產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市選址戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要從多種因素考慮：要從全球布局、全國經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略布局、節(jié)點城市選擇和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方向等方面著手。從空間上看，相應(yīng)的招商也將從周邊十幾公里半徑到全城再到國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的梯級和國內(nèi)產(chǎn)能出口結(jié)合國家戰(zhàn)略方向布局，最終演變成全球招商。從時間上看，從全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、升級、演變的規(guī)律理解、把握全球化中國的產(chǎn)業(yè)演變規(guī)律和趨勢。當(dāng)然，也有從資本的偏好、人口紅利因素等等考量。需參考的因素太多，一篇文章也兼顧不了這么多，筆者僅從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市選址來談一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址應(yīng)該考慮的重要因素。

1、國家戰(zhàn)略“一帶一路”的沿線城市，將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市布局、選址的重點

“一帶一路”在規(guī)劃中重點提及多個節(jié)點城市：西安、蘭州、西寧、重慶、成都、鄭州、武漢、長沙、南昌、合肥。沿海的節(jié)點城市有：上海、天津、寧波-舟山、廣州、深圳、湛江、汕頭、青島、煙臺、大連、福州、廈門、泉州、海口、三亞等。要求強化上海、廣州等國際樞紐機(jī)場功能。關(guān)于內(nèi)陸節(jié)點城市建設(shè)方面則強調(diào)，支持鄭州、西安等內(nèi)陸城市建設(shè)航空港、國際陸港，加強內(nèi)陸口岸與沿海、沿邊口岸通關(guān)合作，開展跨境貿(mào)易和跨境電子商務(wù)試點。這個戰(zhàn)略顯然要打破美、日兩國構(gòu)建的經(jīng)濟(jì)和軍事封鎖，轉(zhuǎn)移國內(nèi)過剩產(chǎn)能，尋找新的投資市場等因素的考量。“一帶一路”沿線節(jié)點城市將成為中國產(chǎn)業(yè)走廊的支柱，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追隨國家戰(zhàn)略，是非常具有現(xiàn)實意義的。

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律來思考

中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律，必然從沿海到內(nèi)地，其核心支配的因素在于內(nèi)地城鎮(zhèn)化發(fā)展、勞動力數(shù)量的缺少、沿海發(fā)達(dá)城市生活成本高等多項因素影響。同時，沿海城市退二產(chǎn)進(jìn)三產(chǎn)也是沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的重要因素，比如輕資產(chǎn)化企業(yè)總部的選址首選上海，可證明沿海發(fā)達(dá)的金融、政策等軟性環(huán)境存在是輕資產(chǎn)得以生存發(fā)展的土壤。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也是“騰籠換鳥”政策得以推行的基礎(chǔ)。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要充分考慮城市的承載力

城市本身的企業(yè)數(shù)量，經(jīng)濟(jì)總量等數(shù)據(jù)依然十分重要。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可能脫離所在城市的微觀環(huán)境，擬選址城市企業(yè)的數(shù)量、民營中小微企業(yè)的活躍度、發(fā)展態(tài)勢等均和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址成敗密切相關(guān)。

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具體在某一城市哪一個區(qū)域選址要看這個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)狀

具體城市具體區(qū)域的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀依然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址的重要依托，尤其是本城市有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，要警惕選址進(jìn)入落后產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。

5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要有產(chǎn)業(yè)格局的時空觀念

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要看整個產(chǎn)業(yè)環(huán)境的歷史和未來變化，參照世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合國內(nèi)、區(qū)域、城市的產(chǎn)業(yè)格局變化來考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，同時要了解城市演化規(guī)律對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址與布局的影響。沒有時空觀的選址是必然要失敗的。

6、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址要同時要看城市對移民的吸引力

北上廣深這樣的城市不用說了，之下的例如省會城市，能夠?qū)Ρ臼』蛑苓吶丝谟锌焖傥�納能力、新移民數(shù)量持續(xù)增加，年輕人口比例持續(xù)增加，這樣的城市才有向心力。一些外來人口緩慢增長甚至凈流出的城市，怎么看也不適合做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

最后， 只有胸懷產(chǎn)業(yè)大格局的選址才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，才能算進(jìn)入真正的“藍(lán)海”，否則，只能是在“紅海”中苦苦掙扎。