商業(yè)城市更新四個(gè)階段：從大拆大建到城市有機(jī)更新

　　美國城市規(guī)劃學(xué)家沙里寧曾經(jīng)說過，“城市的生長，并不是單純的疆域擴(kuò)張，而是傳承歷史創(chuàng)新未來的過程，使其煥發(fā)出全新的時(shí)代能量。”

　　改革開放40年間，城市化不斷推進(jìn)，使得中國的城鎮(zhèn)化率從17.92%飆升至59.58%。數(shù)字突飛猛進(jìn)背后，一面是城市快速發(fā)展帶來經(jīng)濟(jì)繁榮景象，而另外一面，也暴露著城市發(fā)展面臨著風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)——土地資源日益稀缺，中國的城市規(guī)劃從“擴(kuò)大增量”變成“優(yōu)化存量”。

　　以粵港澳大灣區(qū)為例，截至2018年底，粵港澳大灣區(qū)5.6萬平方公里土地，創(chuàng)造著15萬元的人均GDP，承載著7112萬人口，甚至近四年常住人口的增量達(dá)563萬，遠(yuǎn)超于京津冀、長三角地區(qū)……

　　要知道，粵港澳大灣區(qū)的土地面積，僅相當(dāng)于上述兩大城市群的1/4。人口的大量涌入，加重了大灣區(qū)土地資源和公共配套的承載壓力，而這，并不是中國城市發(fā)展的個(gè)例。

　　一份由戴德梁行整理各城市自然資源局的數(shù)據(jù)顯示，近三年來，粵港澳大灣區(qū)各城市的城市更新進(jìn)度有明顯加快趨勢，2018年，除澳門外的十大城市完成改造的土地面積達(dá)5.4萬畝，同比上升32%。

△2016-2018年城市更新完成改造的土地面積

　　城市更新，不僅使原本舊建筑煥新面貌，功能也將進(jìn)一步優(yōu)化提升，從而帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)煥發(fā)新活力，有助于城市功能的重新定位及城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)。

　　正因此，城市更新，勢在必行。不過，過去“大拆大建”的模式已不再是新階段的主流，用住建部政策研究中心主任秦虹的話來說，中國城市更新進(jìn)入有機(jī)更新時(shí)代。

　　而隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)期，商業(yè)城市更新，亦被視為下一階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要風(fēng)口。梳理商業(yè)城市更新發(fā)展進(jìn)程，大致可分為以下四個(gè)階段：

　　第一階段：“換裝”。

　　溫苑雯表示，這個(gè)階段最明顯的特征，便是大拆大建。即將原有建筑推倒重建，換上了現(xiàn)代商業(yè)的“外衣”，其中最具代表性的項(xiàng)目是廣州獵德村改造。

　　逾900年歷史的獵德村，位于廣州CBD核心地段，改造前，這是被高樓大廈圍繞的“城中村”，于2008年啟動(dòng)拆遷改造。

　　改造后的建筑煥然一新，變身時(shí)尚玻璃幕墻的高樓大廈，也帶來了廣州首個(gè)輕奢級時(shí)尚購物中心天匯廣場igc，但對于原有文化或建筑的留存，僅剩幾座宗室祠堂。

　　這個(gè)階段的改造，雖是重新煥發(fā)了城市建筑的功能與活力，但對于當(dāng)?shù)匚幕�的留存與傳承幾乎為零。

　　第二階段：“化妝”。

　　走過第一階段“大拆大建”簡單粗暴的改造后，第二階段商業(yè)城市更新明顯更注重文化的保護(hù)，溫苑雯總結(jié)為：“對極具特色的舊建筑修舊如舊，并引進(jìn)新業(yè)態(tài)”。

　　這一階段的代表作品是由香港瑞安集團(tuán)在佛山打造的嶺南天地。

　　佛山嶺南天地采用了修舊如舊的改造方式，保留了原來的街巷尺度空間及嶺南建筑特點(diǎn)，讓人漫步期間能夠感受過往風(fēng)情。

　　而從商業(yè)內(nèi)容來看，雖是帶來了許多首進(jìn)佛山市場的品牌，煥發(fā)商業(yè)新活力，不過這些品牌大都與“嶺南文化”這一根源無關(guān)，導(dǎo)致項(xiàng)目“只留存了建筑的‘形’，缺失了文化的‘魂’”。

　　第三階段：“共生”。

　　時(shí)代不斷向前，城市更新的理念與技術(shù)亦如此。商業(yè)城市更新的第三階段便總結(jié)了前兩個(gè)階段的不足，在建筑與商業(yè)內(nèi)容上，盡力彌補(bǔ)文化的“魂”。

　　這一時(shí)期的代表項(xiàng)目比如“初階版”的廣州永慶坊，以及“進(jìn)階版”的上海田子坊。

　　· 廣州永慶坊位于擁有百年歷史的荔灣區(qū)恩寧路，這里保留了廣州原始騎樓建筑，沉淀著了百年底蘊(yùn)西關(guān)文化，不過因年代久遠(yuǎn)，部分建筑喪失了原有功能。

　　2018年10月，由萬科中標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行微改造，在原基礎(chǔ)上修繕騎樓建筑，并增添博物館文化元素、修繕李小龍故居等，使得這個(gè)空間變身為文化體驗(yàn)店、特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文藝展演空間等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體的文化商業(yè)街區(qū)。

　　不過，這僅僅只是商業(yè)城市更新探索“文化與建筑共生”的初階嘗試，溫苑雯點(diǎn)評表示，“與往日居住的生活場景相比，改造后的永慶坊缺少了生活氣息與人間煙火，在商業(yè)和城市角度上都存在缺失。”

　　· 而“進(jìn)階版”上海田子坊，位于上海泰康路，1998年前是一個(gè)馬路集市，后經(jīng)政府引導(dǎo)及文創(chuàng)公司、藝術(shù)家進(jìn)駐，田子坊成為了旅游及體驗(yàn)是文化聚集地。

　　不同于永慶坊的改造，田子坊在業(yè)態(tài)上提升了文創(chuàng)的比例，讓街區(qū)更加“文藝范”；同時(shí)保留了原住民的生活狀態(tài)。“但仍存在當(dāng)?shù)匚幕�色彩不足，�?nèi)容標(biāo)桿性、辨識度不高的問題。”溫苑雯表示。

　　目前，國內(nèi)商業(yè)城市更新正處在第三階段向第四階段進(jìn)化的過程中。

　　第四階段：“有機(jī)更新”。

　　城市更新經(jīng)歷了大拆大建，到改革開放追求數(shù)量，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筚|(zhì)量，而今城市更新進(jìn)入第四個(gè)發(fā)展階段，“城市生命力發(fā)展”，逐漸成為城市更新中，最重要的著落點(diǎn)。

　　在這個(gè)階段，更多是要考慮如何在不損害歷史建筑的外在風(fēng)貌與內(nèi)在文化的基礎(chǔ)上，對歷史建筑進(jìn)行更新，并讓其與現(xiàn)代化城市格局相融合。

　　如何做到經(jīng)濟(jì)利益與文化傳承之間的平衡，使得歷史舊建筑的未來之路充滿了各種可能性。

　　溫苑雯以位于清水寺外的二年坂舉例，其四至范圍包括了知恩院、八坂神社、円山公園、高臺寺、八坂塔至清水寺，濃縮了京都千年風(fēng)土人情，是日本重要傳統(tǒng)的建筑物保護(hù)地區(qū)。

　　二年坂在改造上，除了常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)之外，還貫穿了京都傳統(tǒng)人文元素，讓人們在游覽的同時(shí)，深度體驗(yàn)日本的和服文化、祈福文化和日式茶道文化等，打破了傳統(tǒng)商業(yè)街過于商業(yè)化的弊病，而從建筑到商業(yè)、從場景到文化，都建立起與消費(fèi)者之間的情感共鳴。

- 總結(jié) -

　　這是值得中國商業(yè)城市更新參考的范例。城市更新發(fā)展到今日，已不僅僅是舊村舊廠的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一種更新，它是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一，屬于有機(jī)更新的范疇。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，城市有機(jī)更新，是指在不大規(guī)模拆除建筑、街區(qū)的情況下，對舊建筑進(jìn)行改造，使其在功能上更加適合當(dāng)前的需要。城市有機(jī)更新要求管理者、參與者和投資人對“城市遺產(chǎn)”的高度尊重，并且充分溝通好地方政府、投資人和當(dāng)?shù)孛癖娭�間的關(guān)系。

　　也有專家提出，商業(yè)城市更新的三個(gè)重點(diǎn)：

　　· 不能失去生活味道和人間煙火氣息，同時(shí)又帶動(dòng)周邊整體環(huán)境提升；

　　· 要體現(xiàn)城市、片區(qū)的歷史文化特色基因；

　　· 文化和故事要充分發(fā)掘，這是商業(yè)城市更新項(xiàng)目與其他商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)區(qū)別。

　　正如簡·雅克布斯在《美國大城市死和生》中所說：“設(shè)計(jì)一個(gè)夢幻城市很容易，塑造一個(gè)活生生的城市則煞費(fèi)思量。”

　　“商業(yè)城市更新不同于舊村、舊廠大刀闊斧的改造，舊城商業(yè)改造需要精雕細(xì)琢的工匠精神，極具挑戰(zhàn)性和想象空間。”溫苑雯表示。