2018年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)八大現(xiàn)象

一、存量優(yōu)質物業(yè)盤活，迎資產(chǎn)證券化熱

 

代表性事件：廣州正佳廣場、北京國瑞購物中心、北京合生匯等發(fā)行CMBS/類REITS產(chǎn)品

 

關注理由：2018年商業(yè)資產(chǎn)交易空前活躍，一批標志性商業(yè)項目集中入市，商業(yè)資產(chǎn)證券化迎來新熱潮。9月，以廣州正佳廣場為標的物業(yè)的“廣發(fā)恒進-正佳企業(yè)集團正佳廣場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優(yōu)質物業(yè)成功獲批或發(fā)行了證券化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)的證券化更具現(xiàn)實意義，同時也是中國商業(yè)地產(chǎn)走向國際化、規(guī)范化的重要標志。

 

二、大宗資產(chǎn)交易冷熱不均，運營水平彰顯資產(chǎn)價值

 

代表性事件：世茂工三拍賣，北京盈科中心再易主

 

關注理由：2018年年末，北京市場有兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣案，12月初，阿里網(wǎng)站進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產(chǎn)運營價值的認可。

 

三、新零售叫好不叫座，線上線下期待融合

 

代表性事件：超級物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標簽門”，盒小馬開放加盟，美團正式入局新零售

 

關注理由：12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創(chuàng)爆出累積總虧損達10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業(yè)務體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質期的“標簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業(yè)務，京東7FRESH也對人事進行了洗牌，這些都讓業(yè)界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實驗遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業(yè)創(chuàng)新的探索，巨虧的超級物種已表示依然會獨立于上市公司繼續(xù)發(fā)展。美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經(jīng)歷人事重組之后再出發(fā)，渠道已經(jīng)下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。

 

四、實體商業(yè)加碼數(shù)據(jù)智能，技術驅動運營成為共識

 

代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創(chuàng)想實驗室、海底撈無人餐廳誕生

 

關注理由：以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業(yè)運營的引領作用。作為商業(yè)地產(chǎn)領跑者的凱德已經(jīng)打造出商業(yè)新物種樣板“來探Next-Ten”。寶龍聯(lián)合京東跨界打造“寶龍創(chuàng)想實驗室”，對接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細節(jié)，融合線上消費實現(xiàn)流量導入。同時，寶龍還投資了可以廣泛應用于購物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商、主題園區(qū)的共享跟隨服務機器人。海底撈的無人餐廳則已經(jīng)成為網(wǎng)紅打卡地。實體商業(yè)從過去寄望于第三方科技公司提供服務，到如今紛紛自身投入研發(fā)商業(yè)數(shù)據(jù)化技術，表明了希望更好商業(yè)化應用的迫切愿望。

 

五、存量商業(yè)紛紛升級改造，城市更新創(chuàng)造新商機

 

代表性事件：上海世茂廣場、北京坊、深圳印力中心重張

 

關注理由：2018年，一批城市更新商業(yè)項目亮麗重張。位于北京前門核心地段的“北京坊”全面營業(yè)，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了多年來消費者對于前門商業(yè)的落后陳舊印象。9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業(yè)，強烈的時尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業(yè)績翻番，冰火兩重天。2018年，同時有多宗具有影響力的更新項目被交易。大悅城在北京收購了大興火神廟項目，決定將其改造為新產(chǎn)品線“大悅春風里”。凱德則以128億高價收購了上海最高雙子塔，計劃打造上海第三座來福士。由于增量商業(yè)開發(fā)成本越來越大、周期越來越長、區(qū)位越來越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機。

 

六、商業(yè)地產(chǎn)投資總體過熱，核心地段仍受追捧

 

代表性事件：恒隆等主流商業(yè)地產(chǎn)商競價杭州最貴商業(yè)地塊

 

關注理由：5月，著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場。競買當天，除恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產(chǎn)公司，而且競爭一度陷入白熱化。在商業(yè)地產(chǎn)普遍投資過剩的大背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區(qū)位上的個案優(yōu)勢，核心地段商業(yè)抗跌性好的傳統(tǒng)投資理念依然被認可。

 

七、消費降級爭論四起，商業(yè)潛力重在激活

 

代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達

 

關注理由：“農(nóng)村包圍城市”的拼多多7月在美國上市，取得了商業(yè)上的巨大成功，實體商業(yè)中不少人將其成功歸結于經(jīng)濟下行下的所謂“消費降級”。事實上，從國家商務部等權威部門發(fā)布的報告顯示，消費升級的趨勢已經(jīng)不可逆轉。拼多多的成功更大程度上是通過移動互聯(lián)網(wǎng)平臺形成了底層消費的集聚和升級。此外，面向小城鎮(zhèn)的電商平臺匯通達也獲得阿里45億元投資。電商平臺的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費潛力，而且也提振了中小城市實體商業(yè)發(fā)展信心。

 

八、購物中心招商難現(xiàn)象突出

 

代表性事件：廣州K11、長沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤萬象城等項目如期開業(yè)

 

關注理由：多年來商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展，導致購物中心競爭過度，再加之受宏觀經(jīng)濟形勢下行影響，許多品牌承租能力下降，新項目普遍面臨招商難、資金難、開業(yè)難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問題。根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量5萬平方米以上購物中心實際如期開業(yè)數(shù)量不足6成。而萬達、華潤、印力、大悅城、龍湖等知名商業(yè)地產(chǎn)商則憑借品牌聲譽、專業(yè)團隊，以及資金優(yōu)勢等綜合實力，無論是自營、自建，或者委管項目，都實現(xiàn)了如期開業(yè)，其中一些項目還成為當?shù)厣虡I(yè)升級的新標桿。