全新經(jīng)濟(jì)模式和發(fā)展載體特色小鎮(zhèn)

1、為什么會有特色小鎮(zhèn)？

 

作為全新經(jīng)濟(jì)模式和發(fā)展載體，特色小鎮(zhèn)并非產(chǎn)生于空想，而是中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段后的產(chǎn)物。它發(fā)源于浙江、成名于浙江，迎合了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化的需求，為破解區(qū)域發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及城市病難題提供了新方案。

 

從本質(zhì)上講，特色小鎮(zhèn)與經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)以及產(chǎn)業(yè)新城等一脈相承，都為當(dāng)?shù)匕l(fā)展經(jīng)濟(jì)提供空間和載體，所不同的是它們具有的核心特征和承擔(dān)的核心使命有差異。

 

 

2、特色小鎮(zhèn)核心特征和使命是什么？

 

對特色小鎮(zhèn)來說，產(chǎn)業(yè)只是基礎(chǔ)和依托，發(fā)展產(chǎn)業(yè)并不是目的，而是手段，是為小鎮(zhèn)居民提供就業(yè)、創(chuàng)造收入的手段，目的是什么呢？當(dāng)然是生活。

 

特色小鎮(zhèn)最核心的特征是產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展。所謂產(chǎn)鎮(zhèn)融合，最簡單明了的解釋就是產(chǎn)業(yè)空間載體與居民所生活的城鎮(zhèn)不做人為的隔離，即使相隔其距離也不會長，班車、單車、甚至步行就能便捷實(shí)現(xiàn)工作和生活的切換。

 

特色小鎮(zhèn)的核心使命是滿足人們對美好生活的向往。真正的特色小鎮(zhèn)，規(guī)模要適中，生產(chǎn)要綠色，生態(tài)要良好，生活要便利，能夠就地統(tǒng)籌解決小鎮(zhèn)居民的就業(yè)、居住、購物、學(xué)習(xí)、娛樂、游玩等各方面、各層次需求。

 

 

3、企業(yè)如何布局特色小鎮(zhèn)？

 

企業(yè)是特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)的核心主體。企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)面臨的首要問題是土地。不同于千篇一律的房地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)開發(fā)不需要從公開的招拍掛市場拿地，只需要和政府通過協(xié)議的方式勾兌，特色小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的地產(chǎn)部分，也多會走定向招拍掛的途徑。

 

由此，開發(fā)主體自身影響力、品牌公關(guān)力、資源整合力、核心產(chǎn)業(yè)吸引力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力等所呈現(xiàn)出來的綜合實(shí)力，對于與政府的勾兌和談判就顯得格外重要。其中核心產(chǎn)業(yè)最為關(guān)鍵，不僅是體現(xiàn)小鎮(zhèn)“特色”的重要抓手，同時(shí)也是開發(fā)主體展現(xiàn)自身競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵著力點(diǎn)。核心產(chǎn)業(yè)得到政府認(rèn)可和肯定，就等于撬開了特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)的一扇門。

 

 

4、特色小鎮(zhèn)核心產(chǎn)業(yè)如何定位和選擇？

 

特色小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)定位和選擇是一個(gè)復(fù)雜的過程，既要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、交通條件、資源條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、風(fēng)俗文化等各種因素，又要考慮時(shí)代發(fā)展趨勢、國家政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)生命周期以及企業(yè)自身優(yōu)勢和可嫁接或整合的資源等。

 

目前市場上開發(fā)和建設(shè)的特色小鎮(zhèn)以文旅類小鎮(zhèn)居多，占比80%左右。文旅類特色小鎮(zhèn)可以做到宜游，但難以做到宜居、宜業(yè)，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展。況且未來文旅小鎮(zhèn)還會面臨嚴(yán)重過剩和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

 

在特色小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)定位和選擇上，除非占有極具有優(yōu)勢的稀缺性資源，最好不要單純開發(fā)文旅小鎮(zhèn)，還是要積極靠攏國家政策導(dǎo)向、主動(dòng)契合時(shí)代發(fā)展需求、準(zhǔn)確把握新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，將特色小鎮(zhèn)真正建成有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的宜業(yè)、宜居、宜游的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式和全新發(fā)展載體。

 

 

5、特色小鎮(zhèn)營收渠道有哪些？

 

不同于房地產(chǎn)的“快周轉(zhuǎn)”模式，特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)是全鏈條式的，從前期土地整理就開始介入，并一直延伸至后期的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營。期間將覆蓋土地的一級開發(fā)（征地拆遷、土地平整、社會公共配套設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）、二級開發(fā)（核心產(chǎn)業(yè)載體、配套產(chǎn)業(yè)載體和房地產(chǎn)等）、三級開發(fā)（產(chǎn)業(yè)培育、招商和運(yùn)營等）。在不同的開發(fā)階段，特色小鎮(zhèn)盈利渠道有明顯差異。

 

在一級開發(fā)階段，開發(fā)主體的營收渠道主要有政策性資金補(bǔ)助和基礎(chǔ)建設(shè)收益。

 

在二級開發(fā)階段，開發(fā)主體的營收渠道主要有物業(yè)租售收益和運(yùn)營收益，如房地產(chǎn)銷售、廠房租售以及景點(diǎn)、酒店、餐飲等經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入等。

 

三級開發(fā)的營收聚焦在產(chǎn)業(yè)。首先，通過培育、招引和發(fā)展產(chǎn)業(yè)提高政府的稅收收入，從而參與政府的稅收分成。其次，招商引資可以拿到政府的獎(jiǎng)勵(lì)。第三，開發(fā)主體通過股權(quán)投資介入到小鎮(zhèn)企業(yè)還可以拿到資本增值收益。

 

 

綜上所述，特色小鎮(zhèn)是中國特色社會主義新時(shí)代的命題，迎合了新時(shí)代經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化的需求。特色小鎮(zhèn)最核心的特征是產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展，核心使命是滿足人們對美好生活的向往。企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)要做好核心產(chǎn)業(yè)的定位和選擇，注重積極靠攏國家政策導(dǎo)向、主動(dòng)契合時(shí)代發(fā)展需求、準(zhǔn)確把握新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏。特色小鎮(zhèn)的營收模式具有多樣性，在不同的開發(fā)階段，營收渠道具有明顯差異。