最近一期的《中國金融》刊出一篇關于中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組的《報告》，該《報告》指出中國城鎮居民的住房擁有率達96%。也就是說，這種住房擁有率不僅遠遠高于世界一般水平，對于中國絕大多數城市來說，特別是三四線以下的城市，也意味著住房需求是十分有限的，中國住房基本上處于供過于求的狀態。據我所知，在三四線城市的居民，住房持有率基本上是每人一套，一個三口之家至少持有三套以上的住房。
現在的問題是，中國居民的住房擁有率如此之高，為何國內各城市政府還要拼命要刺激房地產市場發展呢？比如，新冠病毒疫情之后，隨著中央政府各種刺激政府的出臺，隨著銀行信貸利率越來越低，各地方政府紛紛在解除以往的房地產行政性限制政策，希望以此來刺激當地的房地產市場再一次如2009年一樣的爆發式增長。最近幾乎國內幾十個城市都采取了放松行政性管制的房地產市場調控政策，但這些城市的政策放松基本上都是“一日游”，不少城市的調控政策剛一放松，立即受到上級反對，被迫收回這些放松的房地產調控政策。
可以看到，就房地產市場未來發展來說，明顯存在中央政府與地方政府的嚴重博弈。中國政府是看到當前經濟的問題所在，看到當前房地產市場的之形勢，希望當前中國的房地產市場再也不能夠走上2009年和2015年之路。因為，就中國的房地產市場來說，不僅在于當前中國城鎮居民住房擁有率很高，城鎮居民住房的需求是十分有限的，除非投資炒作。要讓中國的房地產市場能夠持續發展，中國住房需求就在于農民居民市民化。但是對于農民要進入的城市來說，基本上都是房價高企的城市。如果本地居民現在進入房地產市場，現有的絕大多數城鎮居民都沒有能力來承擔，那么對農民要進入這些城市，要市民化購買住房那更是天方夜譚。比如，就深圳來說，目前有400-500萬的打工農民居民，他們工資水平中位數在6000元左右。他們這些一個工資水平，要進入深圳的房地產市場形成住房需求根本就是不可能的事情。
所以，要形成中國住房市場的有效需求，要讓農村居民進入城市市民化，要讓這些農民在這些城市有能力購買住房，就得絕對執行“只住不炒”這個住房市場定位，就得嚴厲打擊房地產市場投機炒作，讓房地產市場回歸理性。最近，深圳及上海的房地產市場炒作風，政府并非僅僅是檢查信貸資金是否違規進入房地產市場，而是要真正出現能夠遏制房地產投機炒作的政策，而不是以行政性調控政策主導。如果不能夠真正地通過經濟杠桿來遏制房地產投機炒作，政府要遏制房地產炒作風，讓房地產回歸到消費市場是不可能的。
但是，就目前的情況來看，各地方政府還在借助房地產市場因城施策、一城一策這把尚方寶劍，希望在某個點突破來推動當地的房地產市場發展與繁榮。比如購買住房補貼、人才優惠政策、公積金優惠政策等，這些政策看上去是與中央政府的只住不炒的市場定位不相悖，但是實際上這些地方政府的房地產調控政策在引導房地產市場預期，希望以此來引發當地房地產市場價格上漲。這也就為何新冠疫情之時，不僅沒有讓國內房地產市場的價格出現調整，反之，有一半以上的城市房價是在上漲的。新冠病毒疫情之后，全球經濟將面臨著嚴重衰退，各國的房價下跌是一種必然趨勢，但是中國的房地產市場則反其道而行之，又一次打破了市場經濟鐵律！當然，這是政府的房地產市場調控政策使然。
而房地產市場價格推高，當城鎮居民的住房擁有率在96%以上時，多數城鎮居民購買住房不是解決其居住消費問題，而更多的是把住房當作賺錢工具投資的問題。在這種情況下，指望農民居民市民化來接盤這些高價住房，農民既沒有能力，也并非容易上鉤。所以，就目前中國住房市場來說，除了少數特大城市之外，多數城市的房地產市場需求是住房投資炒作需求，而不是消費居住需求。在這種情況下，中國房地產市場的問題只會進一步加深與惡化。
