地?cái)偵�意的人間煙火氣讓商業(yè)地產(chǎn)回歸本初

01：地?cái)偵�意，謀生正好

說(shuō)來(lái)奇怪，傳統(tǒng)文化中，各行各業(yè)都有菩薩，財(cái)神有財(cái)神菩薩，灶神有灶神菩薩，但地?cái)倹](méi)有，估計(jì)擺地?cái)偸且环N自覺(jué)行為，想把手頭的東西賣(mài)掉，街頭巷尾找個(gè)地方就行，現(xiàn)有的歷史資料記載，姜太公算是擺地?cái)傒^早的，但姜子牙擺地?cái)傎u(mài)面粉——虧了本，姜太公和地?cái)偛粚?duì)付，賣(mài)過(guò)面粉，賣(mài)過(guò)吃的，都虧本，或許正是這樣，才有了后來(lái)姜太公釣魚(yú)愿者上鉤的故事。

術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，各有各的本事，擺地?cái)偟脑?huà)，武大郎是強(qiáng)過(guò)姜太公的，溫飽有余，小康不足，還能讓潘金蓮做全職太太，只不過(guò)潘金蓮橫生枝節(jié)水性楊花，讓這事變了味，武大郎的燒餅攤畢竟是小本生意，大富大貴不可能，養(yǎng)家糊口小日子過(guò)過(guò)蠻好的，武大郎是租房住，“武大在清河縣住不牢，搬來(lái)這陽(yáng)谷縣紫石街賃房居住，每日仍舊挑賣(mài)炊餅。此日，正在縣前做買(mǎi)賣(mài)。”由此可見(jiàn)，武大郎固定資產(chǎn)不足，除去生活開(kāi)銷(xiāo)，閑錢(qián)略有節(jié)余，比如武松回家，大郎馬上就買(mǎi)酒買(mǎi)肉招待。

地?cái)偵�意，說(shuō)到底是底層群眾解決生計(jì)問(wèn)題的一個(gè)通道或一種活法，大有“我命由我不由天”的氣概，英雄落寞時(shí)，也選擇地?cái)偵�意，早年劉皇叔也背著草鞋擺攤販賣(mài)，劉備母子才沒(méi)有被餓死。

說(shuō)到現(xiàn)在，擺過(guò)地?cái)偟母缓酪膊簧伲�馬云、宗慶后、老干媽陶華碧、京東劉強(qiáng)東、……，擺地?cái)倢?duì)于百億富豪們的成長(zhǎng)有多少幫助，對(duì)此并不能得出因?yàn)樗�以的必然性結(jié)論，但有一點(diǎn)可以肯定的是，經(jīng)此歷練，說(shuō)話(huà)做事靠譜、接地氣，不然北京人怎么把擺地?cái)偨凶?ldquo;練攤”呢？一個(gè)“練”字，透著生意的精明與人情世故。

或許，這就是傳說(shuō)中的江湖故事。

02：地?cái)偵�意與商業(yè)地產(chǎn)：狹路不相逢

地?cái)偵�意，如果把它歸為經(jīng)濟(jì)模式，它的優(yōu)勢(shì)在于零租金低租金、低成本投入、低風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，門(mén)面租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)幾乎不用考慮，幾千萬(wàn)把塊的進(jìn)貨成本就可將地?cái)偵�意操持起�?lái)。地?cái)偵�意小本�?jīng)營(yíng)，許多人靠它謀生，上世紀(jì)八十年代的大碗茶，兩分錢(qián)一碗，幾根板凳桌椅一把涼傘便撐起了生意，看似不起眼，卻解決了回城知青就業(yè)難的問(wèn)題。

如今，地?cái)偵�意又紅火了，一夜之間，地?cái)偝蔀轱L(fēng)口浪尖，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)，嘈雜的叫賣(mài)聲、吱吱炸響的燒烤攤，給城市夜生活平添了一幅市井風(fēng)情的生活畫(huà)卷。有一個(gè)問(wèn)題也隨之而來(lái)，地?cái)偵�意火了，�?huì)給現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)多大沖擊？

電商沖擊波，改變了商業(yè)地產(chǎn)，從一時(shí)的炙手可熱變成窘態(tài)百出，地?cái)偵�意一出，�?huì)不會(huì)成為壓垮商業(yè)地產(chǎn)的最后一根稻草？帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)重塑生態(tài)鏈。

回答是不會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)與地?cái)偵�意的消費(fèi)對(duì)象不重疊，兩者狹路不相逢，一個(gè)喝桶裝水，另一個(gè)喝瓶裝水，有一定沖擊，會(huì)分流部分消費(fèi)需求，影響和沖擊是有限的，不會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的又一座大山，但引起商業(yè)地產(chǎn)足夠的反思是應(yīng)該的。

一碗水是固定恒定的，這里多了，那里就少了，電商沖擊波帶來(lái)商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣的改變，以往我們常說(shuō)“逛街買(mǎi)東西”，買(mǎi)東西是目的，是顯性的需求，逛街是隱性的、附帶的需求，“不買(mǎi)東西去逛什么街？”，購(gòu)物的多元化選擇，逛街自然也少了許多，如此一來(lái)，電商以不可逆轉(zhuǎn)之勢(shì)狂奔突襲，實(shí)體店自然難以招架。

有因必有果，如果把這一切歸因于電商沖擊波，顯然只看到了問(wèn)題的一半，還有一半是商業(yè)地產(chǎn)固有的問(wèn)題，地?cái)偵�意能夠紅火，近乎零租金的租金水平功不可沒(méi)，隨人而動(dòng)依街而設(shè)，地?cái)偵�意有著�?nèi)生的強(qiáng)大動(dòng)力，生意不好也就虧點(diǎn)人力成本，自己的工資錢(qián)不上算，實(shí)體店卻做不到，它的租金成本是一項(xiàng)硬性支出。

03：回歸本初

為什么實(shí)體店做不到？

過(guò)去，一鋪旺三代的創(chuàng)富神話(huà)放大了財(cái)富期待，總覺(jué)得商鋪就是一顆搖錢(qián)樹(shù)，躺著都能賺錢(qián)，當(dāng)今天有人還抱著“商鋪價(jià)格一般是住宅價(jià)格的三倍”的信條時(shí)，你會(huì)覺(jué)得這難免有些搞笑。

正是由于慣性化的財(cái)富期待放大了商鋪的地位，過(guò)高的定位讓商鋪定價(jià)過(guò)高，實(shí)際上商鋪難承其重，而在個(gè)別項(xiàng)目，商鋪早已成為傷鋪的代名詞。

地?cái)偵�意的�?cái)富效應(yīng)，讓商業(yè)地產(chǎn)重新審視生態(tài)鏈，其中商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)成本是最主要的，讓商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率趨于合理，用數(shù)字說(shuō)話(huà)，有數(shù)據(jù)表明，商業(yè)物業(yè)的土地出讓價(jià)格增幅速度處于下滑，也就是地價(jià)成本在降低。

商業(yè)地產(chǎn)就是一條價(jià)值鏈，開(kāi)發(fā)商、房東、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者四者循環(huán)互動(dòng)，關(guān)鍵是不是良性循環(huán)，地?cái)偵�意做到了，目前商業(yè)地產(chǎn)要做到這一點(diǎn)，有些勉為其難。

如果煙火氣的地?cái)偵�意，能�?ldquo;高大上”的商業(yè)地產(chǎn)回歸本初，也是好事一件。