業(yè)種。目前的趨勢是休閑型業(yè)種以長期作戰(zhàn)的態(tài)勢正迅速強占普通型業(yè)種的份額，擠占必需型業(yè)種的份額。