商業(yè)地產(chǎn)要洞悉需求的改變

觀點地產(chǎn)網(wǎng)經(jīng)過三個月時間再次見到吳洋，遠遠走來，他依然是那副精神干練的樣子。

11月15日在2019觀點商業(yè)年會期間，吳洋抽空跟我們坐下閑聊，從福晟商業(yè)、市場現(xiàn)況到他對中國商業(yè)地產(chǎn)的思考。

近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢給我們帶來太多思考。一邊是百貨商場、大賣場等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)出現(xiàn)困難，一邊是新零售的高歌猛進；一邊是外資對中國市場的興趣激增，一邊是越來越多原本專注住宅發(fā)展的房企介入。

經(jīng)歷了規(guī)模化的急速擴張之后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)階段性的發(fā)展瓶頸期。

而在這此前的投資熱潮中，一種明顯特點是，不少初涉商業(yè)的房企特別強調(diào)規(guī)模化，強調(diào)復(fù)制與全國化布局。

“我依然反對這樣做。”吳洋表示：“中國的房地產(chǎn)一直在沖規(guī)模的階段，不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，好像不沖到一定的規(guī)模公司就活不了。”

他承認，受市場和融資等方面的制約，規(guī)模化確實也是現(xiàn)實的需要。但是真正要想把商業(yè)做好，復(fù)制了體量、外形、外殼，一個優(yōu)秀項目的內(nèi)核卻是難以復(fù)制的。“因為商業(yè)地產(chǎn)更多是具備一種文化屬性，每個項目都是屬地化的，消費者的趨勢、偏好、特性都不一樣。”

只是每個階段都有每個階段特定的產(chǎn)物，“到了一定階段就需要調(diào)整，我認為未來商業(yè)地產(chǎn)運營這一塊是最核心的競爭力。”吳洋說，在福晟商業(yè)的思維里，運營已經(jīng)放在首要的位置。

資料顯示，福晟集團目前運營的自持商業(yè)物業(yè)體量約200萬平方米，成功打造了商業(yè)“五福”系列，包括城市綜合體福晟錢隆廣場、寫字樓福晟金融中心FFC、社區(qū)商業(yè)福晟mall、街區(qū)商業(yè)福晟里以及旅游商業(yè)街福街。

“我們還是看重未來整個運營體系。未來持有物業(yè)資產(chǎn)運營體系的運營管理的提升才是根本之道。”吳洋稱，福晟商業(yè)產(chǎn)品更多偏向商辦物業(yè)。其中，以代表作福州福晟·錢隆廣場為例，商業(yè)運營體系Officetree與這棟辦公樓的良好結(jié)合，正體現(xiàn)福晟商業(yè)的運營之道。

據(jù)了解，Officetree作為商務(wù)智慧系統(tǒng)，其中能為企業(yè)租戶提供一個資源共享、合作發(fā)展、品牌展示的平臺，用戶能在平臺中快速找到自己所需要的資源，節(jié)省了資源搜索與溝通的時間。

對白領(lǐng)員工來說，Officetree能夠提供個性化的服務(wù)，滿足員工們在辦公、社交的多元需求；對物業(yè)管理者來說，Officetree能夠打造一個雙向交流的平臺，物業(yè)能夠及時了解租戶的需求，租戶也能及時掌握寫字樓正在發(fā)生的動態(tài)。

因此“我們做的甲級寫字樓，超甲級寫字樓，在當(dāng)?shù)剡\營體系已經(jīng)屬于樓王。”吳洋介紹：“我們的租金最高，客戶質(zhì)量最佳，入住率基本上已經(jīng)領(lǐng)先的。”

而根據(jù)福晟商業(yè)的規(guī)劃，依托于Officetree商務(wù)智慧體，福晟將以福晟·錢隆廣場為起點，逐步擴展至全國各區(qū)域的寫字樓項目，后續(xù)也將嫁接商場資源，逐步完善Officetree各項功能，打通寫字樓與商場的界限。

“這就是技術(shù)的應(yīng)用。我們更多是在分析這個樓里客戶的群體需求。”同時，抓住員工就能抓住企業(yè)客戶。吳洋表示，對商場來說也是一樣，“保持競爭力很簡單，抓住消費者偏好、消費者趨勢、消費能力，當(dāng)你把這三個抓住了，商業(yè)就存活了。”

其中一個重要的點就是用大數(shù)據(jù)來洞察人們的消費習(xí)慣的改變。吳洋以短視頻社交軟件抖音作為例子，“現(xiàn)在已經(jīng)是碎片化的時代。”

按其理解，抖音為什么可以抓住用戶。“你在里面可以找到所有的信息，你用最快的瀏覽時間找到碎片化的信息，15秒讓你迅速地知道一些事情。一個突發(fā)的事情，一個新鮮的事物，你都可以用最快的時間找到。”

碎片化時代，消費者想要的東西變成什么？“原來是大型的百貨，大型的購物中心，全年齡段、全時段，恨不得將一家老小，所有人都包進來。現(xiàn)在不行了。”即全年全時段的消費客群，這樣一個理念已經(jīng)不符合目前的消費潮流。

吳洋稱，目前的策略可以是針對80后、90后甚至00后。但是這一小部分年齡代的人群里面也能分出幾個消費偏好。

“商業(yè)mall開始越來越小。原來一座是20、30萬平方米，現(xiàn)在越來越小。”吳洋告訴我們：“現(xiàn)在即使你做20、30萬平方米的mall，最后也是像衛(wèi)星城一樣，一個mall由若干個主題的區(qū)塊組合在一起。”

這叫做區(qū)塊IP。“實際上現(xiàn)在所有的寫字樓都變成一個個區(qū)塊，區(qū)塊之間根據(jù)不同的定位有不同的客群，融入不同的租戶。如果是金融業(yè)，里面基本上以金融業(yè)為主體，如果再攙雜一些其他行業(yè)，經(jīng)營上就會出現(xiàn)問題。”吳洋此前在談到區(qū)塊IP的理念時曾說道。