租售結(jié)合型項目招商難題與破解方法

相對于全租型項目，租售結(jié)合型項目所涉及的招商工作更復雜、瑣碎，如何高效完成招商任務？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)以重慶某金融廣場為例，層層解剖其招商難點破解方法，極具實操性。

 

一、商圈租金水平與業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析，需求差異化招商突破口。

 

1、5大商圈租金水平調(diào)研。

 

 

重慶商圈定位

 

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預計到2020年，重慶5大傳統(tǒng)商圈的商業(yè)營業(yè)面積在450萬平方米以內(nèi)，社會零售總額達到450億元以上。“十一五”新規(guī)劃建設的茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南漁洞、北碚城區(qū)等6大商圈，重在完善商業(yè)設施建設，增加商品經(jīng)營面積達到180萬平方米，社會零售總額達到120億元以上。

 

 

解放碑商圈

 

 

觀音橋商圈

 

 

沙坪壩商圈

 

 

楊家坪商圈

 

 

南坪商圈

 

分析：5大商圈目前商業(yè)形態(tài)較為單一，以單純零售為主導，配以少量本地菜系餐飲與娛樂，無法滿足消費者多元化的需求，同時多以時尚零售為主要構成業(yè)種，面對家庭與社區(qū)消費群體的商業(yè)形態(tài)不多。

 

2、9大業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

 

1）大型酒樓

 

大型酒樓有：七十二行、瑜彩峰飯店、真川味大酒樓、砂鍋坊、頤瑞酒樓、天祿園風味酒樓、中華大酒樓、五谷雜糧家宴館。

 

 

大型酒樓經(jīng)營規(guī)模情況

 

 

2）特色餐飲

 

特色餐飲有：鄉(xiāng)村味道、家福火鍋、重慶香巴辣火鍋、CSC、滋味煮義、肘子火鍋、金沙魚府、陳眼鏡火鍋、東方魔湯、品上品火鍋、君臨園江湖菜館、御庭佳坊魚館、我來也江湖菜、胖砂鍋、齊鳴火鍋、丁月玉兔、味道演義、天源火鍋、劉傳統(tǒng)九火鍋、吉友知魚苑、野生菌湯鍋、壹街食府等。

 

 

特色餐飲經(jīng)營規(guī)模狀況

 

 

特色餐飲面積集中段

 

 

特色餐飲業(yè)態(tài)占比

 

分析

 

區(qū)域特色餐飲整體經(jīng)營狀況普遍較好，中小型較多，大型特色餐飲較少，因大型特色餐飲供不應求，生意火爆；

 

綜合考慮租金總價、租金單價、面積、經(jīng)營狀況等因素，區(qū)域內(nèi)大型特色餐飲供應不足，應當有所增加，在檔次上應該有所提升。

 

3）休閑娛樂

 

休閑娛樂有：曉月山楓網(wǎng)吧、長嘉大茶樓、富士足道館、中華百姓茶樓、閑人居、富僑、銀樂迪KTV、歡樂迪KTV、御足坊、北海道健身休閑會所、佳禾茶樓、文祥茶苑、新都紅KTV、歲月如歌茶室、天河KTV、緣香茶樓、名人足浴、瑩波網(wǎng)城、半盞茶、沙塔爾網(wǎng)吧等。

 

 

休閑娛樂類型占比

 

 

休閑娛樂面積集中段

 

 

休閑娛樂規(guī)模占比

 

分析

 

區(qū)域內(nèi)休閑類較多，大多為小茶樓，而成規(guī)模性的娛樂、洗浴很少，供不應求；

 

從各方面看，區(qū)域內(nèi)休閑娛樂類有固定消費人群，對大型的休閑娛樂需求較大，目前區(qū)域內(nèi)大型的休閑娛樂場所經(jīng)營狀況較好。

 

4）超市

 

超市有：沃爾瑪、永輝超市、新世紀、新世紀百貨、壹街永輝超市、重百超市、新世紀、

 

中百倉儲、華冠超市、易購超市、中百超市。

 

 

超市租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域大型超市整體經(jīng)營狀況普遍較好，小型超市較多，且經(jīng)營狀況較差，因此在超市的引入中，應當注重規(guī)模效應，一定要引入具有一定規(guī)模的超市，規(guī)模應當在4000㎡為宜；

 

從各方面看，大型超市都在負1樓，且經(jīng)營狀況十分可觀，因此在超市規(guī)劃布局應當在負1樓。

 

5）家電、數(shù)碼、通訊

 

家電、數(shù)碼、通訊包括：海爾專賣、國美、蘇寧、數(shù)碼通訊、格力電器、格力電器、安琪兒、九陽家電、蘋果專賣、創(chuàng)維電視

 

 

超市租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域內(nèi)家電、數(shù)碼、通訊類整體經(jīng)營狀況較差，中小型較多，租金價格高低不齊，特別是數(shù)碼類經(jīng)營不成體系；

 

綜合考慮租金總價、租金價格、面積、經(jīng)營狀況等因素，區(qū)域內(nèi)不宜做大型數(shù)碼、家電、通訊賣場。

 

6）家具、家居、建材

 

家具、家居、建材包括：朗薩家具、富士達家具市場、名品家具城、四季情緣家紡、南方寢飾 、南亞家具、小林寢飾等。

 

 

家具、家居、建材租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域經(jīng)營家具、建材、家居的較少，且多為小規(guī)模，經(jīng)營狀況不太樂觀，步行街租金價格高，區(qū)府租金價格低；

 

綜合各方面，不建議大規(guī)模做家具、建材、家居類，區(qū)域內(nèi)不宜做此類大型賣場。

 

7）文體教育

 

文體教育有：許銘樂器、司博健身中心、金麥斯教育、長江樂琴行 、陽光樂琴行、花火藝術培訓。

 

 

文體教育租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域文教體育類少，規(guī)模小，沒有大型文教體育類，多為音樂培訓，目前已有業(yè)態(tài)整體經(jīng)營狀況好；

 

從租金看，位置處于1樓的價格承受力強，2樓價格承受力較低，且1樓與2樓經(jīng)營狀況差不多，因此建議在文教體育類應當形成規(guī)模，規(guī)模應控制在300㎡左右，且位置可選擇在2樓以上。

 

8）酒店

 

酒店包括：博圣酒店(三星級）、 鋼花酒店、陽明大酒店、頤瑞酒店、瑞杰商務酒店、朗逸酒店、瑞杰商務酒店、瑞法賓館、東鑫賓館、逸家賓館。

 

 

酒店租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域星級酒店少，多為經(jīng)濟型和商務型酒店，整體經(jīng)營狀況好，但租金較低；

 

綜合各方面看，建議引進成規(guī)模、具有品牌效應的酒店，但應適當控制規(guī)模，在1500㎡為宜。

 

9）服裝

 

服裝包括：雅戈爾、 ERKE 、海瀾之家、BOBO、哎呀呀、段記西服、 衣香麗影、鱷魚、喬丹服飾、布衣天下、貴人鳥、李寧 、本色口岸 、言、港貨坊等。

 

 

服裝類型占比

 

 

服裝租金/面積分析

 

分析

 

區(qū)域服裝、服飾經(jīng)營狀況較為良好，非品牌類較多，成規(guī)模經(jīng)營很少，特別是運動類很少，且租金高；

 

綜合考慮租金總價、租金價格、面積、經(jīng)營狀況等因素，區(qū)域內(nèi)大型品牌服裝、服飾供應不足，因此在商業(yè)規(guī)劃上應當傾向于品牌服裝、服飾，特別是運動系列。

 

業(yè)態(tài)綜合分析

 

 

分析

 

中大型酒樓、中大型特色餐飲、規(guī)模型休閑娛樂業(yè)態(tài)數(shù)量較少且經(jīng)營狀況火爆，供不應求；

 

大型超市、酒店經(jīng)營狀況普遍較好，但酒店租金收益較低；

 

服飾類租金收益較高，但中高檔品牌服飾類缺乏；

 

數(shù)碼、通訊、家電、家具、家居、建材類無法形成聚集效應，經(jīng)營狀況不容樂觀。

 

二、精準項目定位，明確業(yè)態(tài)組合與鋪位劃分。

 

1、項目定位。

 

 

項目商業(yè)發(fā)展主線

 

 

項目檔次定位

 

 

項目功能定位

 

 

商業(yè)消費群定位

 

2、業(yè)態(tài)組合。

 

業(yè)態(tài)組合：端頭聚客型，整體業(yè)態(tài)分區(qū)及組合建議如下

 

 

分析

 

1#、4#樓下做餐飲主力店；

 

將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于項目端頭處，通過端頭的聚集效應帶動人氣向內(nèi)延伸。

 

 

業(yè)態(tài)組合：中間聚客型，整體業(yè)態(tài)分區(qū)及組合如下

 

 

分析

 

2#、3#樓下做餐飲主力店；2、3#樓昭示性較強，且有人防出入口保證達到性。

 

將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于商業(yè)中間位置，帶動兩翼業(yè)態(tài)商業(yè)的人氣擴展，保證兩側(cè)商家能夠存活。

 

 

3、鋪位劃分。

 

 

分析

 

金融機構中，證券交易機構對樓層有較大的要求，多集中在2-5F；

 

其他金融貸款機構和金融衍生行業(yè)等對樓層要求不太高，高樓層可滿足其需求；

 

主動線要清晰，多動線是死線；

 

動線要回流，形成一個自然回路；

 

平面動線要與垂直動線結(jié)合，解決高層人流導入；

 

垂直動線的運用可以創(chuàng)造雙首層，甚至三首層的概念。

 

 

負一層根據(jù)超市和洗浴中心等大型業(yè)態(tài)談妥后的面積需求再進行劃分

 

 

4#樓1F（726.66㎡）

 

 

4#樓2F（718.62㎡）

 

 

4#樓3F（718.62㎡）

 

 

2-B#樓1F（1079.29㎡）

 

 

2#-B樓2F（1079.29㎡）

 

 

2#-B樓3F （1079.29㎡）

 

三、策略制定與執(zhí)行細化，確保完成招商任務。

 

1、整體招商策略。

 

 

2、租售比例。

 

20%招商培育，80%以租帶售：即引進20%的“羊頭商家”，保障商業(yè)整體經(jīng)營品質(zhì)和消費人氣，用品牌效應，快速炒熱商業(yè)。

 

3、意向品牌。

 

 

4、招商執(zhí)行細化。