從商鋪投資中去學做生意
來源:未知 作者:網絡 時間:2019-09-06 14:11
核心提示：開發商看到商業地產是肥肉，競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風景區或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者(即投資者)，再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進行統一管理、經營。
一、產權酒店只管投資
很多開發商看到
商業地產是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風景區或城市繁華地段修建類似于酒店（專題閱讀）的房子賣給購房者(即投資者)，再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進行統一管理、經營。
點評：投資者只管投資，當蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實現是關鍵。
二、分時度假居住投資兩相宜
又有一些開發商認為，產權酒店模式呆板，不靈活。于是費盡心機想出了一種新的模式———分時度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯姻的開發商開發的酒店居住而不需付費用，其余時間由管理公司按酒店的模式進行統一管理和經營，購房者不參與管理和經營，只得到固定的有一定年限的折舊率。
點評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數賣，在面積上不會被欺騙;二，經營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關注的是固定的回報式折舊率最終如何兌現，特別是經營不善時。所以選擇景點應是關鍵，游人多的地方好經營。
三、認購建筑面積挖掘中小客戶
這種模式在歐美一些發達地區非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執行這種模式，有業內人士指出，這種模式必將是商業地產未來的發展趨勢。認購建筑面積具體的操作方法是，地產商把位于黃金地帶的商場或寫字樓，劃成幾大區域，每個區域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區域的產權，每個人可執有共有產權證。
點評：這種模式有二大特點：一，一般都是價格昂貴的商場或寫字樓由于面積大、價格貴才用這種模式;二，本錢少的中小投資者也可以購買，實際上是產權證券化的前奏。
四、銀行擔保保障回報
一些商業地產項目都作出了不得低于 8%的投資回報承諾，針對這種現象，一些開發商推出了銀行擔保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經營不善，達不到這個最低標準就由銀行來為購房者付清。
點評：值得提醒的是銀行的投資擔保一般只有幾年期限，幾年以后呢?誰承擔責任。畢竟購買物業尋求回報是較長期的投資行為。
五、投資保障招攬顧客
投資本身就是風險和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預期值，誰敢對這個預期值做出承諾?而在電訊廣場、世都大廈，開發商都給出了不少于 8%的投資回報承諾。開發商表示，在一定期限內，如果低于這個最低標準將由他們自掏腰包補上。
點評：這種模式確實能給投資者一定的信心，但如果達不到這個標準開發商能否兌現還得讓時間去檢驗。
六、產權商場兩權分離
所有權與經營權相分離的房地產商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業主出于投資目的，將產權商鋪通過發展商和第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期的投資回報。
點評：這種模式主要避免了以前一些開發商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統一經營和管理，避免了以前一些商場各自為政的現象，對品牌經營確實大有裨益。
七、商企聯姻巨頭搖旗
商企聯姻模式是著名開發商與零售巨頭進行聯姻，即開發商與零售巨頭進行捆綁合作，事先由開發商量身定做零售巨頭認可的商業物業，零售巨頭隨之進駐，如 SM和沃爾瑪，萬達與普爾斯馬特。這種強強聯合使開發商地產開發的風險大大降低。
點評：誰敢像沃爾瑪那樣“牛”，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢?這種物業當然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以少挨飛刀的。
八、品牌營運整合優勢
眾所周知，大地城市脈搏引進了香港的歐來特、匯發摩爾引進了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發項目時引進一個國際知名品牌營運商來進行商場管理經營和招商，使開發商與品牌營運商之間能最大限度地實現優勢互補。
點評：國際知名的專業品牌商，有點石成金之術和良好的經營業績和規模效應，以及強大的號召力，能確保投資者持續、穩定的財富增長，也整合了優勢資源，是目前地產商最熱衷的手法。
九、新步行街先招商后賣房
步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習俗。這種模式是在城市的商業中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進出，小車和自行車都免進的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習慣和口味，但是先招商后經營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。
點評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢?比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時尚牽著眼線走。這種物業形態適合成都人購物習慣，有投資前景。
十、投資者眼中的商鋪推廣
“一鋪養三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業地產（專題閱讀）對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應該如何看待?投資是要很理性的，不能聽風是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。
一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業地產市場來說，開發商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們如何判斷商鋪的價值大小?是否值得投資?
十一、看人氣是永久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：
靜態消費區，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域，叫做靜態消費區。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區域我們叫做靜態消費區。
動態消費區，就是在規定的營業時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域，叫做動態消費區。這種動態消費區我們現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業中心"的定義，就如現有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區域，商業輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關村電子市場等，這樣的區域我們叫做動態消費區域。
我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數就會越大。
靜態消費區平時并不具有人流，其中產生消費的多會是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區域的鋪位價值現在都很難估量，因此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是壞。
但這并不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班后，消費區域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，并且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。
十二、謹防高回報率的承諾
很多對于商業物業投資回報分析文章中，15%的回報率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，接著是一套投資回報的計算公式，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者會在七八年左右就能回收。筆者作為從事商業地產策劃的職業人士，對此非很奇怪，為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，不負責任。
商業物業投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一樣，商業物業投資的動態性更強。如上我們所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。
十三、要分析商鋪適合經營什么
我們就單拿商業物業建筑物的本身特點來說。每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標準，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。
所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業態的商鋪的投資回報也是不同的。
十四、要看商鋪的前景商業環境
而且考慮投資商業物業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪里又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業物業的特性，學習商業地產市場的規律，并且要懂經營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學做生意，以至于更多的東西。
