商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷，一線城市5月商服用地溢價率僅0.23%

商業(yè)地產(chǎn)依舊低迷。

近期，多家市場機構(gòu)發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在投資與銷售兩端，商業(yè)地產(chǎn)收到的沖擊都大于住宅、辦公等其他房地產(chǎn)領(lǐng)域。一線城市商服用地持續(xù)0溢價率成交，5月也僅達到0.23%，也顯示出市場低迷的投資熱情。

 

需求依舊低迷

據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，2020年1-4月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1828萬㎡，同比下降29.1%，降幅較1-3月收窄6.0個百分點。

分析銷售下降的原因時，中指研究院指出，2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多個城市蔓延，世界經(jīng)濟前景短期堪憂，經(jīng)濟增長以及就業(yè)壓力上升、企業(yè)效益和居民收入增長難度加大，同時外部疫情擴散等一系列不確定性因素也對商業(yè)信心、投資決策和全球貿(mào)易造成了不利影響。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，今年1、2月份商業(yè)地產(chǎn)的下跌幅度達到近3年最大，累計增長率一度達到-46%。這種下跌并非簡單受疫情影響，長期來看，在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度正在不斷提高，供過于求的情況持續(xù)存在，存量巨大、同質(zhì)化競爭的頑疾依舊。而在三四線城市，電商沖擊下，消費升級未達預期，商業(yè)地產(chǎn)“招商難、運營難和退出難”的問題一直存在，導致商業(yè)地產(chǎn)需求端持續(xù)低迷。

2019年末，曾有業(yè)內(nèi)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，據(jù)其統(tǒng)計，百強房企所持有的所有商業(yè)項目，達到盈虧平衡點的僅為36%，另外64%的商業(yè)項目達不到盈虧平衡點，處于虧損狀態(tài)。

這在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年11月商業(yè)營業(yè)用房銷售額累計增長率首次出現(xiàn)負值，而從2019年2月到今年5月，商業(yè)營業(yè)用房銷售額累持續(xù)呈現(xiàn)負增長。從歷史數(shù)據(jù)上來看，每年的6月，9月和12月是銷售高峰，2018年銷售高峰時期的成交額較同期有所上升，但整體上，商業(yè)地產(chǎn)新房銷售額逐年減少，近3年來商業(yè)營業(yè)用房銷售額累計增長率都呈現(xiàn)下跌趨勢。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

不過，短期疫情沖擊造成的正在恢復。第一太平戴維斯近期多份報告顯示，商業(yè)地產(chǎn)的幾大分類中，零售行業(yè)正在回暖。很多商場客流已恢復至七至八成，但不同類型的商戶和租戶業(yè)績?nèi)杂胁町�。必需品類如食品、日用品的消費在3月已出現(xiàn)同比增長，4月進一步加速，對超市構(gòu)成業(yè)績利好。而酒店行業(yè)短期波動，但長期基本面將保持不變。

而在租賃方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比繼續(xù)下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.82%。從商圈來看，超過96%的商圈租金下跌， 租金環(huán)比上漲的商圈只有2.5%，另有1.3%的商圈租金與上期持平。

 

投資先行指標下滑

供給層面，1-4月，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為4675億元，同比下降8.6%，降幅較1-3月收窄4.9個百分點。相比房地產(chǎn)總體的數(shù)字，降幅仍然偏大。

另外，先行指標也顯示，商業(yè)地產(chǎn)未來的投資狀況比住宅、辦公樓等其他地產(chǎn)嚴峻。2020年1-4月，全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積為5243萬平方米，同比下降22.8%，降幅較1-3月收窄9.3個百分點。不僅低于其他地產(chǎn)投資，同時降幅也明顯大于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的降幅。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

土地市場來看，一、二、三線城市在2020年都出現(xiàn)了“供大于求”的狀況。wind數(shù)據(jù)顯示，前5月一線城市供應商服用地169萬平米，成交142萬平米；二線城市供應1419萬平米，成交944萬平米；三線城市則供應1312萬平米，成交1106萬平米。

從溢價率的變化上來看，2020年1-4月，三四線城市線城市商服用地市場熱度仍高于一二線城市。Wind數(shù)據(jù)顯示，三四線城市5月商服用地成交溢價率達到12%。而一線城市雖然在2020年陸續(xù)成交了超過140萬平米商辦土地，但溢價率持續(xù)了2019年以來的低迷態(tài)勢，在2-4月份都以零溢價成交，5月突破零值，也僅達到0.23%；二線城市的平均溢價率突破10%，但此前兩月也只有0.84%和0.07%。

不過，六月的商辦土地市場有所回溫。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，上周（6月15日-21日）商辦土地的推出、成交量價齊升，土地出讓金超32億元。全國重點20城市中重慶、長沙、杭州等13個城市推出48宗商辦用地，推出面積113.91萬㎡，較上周增加超四成。成交方面，20城中杭州、武漢、南京等10城市共20宗商辦用地成交，杭州商辦土地出讓金超13億元。