目前，濟(jì)南市場上出現(xiàn)的文旅綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)城融合項目發(fā)展迅速。業(yè)內(nèi)人士表示，房企從單一住宅向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是房企自身發(fā)展的不斷優(yōu)化，同時，也遵循了市場結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢。

　　綠地國博城：全球首座會展+產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的經(jīng)濟(jì)園區(qū)

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)+房地產(chǎn)

　　華僑城成文旅產(chǎn)業(yè)樣本

　　近日，一行業(yè)大V跟隨濟(jì)南華僑城，參觀了其西安和武漢的多個項目。過程中發(fā)現(xiàn)，華僑城集團(tuán)目前在國內(nèi)形成了5大產(chǎn)業(yè)體系，涵蓋了文旅產(chǎn)品、新型城鎮(zhèn)化、全域旅游及景區(qū)賦能等產(chǎn)業(yè)板塊，是國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功案例。

　　據(jù)了解，目前，濟(jì)南在建的繡源河文旅綜合項目也是由華僑城集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)，其中涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊。該項目工作人員介紹，華僑城繡源河文旅綜合項目總投資約500億元，位于章丘區(qū)繡源河風(fēng)景區(qū)兩岸，南到章丘南站、北至章丘北站，南北總長約20公里。

　　“項目雖有住宅區(qū)，但主要功能定位是打造世界級的城市濱水文化旅游度假區(qū)。”工作人員稱，項目內(nèi)涵蓋北站站前、溫泉旅居、站前西部、湖畔生活、都市核心、科創(chuàng)休閑、主題游樂七大板塊，內(nèi)設(shè)溫泉養(yǎng)生、休閑公園、主題公園、美術(shù)館、藝術(shù)館、圖書館等多個產(chǎn)業(yè)。

　　“目前，華僑城不以住宅建設(shè)為主，主要發(fā)展任務(wù)是協(xié)同政府進(jìn)行地區(qū)區(qū)域性發(fā)展，完善城市配套，賦能城市發(fā)展。”該工作人員稱。

　　華僑城從事的文旅產(chǎn)業(yè)，只是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個方向和案例。據(jù)了解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)單一住宅為主的地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展兩個概念，除住宅外，還將建設(shè)文旅綜合產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療康養(yǎng)中心、游樂園、影視基地、長租公寓等生活配套產(chǎn)業(yè)，以滿足個性化需求的房地產(chǎn)細(xì)分市場。

　　住宅比例下降到60%—70%

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)紛紛轉(zhuǎn)型

　　最近兩年，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)整的政策出臺，傳統(tǒng)房地產(chǎn)遭遇發(fā)展“壁壘”，眾多房企紛紛向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。據(jù)調(diào)查，近兩年全國市場上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)大規(guī)模增長，國內(nèi)排名前20房企，幾乎全部涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如碧桂園科技創(chuàng)新生態(tài)小鎮(zhèn)，恒大足球小鎮(zhèn)，融創(chuàng)收購的萬達(dá)文旅等項目。

　　目前，濟(jì)南市正在建設(shè)中的就有先行區(qū)綠地國際博覽城、萬科的濟(jì)北智慧住居科技城、寶能產(chǎn)業(yè)園、山東省大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地、銀豐生物科技園、保利醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、唐冶國際新媒體產(chǎn)業(yè)園等多類產(chǎn)業(yè)項目。

　　其中，2018年，綠地總投資規(guī)模近700億的“中國濟(jì)南·綠地國際博覽城”落戶濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)，項目定位以“為濟(jì)南先行區(qū)注入新動能、新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)、新生活”為目標(biāo)，打造會展經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、高端教育、生態(tài)宜居等新動能項目。形成“一園、一谷、一區(qū)”的產(chǎn)業(yè)格局，打造濟(jì)南新的會展經(jīng)濟(jì)中心。

　　再者，2019年1月23日，寶能城發(fā)集團(tuán)成功競得濟(jì)南市章丘區(qū)土地325.3畝，寶能城正式敲定。據(jù)了解，項目總投資100億元，建設(shè)內(nèi)容為寶能金融中心（前海人壽山東總部、結(jié)算中心、科技金融服務(wù)中心）、寶能科技園（科技孵化中心、科技成果展示中心、實驗室經(jīng)濟(jì)中心、總部基地）、購物中心（寶能會員店、體驗中心、運(yùn)動中心）、風(fēng)情商業(yè)街（餐飲、娛樂、休閑）、高品質(zhì)住宅。

　　濟(jì)北智慧住居科技城會展區(qū)鳥瞰圖

　　此外，由濟(jì)南萬科產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)和少海匯智慧住居平臺聯(lián)合打造的濟(jì)北智慧住居科技城也落戶濟(jì)南濟(jì)陽。據(jù)了解，項目總占地面積約為410萬方，投資約300億元。利用新技術(shù)，新模式，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，打造以智慧住居應(yīng)用研發(fā)、智慧家居、綠建產(chǎn)品規(guī)模制造、城市科技展示推廣為核心的“研用制展”一體化產(chǎn)業(yè)集群。

　　合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明告訴記者，目前濟(jì)南市場上，房企轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)數(shù)量不在少數(shù)，有施工單位轉(zhuǎn)型，也有房企轉(zhuǎn)型。“以往房企住宅開發(fā)體量在90%左右，現(xiàn)在企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)，住宅體量下降到60%—70%。”許傳明說。

　　市場需求決定企業(yè)發(fā)展

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成房企優(yōu)化方向

　　從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工作的資深人士孫奎表示，隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，無論是傳統(tǒng)的城市商業(yè)，還是單一住宅，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的局面，而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級對傳統(tǒng)地產(chǎn)提出新要求，從而促使房企產(chǎn)業(yè)升級。

　　“人民生活水平提高，單一住宅已滿足不了人們生活需求。豐富生活配套，建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)能夠更好地滿足人民需求，從而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情下能夠脫穎而出，吸引購房者前來購房。”孫奎說。

　　此外，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗介紹，房企向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一方面是因為向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是房企發(fā)展的優(yōu)化方向，可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)。“另一方面，近兩年政府在進(jìn)行土地出讓時，會進(jìn)行住宅地塊、產(chǎn)業(yè)地塊的組團(tuán)出讓，企業(yè)想建設(shè)住宅用地，就需要建設(shè)一定的商業(yè)配套地塊。”李鐵崗表示。

　　濟(jì)南萬科一位負(fù)責(zé)人表示，市場需求決定行業(yè)走向，越來越多的房企向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是為滿足市民日益提高的生活需求。“萬科目前開發(fā)的項目，也是為滿足市民需求，圍繞主營業(yè)務(wù)來開展，例如長租公寓、養(yǎng)老中心、產(chǎn)業(yè)項目，都是以圍繞居住來開展的城市配套。”該負(fù)責(zé)人告訴記者。