成都商業(yè)地產(chǎn)去化超過了10年?這是不是真的？

從前幾年開始，有關(guān)成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的報道就不曾斷過。而在近日，一則“成都商業(yè)去化超過10年”的新聞更是引發(fā)震驚，據(jù)其數(shù)據(jù)顯示，成都的商業(yè)地產(chǎn)去化周期達(dá)到167.78個月，將近14年的時間才能消化完，而每個月的新增供應(yīng)還在持續(xù)增加。雖然這一算法可能是將寫字樓、酒店式公寓等一并算入，并不完全是指純商業(yè)的去化周期，但也不全是危言聳聽。

 

 

成都商業(yè)地產(chǎn)去化現(xiàn)狀

 

寫字樓市場

 

 

【寫字樓供應(yīng)分析】主城區(qū)供應(yīng)上漲，近郊區(qū)供應(yīng)冰封

四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：6月成都市寫字樓整體供應(yīng)11.35萬㎡，環(huán)比上漲164.54%。均為主城區(qū)供應(yīng)，郊區(qū)零供應(yīng)。

 

 

【寫字樓存量分析】庫存高位攀升，去化壓力不減

截止2016年6月底，主城區(qū)寫字樓存量面積275.66萬㎡，環(huán)比上升2.26%；近郊區(qū)寫字樓存量47.94萬㎡，環(huán)比微降1.60%。整體市場庫存較上月微漲。

主城區(qū)：高新區(qū)庫存量逼近150萬㎡，其余行政區(qū)庫存在20-35萬㎡之間。去化周期整體偏大，其中成華區(qū)去化周期長達(dá)45.28年，去化壓力巨大。

近郊區(qū)：存量主要集中在新都區(qū)、雙流與天府新區(qū)，存量均超10萬㎡。去化周期整體偏長，其中郫縣、新都區(qū)去化周期最長，分別達(dá)25.19和19.50年。

 

 

商鋪市場

 

 

 

【商鋪整體供需】供需上揚(yáng)，價格下滑

 

6月成都市主城區(qū)及近郊商鋪供應(yīng)面積30.64萬㎡，環(huán)比增加87.35%；成交7.68萬㎡，環(huán)比增加11.90%；成交均價23450元/㎡，環(huán)比下跌8.81%。

6月商鋪市場供應(yīng)達(dá)今年峰值。成交雖有少量增加，但整體成交仍然偏低，低于歷史均值（月均11.10萬㎡）。價格上，價格下行趨勢已經(jīng)不可“逆轉(zhuǎn)”，今年商鋪均價明顯低于15年至今的商鋪均價，市場對商鋪價值的估價正在逐漸走低。

【商鋪存量分析】庫存高位上漲，去化收效甚微

 

6月成都市主城區(qū)商鋪存量面積535.77萬㎡，環(huán)比增加0.03%；近郊縣商鋪存量面積494.54萬㎡，環(huán)比增加1.24%。主城區(qū)及近郊縣商鋪市場去化周期分別為10.42及9.02年，去化仍存較高壓力。

6月商鋪庫存高位上揚(yáng)，在市場整體低迷的背景下，去化收效甚微。特別是高新區(qū)、成華區(qū)、新都區(qū)庫存體量超百萬㎡，去化周期均超10年。

 

 

 

公寓市場

 

 

 

【SOHO市場】供應(yīng)上漲，成交下滑

 

四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：6月公寓市場SOHO整體供應(yīng)11.56萬㎡，環(huán)比增加71.59%，其中主城供應(yīng)6.89萬㎡，近郊供應(yīng)4.67萬㎡。

成交方面：6月主城區(qū)及近郊SOHO成交7.34萬㎡，環(huán)比下滑5.76%，其中主城區(qū)成交3.62萬㎡，環(huán)比下滑21.60%，近郊區(qū)成交3.72萬㎡，環(huán)比上漲17.32%。

價格方面：整體均價7046元/㎡，環(huán)比微漲0.21%。主城均價9065元/㎡，環(huán)比上漲6.61%。近郊均價5080元/㎡，環(huán)比上漲3.97%。

6月SOHO成交有所下滑，其中各行政區(qū)中高新區(qū)異軍突起居榜首，其次為金牛區(qū)。近郊區(qū)雙流成交表現(xiàn)搶眼。

 

【LOFT市場】供應(yīng)創(chuàng)新高，成交環(huán)比走低

 

四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：6月公寓市場LOFT整體供應(yīng)8.02萬㎡，達(dá)近年歷史峰值，其中主城供應(yīng)8.02萬㎡，近郊供應(yīng)0萬㎡。

成交方面：6月主城區(qū)及近郊LOFT成交1.32萬㎡，環(huán)比下滑12.09%整體低迷。其中主城區(qū)成交0.80萬㎡，環(huán)比下滑35.59%，近郊區(qū)成交0.53萬㎡，環(huán)比上漲96.78%。

價格方面：整體均價7180元/㎡，環(huán)比下跌10.09%。主城均價8388元/㎡，環(huán)比下跌1.86%。近郊均價5349元/㎡，環(huán)比微跌0.72%。

6月LOFT成交有所下滑，其中各行政區(qū)中主城高新區(qū)撐場。近郊區(qū)雙流成交表現(xiàn)相對較好。

【公寓存量分析】庫存高位上漲   后市去化困難

四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月主城區(qū)SOHO存量186.86萬㎡，環(huán)比增加0.21%，LOFT存量52.87萬㎡，環(huán)比增加15.83%，主城區(qū)公寓存量整體增加3.29%。近郊縣SOHO存量83.60萬㎡，環(huán)比增加0.91%，LOFT存量17.63萬㎡，環(huán)比微降2.90%。近郊區(qū)公寓存量整體增加0.22%

6月供應(yīng)走高，成交下滑，導(dǎo)致主城區(qū)及郊縣存量有所上升，整體庫存高企，市場后期去化壓力依然巨大。.

全國商業(yè)去化情況

成都商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力高的現(xiàn)狀，僅僅是全國商業(yè)地產(chǎn)陷入窘境的一個縮影。

根據(jù)2016年2、3、4月份各城市商業(yè)用房成交量平均值和可售庫存面積估算，很多城市的去化周期都在4~10年時間，被統(tǒng)計(jì)的13個全國主要城市的商業(yè)地產(chǎn)平均去化周期超過7年。成都的商業(yè)地產(chǎn)去化周期達(dá)到167.78個月，將近14年的時間才能消化完，而每個月的新增供應(yīng)還在持續(xù)增加。

天量供應(yīng)注定高庫存魔咒

相關(guān)機(jī)構(gòu)的一份報告顯示，近5年來，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工面積占商品房的比重正在逐年提升。特別是在住宅市場反復(fù)調(diào)控的2008年~2014年間，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額增長了328%，明顯高于住宅開發(fā)投資的187%。雖然在早期市場存量不足以普遍滿足市場需求的時候，商業(yè)地產(chǎn)先開發(fā)后銷售的盈利模式能獲得一定成功，但隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開發(fā)模式日益式微，持有經(jīng)營模式在融資成本高企、電商沖擊之下舉步維艱。