商業地產開發中常出現的問題

解析：商業地產開發中常出現的問題
目前，國內的商業地產開發處在急速的成長期，競爭較為激烈，但在開發商開發商業地產的過程中，由于缺乏對商業地產開發的認知可謂是病態百出，存在過多的錯誤。飆馬（中國）作為國內頗具影響力的商業地產顧問機構，憑借多年的商業地產操盤經驗，提出以下幾大問題：
問題一：產品形態規劃與盈利模式相矛盾
很多開發商在項目盈利模式與產品形態規劃上不統一，項目本來要打算出售的卻規劃成了不適合銷售的大面積、集中式商業產品形態，本來是要自己持有經營的卻規劃成了不適合引進大型品牌主力商家使用的產品形態。目前大部分開發商由于資金實力等原因，開發理念還是不愿意持有，而是最快最貴的賣掉商鋪快速回籠資金，這種盈利模式的產品形態最好是易分隔、獨立門面、獨立交通組織的商業。在這一點上，萬達目前做的最好，他們在產品形態規劃時把持有型和銷售型分離，持有型部分規劃為大面積集中式商業，銷售型部分規劃為小面積沿街商業。
問題二： 盲目追求大體量
商業項目的大體量是住宅市場大盤的一個翻版，土地成本的市場化要求開發商必然追求大盤的規模化效應以降低成本，而且大盤也能塑造開發商的品牌，同樣在商業地產市場追求大體量。大體量對住宅開發來講是降低成本的主要手段，對商業地產來講，脫離市場需求的大體量就是找死！目前在北京以及很多城市的商業地產市場，許多商業物業招商空難，當開發商蓋的大量商業物業處于閑置狀態的時候，很多商家也為找不到理想的經營場所而頭疼，供與求之間矛盾非常尖銳，人們在感慨缺少有效需求的時候實際是缺乏有效供給。
問題三：不切合實際，市場定位為高檔次
目前，大多數開發商對自己所開發項目的預期都很高，不管項目的區位位置怎樣，就要做成當地最高檔商業中心。商業定位不像住宅，商業是非常理性的，一定要在市場研究分析的基礎上，根據項目的區位，研究目標消費群的規模和消費特點再做定位。比如有些項目位于普通居住區中，由于與目標消費群錯位，就不可能做成高檔商業。再比如接觸過很多鄂爾多斯開發商，他們想把自己項目做成像北京新光天地或燕莎那樣，理由是鄂爾多斯人很有錢。雖然鄂爾多斯是很有錢，但由于城市規模小，有錢人數量肯定比不上北京、上海等這樣的一線大城市，而且由于鄂爾多斯有錢人消費觀念的原因，這些人一般都會去大城市消費高檔商品。所以商業市場定位是“最好的不一定適合自己，適合自己的才是最好的
問題四：業態組合中要選國際大品牌
有一部分開發商從萬達那里取經學習訂單式開發模式，最熱衷的就是捆綁世界商業巨頭，所以沃爾瑪等國際商業巨頭變得份外吃香。萬達綁架沃爾瑪，目的在于拿沃爾瑪們當“托兒”，利用他們的招牌提升萬達商業物業的價值，同時利用沃爾瑪們的示范效應，解決招商的問題，以及產權商鋪的銷售問題，最終實現“堤內損失堤外補”，這是典型的經濟學中外部性的效應。但沃爾瑪們可不是廉價的“托兒”，開發商要想利用世界商業巨頭當“托兒”，必然要付出巨大的代價，那就是遠低于市場平均水平的租金！如此一來，開發商面臨巨大的收回投資的壓力，只能尋求“堤內損失堤外補”，一是大幅度提高非主力店小商戶的租金，小商戶缺少品牌號召力，在開發商面前只能任人宰割，當他們無力承擔高額租金的時候，只能是不斷地關門撤店！在開發商與零售商的博奕中，正應了中國一句老話：“店大欺客，客大欺店”；另外一種“堤內損失堤外補”的措施，就是利用產權式商鋪，將商業物業分割出售，利用世界商業巨頭的號召力，通過媒體進行瘋狂炒作，最后把商鋪賣出天價，以此收回大部分前期投資。萬達的一代、二代商業廣場，就是這么玩的，但這種做法無疑為后期的商業經營埋下了隱患。當我們看到引入這些商業巨頭對商業地產開發的價值的同時，也要警惕由于引入這些商業巨頭給我們帶來的巨大風險。
問題五：重銷售、輕招商和后期運營，只顧眼前利益
開發商做商業地產，重銷售、輕招商、輕運營的原因在于，一是我們的金融體系對開發商的支持是只提供項目開發貸款，要求開發商以銷售回款做為還款保障，以不動產做為抵押和擔保，開發商迫于資金壓力不得不走以銷售為主的路子；二是過去做住宅開發時形成的習慣和思維定勢也是以賣為主，一賣了之；三是以運營為主的商業地產開發模式已經超出了一般開發商的經營范圍和核心能力，開發商不能也不想靠長期運營獲得收益。但以賣為主的商業地產開發模式與商業地產本身的運作規律存在著巨大的沖突，除了商業街、住宅寫字樓酒店底商以外，多數綜合性商業物業體量規模都非常大，遠非一般個人投資者所能承受，而商家，出于財務上現金流、資產流動性、資金利用效率等層面的考慮，基本都是采取租房經營的方式，而基本不會買房經營，所以開發商靠出售變現的方式走不通了。前兩年開發商熱衷將大型商業物業分割產權進行出售，但實踐中幾乎所有的產權式商鋪都遇到了招商和經營的困境，實踐證明這條路也是走不通的。目前，國際資本市場流動性過剩，導致大量境外資本進入中國的房地產領域，其中商業地產也是這些境外資本關注的一個領域，國際資本的介入為商業地產的變現提供了一種退出渠道，但即便想走通這條路，也要求一個商業地產項目具有專業的市場定位和前期規劃、成功的招商和專業化的后期運營管理。這都對那些只重銷售、不重招商、不重后期運營管理的開發商提出了很高的要求。
問題六：只要銷售、招商成功就萬事大吉了
開發商做商業地產，多數情況是為了賣鋪回收資金，賣完了事。對招商的心態大都是被逼無奈，賣不成了只能招商，招商完了，開發商也就覺得可解脫了！其實，對于商業地產來講，真正的價值來自于后期的長期的運營管理，對此，開發商就鞭長莫及了。所以多數開發商對后期運營管理普遍不夠重視，即便在招商時做了許諾，無非就是個“幌兒”，就是做給你看的。有的開發商自己成立個物業管理公司，用物業管理代理后期的商業運營管理，實際上根本沒有專業的商業運營管理！還有的開發商根本 不知道后期的商業運營管理具體應該干什么，干脆用商貿公司來代替商業管理公司；極少數開發商成立了商業管理公司，負責后期運營管理，但這種隸屬于開發商的商業管理公司，本身就不是一個真正意義上的經營主體，往往缺少自己的經營思想和經營動力，多數都是照本宣科例行公事，起不到一個商業管理公司應有的作用。真正的商業管理公司，必須是不隸屬于開發商的、通過獨立經營提供專業管理服務創造價值的第三方機構。