不少企業都是帶著住宅地產時代的浮躁心態進入了產業地產這個行業，一律想賺快錢，甚至有人夢想瞬間超越22年歷史積累的張江高科。如：一家擅長搞所謂總部獨棟花園的企業倒在了賺快錢的路上，極為慘烈，他的殺手锏就是工業用地上建類住宅、類商業。而產業地產行業有沒有殺手锏?說有又很難說清楚，說沒有又怕人說沒水平。要說這個“殺手锏”，也只能是產業，如何做好產業是產業地產發展的關鍵。
1、精心選址
天時即政策環境：產業發展需要外部的支持，尤其是來自政府的政策支持。如果你所選擇的區域，沒有強有力的政策支持你所要發展的產業，你所選擇的產業，不是這個地方政府所支持的產業，這樣的選址顯然并不夠理性。
地利即產業基礎：產業發展遵循嚴格的產業規律，其中最重要的一條就是，產業不能孤立發展。如果擬選址區域內目標產業本身的產業現狀十分薄弱，或者上下游產業的發展并不盡如人意，相信目標產業的發展也很難一帆風順。
人和即人力資源：為什么高端金融、創意研發會在一線城市大發展?為什么生產制造更多在二三線城市有更多空間?因為有匹配的人力資源。在選址階段，企業的自由度實際上是最大的，最多的精力應該放在這里。
2、精致產品
跨界即產城融合理念：任何產業園區，都是人集聚和活動的空間，所以人的各種需求，吃喝拉撒都需要在這里實現。以往產業園區規劃中，過于注重產業功能本身的建設，而對滿足人們基本需求的功能考慮過少，使得這些需求必須從園區外部滿足，這就是鐘擺效應、鬼城的成因，最終也會制約園區的長期發展。
平臺即配套和服務：產品硬件如何打造，應該是開發商基本都會關注到的問題。但是作為產業地產，硬件只是一方面，配套和服務也是入駐企業非常關心的另一個方面。所以，產業地產的開發，需要從“蓋房子”的思路往“造平臺”上轉變，只有園區能夠為企業提供更多增值服務，才能吸引更多企業在此發展。
深耕即了解客戶需求：在具體產品的設計上，產業地產跟其他地產類型一樣，深入了解客戶，才能滿足客戶的需求。比如，目標產業企業需要什么類型的建筑?跨度層高應該是多少?樓層荷載多少才足夠?需要什么樣的電荷載?
3、精準招商
定制即招商工作前置：招商前置至少能夠帶來兩方面的好處：一是確保未來業主的需求能充分體現在產品設計中，避免建成后進行調整的巨額費用;二是能使園區開園即具備足夠的人氣，從而各項配套也能健康運作，形成園區發展的良性循環。
此外，如果招商工作能提前到土地獲取階段，對于產業地產商獲取土地也十分有利。聯東地產在拿地階段就整合了產業企業的資源，向政府宣稱“我們是帶著企業來團購的”。產業落地所能帶來的稅收、就業等，對政府十分有吸引力，于是聯東地產在拿地階段就占據了十分有利的地位。
引擎即龍頭企業招商：
龍頭企業的帶動作用不言而喻，大型產業地產的開發中，龍頭企業招商必須是招商的重點和核心。
鏈條即產業鏈招商：產業發展有著天然的集聚需求，所以一旦有了龍頭企業入駐，圍繞龍頭企業展開產業鏈招商，就會顯得從容很多。另一方面，從經濟效益角度看，龍頭企業招商中，給予的條件十分優厚，對于產業地產商而言，并沒有太多的利潤空間，甚至是賠本賺吆喝的。產業鏈招商所引入的相關產業，則能夠較好地實現開發商的經濟需求，確保園區開發的長期可持續性。
4、總結
產業地產不同于常規地產，其的重心不在于“地產”，而在于“產業”。拋開產業去尋找所謂的“殺手锏”，實際上是舍本逐末、騎驢找驢之舉。產業地產的“殺手锏”就在“產業”這兩個字上，做好產業，地產才有活路。
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