地產(chǎn)不會(huì)大起大落 地產(chǎn)融資整體偏緊

地產(chǎn)不會(huì)大起大落 地產(chǎn)融資整體偏緊

2009年以來(lái)，在經(jīng)歷08年全球金融風(fēng)暴之后，全球經(jīng)濟(jì)逐漸開始復(fù)蘇起來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦得到快速地發(fā)展，各路閑置資金大量涌入國(guó)內(nèi)樓市，房?jī)r(jià)開始迅速上漲。盡管國(guó)內(nèi)相繼出臺(tái)了地產(chǎn)調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)卻越調(diào)控越上漲，陷入兩難的尷尬境地。

不過(guò)，上述情況在國(guó)家定調(diào)“房住不炒”的房地產(chǎn)政策之后有所好轉(zhuǎn)。從2017年以來(lái)，國(guó)家政策堅(jiān)持實(shí)行一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大起大落，不再像以前那樣暴漲暴跌，房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的大好局面，地產(chǎn)調(diào)控政策取得顯著的成效。

地產(chǎn)不會(huì)大起大落 一二線城市土地市場(chǎng)升溫

目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要集中在一二線城市區(qū)域，但是總體房?jī)r(jià)在可控的范圍之內(nèi)。以北上廣深四大一線城市為例，在限購(gòu)、限價(jià)等政策調(diào)節(jié)之下，房?jī)r(jià)上漲空間有限，但是受益于政策寬松和房貸政策支持，市場(chǎng)成交量處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)在2019年出現(xiàn)小幅上漲。反觀三四線城市，由于近幾年大量炒房資金涌入當(dāng)?shù)貥鞘�，房�(jī)r(jià)出現(xiàn)飆升，漲幅令人咋舌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力。隨著“房住不炒”、因城施策等地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)，三四線城市成交量出現(xiàn)下滑，地產(chǎn)估值從高估值走向合理。總體而言，目前地產(chǎn)不會(huì)大起大落，繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。

部分城市成交量的復(fù)蘇，房?jī)r(jià)小幅上調(diào)，使得部分城市的土地出讓市場(chǎng)持續(xù)升溫，一二梯隊(duì)的房企積極拿地囤地。根據(jù)地產(chǎn)中介龍頭中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，近期出讓的土地規(guī)模持續(xù)在高位運(yùn)行。其中2019年上半年全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)賣地2.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，拿地規(guī)模在二季度全面復(fù)蘇，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)三季度土地市場(chǎng)成交會(huì)更加火爆。

一二線城市成交量上揚(yáng)，進(jìn)一步刺激了房企的拿地?zé)崆椤２簧俚禺a(chǎn)企業(yè)需要大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，部分一二線熱點(diǎn)區(qū)域爭(zhēng)搶將更加激烈；而三四線城市方面，由于成交量下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，性價(jià)比不及市場(chǎng)預(yù)期，地產(chǎn)企業(yè)亦會(huì)減少拿地規(guī)模�？傮w來(lái)看，未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定程度的分化，一二線城市土地出讓市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，而三四線城市則會(huì)持續(xù)萎縮。

地產(chǎn)信托是房企主要資金來(lái)源 地產(chǎn)融資整體偏緊

昨日，市場(chǎng)上傳出“光大信托暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的消息，盡管光大信托隨后辟謠了該則消息，表示按監(jiān)管要求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運(yùn)作。但是國(guó)內(nèi)壓縮房地產(chǎn)信托規(guī)模是必然的，跟地產(chǎn)相關(guān)的融資政策整體處于偏緊狀態(tài)。

截至2019年一季度末，全國(guó)68家信托公司受托資產(chǎn)規(guī)模為22.54萬(wàn)億元。另?yè)?jù)用益信托提供的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，共有68家信托公司發(fā)行了高達(dá)3238只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，為房企募集了5063.8億元的資金規(guī)模。其中所發(fā)產(chǎn)品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%，地產(chǎn)信托依然是地產(chǎn)企業(yè)獲得資金來(lái)源的重要渠道之一。

房企三大融資渠道

近幾年，國(guó)內(nèi)金融、實(shí)體行業(yè)都在漸進(jìn)式的去杠桿，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，自然而然首當(dāng)其沖。正因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)急需補(bǔ)充資金用以地產(chǎn)發(fā)展，融資環(huán)節(jié)至關(guān)重要，不可缺少。那么房企如何通過(guò)融資渠道解決資金問(wèn)題呢？現(xiàn)在小編收集整理了房企三個(gè)最主要的融資渠道，以饗讀者。

1、銀行貸款；銀行貸款是房企最主要、也是最傳統(tǒng)的融資渠道。但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的調(diào)控政策，限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模。在地產(chǎn)去杠桿的貨幣政策背景之下，房企通過(guò)銀行貸款的融資渠道越來(lái)越行不通。

2、海外資本市場(chǎng)；目前房企主要通過(guò)在海外發(fā)行股票和債券、海外銀團(tuán)貸款等形式完成融資。每當(dāng)國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的時(shí)候，該融資渠道備受地產(chǎn)商青睞，是它們獲得資金來(lái)源的重要渠道。由于目前國(guó)內(nèi)沒有明確發(fā)文限制海外融資，所以這種渠道一定程度上擴(kuò)寬了地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，緩解了房企的資金壓力。

3、股權(quán)融資；股權(quán)融資包括IPO、增發(fā)和配股等。不過(guò)跟銀行貸款渠道一樣，上市房企業(yè)受到限制，較難通過(guò)股權(quán)融資實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充資金來(lái)源。

國(guó)內(nèi)房企青睞海外融資

既然海外融資成為目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)較為青睞的資金來(lái)源，那么目前它的情況是怎樣的呢？在地產(chǎn)信托收緊等等預(yù)期收緊的背景之下，國(guó)內(nèi)房企加大了海外融資力度。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)共有15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計(jì)劃，融資金額超過(guò)百億美元。從融資成本來(lái)看，僅有一些房企融資成本低于6%，不少房企的融資成本則高于10%。

海外融資成本如此之高，為何房企依然毫無(wú)顧慮地選擇它們呢？有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，主要有以下兩方面原因：1、房企償債高峰期集中到來(lái)，同時(shí)與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托融資或收緊有關(guān)，2、部分城市成交復(fù)蘇，房?jī)r(jià)上漲，土地出讓市場(chǎng)持續(xù)火熱。