疫情下的商業地產走勢
—— 高和蘇鑫內部給投資人分享的投資策略 ——
疫情下，大家都關注商業地產的走勢，中國經濟的走勢。經濟的話題很宏觀，本來就有更多的不確定性，我們判斷不清楚。就談談我們對商業地產的判斷和分析吧，僅分享給高和資本的投資人和合作伙伴們。
——蘇鑫
一
現 狀
1、全球疫情遠未結束。
我們不得不要做出與病毒長期共存的準備。
2、中國經濟大幅下滑。
2020年第一季度GDP增長率同比下降6.8%。
3、商業和寫字樓的沖擊嚴重：
疫情最嚴重的2月-3月商場人流不足正常情況下的20%，其中，沖擊最嚴重的是零售商業中的餐飲業態。按照大悅城(5.190, -0.03, -0.57%)的專業預判，這一輪疫情對餐飲業造成的損失高達5000億元。
同時，對于寫字樓市場，按照高力國際最新發布的2020年第一季度北京寫字樓的空置率已經上升至16.7%。
商辦市場在快速分化，無論是優質租客或者是強勢運營資源，都聚集于頭部機構。
二
分析
針對市場現狀，業內的兩點疑問：
1、我的好朋友世聯的創始人陳勁松提出國內商辦物業價格會大幅下挫；
2、黑石創始人蘇世民認為未來將不再需要大的辦公室，或預示辦公樓的需求將有重大改變；
以及還有很多這樣或那樣的對市場前景不樂觀的聲音。
結合各種市場分析的聲音，我們有三點判斷：
1、不動產市場由單邊上揚市場進入到危機波動市場。
我們對經濟預期判斷不樂觀，過去十年我們面對的都是單邊上揚的周期，但未來的常態可能是危機波動的。
2、貨幣放水的大背景下，資產價格的翹翹板會如何？
即兩股力量——下行的利率使資產價格上揚，但經濟下行租金下探會使資產價格下跌。對核心資產的價格走勢來說，短期可能是中性，長期要看經濟。近期的趨勢信號要看兩會是否有實質的經濟政策。當然通過這次疫情也能觀察到，中國經濟的韌性還是不錯的。
3、疫情沖擊是暫時的，但會產生深遠的長期影響。
商業受到的沖擊最猛烈，預計六七月后將會逐步復蘇。
寫字樓出租率和租金將會下降�？傮w表現，北京受到的負面影響最小，其次是上海，一線城市影響較大的是深圳廣州。租金何時趨穩要看經濟走勢和各城市寫字樓的供需情況，每個城市都不同。北京一定是最快穩定的。
（這也是為什么黑石積極參加SOHO中國私有化的原因，并把首支亞洲基金重倉中國的一線城市核心資產。）
三
趨勢與機會
對于極其不確定的未來，我們要及時調整和完善投資策略。為此，我們與黑石、弘毅等頂級地產投資機構也做了交流，大家的共識是：
1、面對危險：
(1)降低杠桿率，如優化貸款（目前每個項目都已啟動和銀行的溝通）。
(2)穩定已投項目的現金流（詳見后面的說明）。
2、也有機會：
(1)好的資產可能不得不低價賣出，這樣基金會有更多購買資產的選擇機會。
(2)資產分化將加劇，有穩定現金流的資產將受到追求安全的資金追捧。
(3)資產分化的核心是看現金流，而現金流的核心是資管能力。
寫字樓的租客品質甚至產業結構，直接決定寫字樓本身的價值。
而商業價值要看運營能力，頭部運營公司在疫情陸續恢復時，最有可能捕捉市場反彈的契機。
所以，北京的融中心項目我們找大型IT企業來租，火神廟項目我們找中糧大悅城合作，都是降低了風險。
3、三大趨勢：
(1)新辦公趨勢——移動辦公（或分布辦公）的興起。
(2)新商業趨勢——線上線下結合催生數字商業的誕生。
(3)資本投資趨勢——大家追逐"硬核資產"，即一線城市的核心資產但同時更關注現金流了。
四
高和的應對
↓
堅持穩健的投資策略
1、聚焦一線城市的"硬核"資產，降低杠桿，關注現金流。
2、尋找低價的好資產。多看項目，了解市場溫度，但不輕易出手。
3、投資聚集：
如品類方面受疫情沖擊小的剛需類社區型商業或產業聚集的核心寫字樓；
如北京的互聯網產業或高科技產業集中的區域是"互聯網產業帶"——中關村(8.880, 0.06, 0.68%)到北三環到望京區域；
如社區商業找人口密集或人口穩定增加的區域。
面對市場的更大的不確定性，除了更加穩健，更加專業，我們需要更加努力，不辜負投資人和合作伙伴的信任。
