歷經數十年發展，新中國成立后的云南商業，已經發生了翻天覆地的變化。然而回顧歷史，對整個云南商業地產的發展脈絡，并沒有多少人有清晰的認知。
那么云南商業地產的發展都經歷了哪些階段，每個時期又有一些怎樣的特點？針對這些問題，贏商網進行了多方采訪，力求通過多維度信息構建的“商業時光機”，還原出云南商業地產的發展脈絡。
百貨時代
1、起步階段（1959-1989）：計劃經濟下一個時代的回憶
從民國時代一直到解放初期，云南商業的發展可以說十分緩慢，幾十年間基本上是以老式的街鋪、攤點為主要商業形式，售賣的商品也大都是一些生活必須品。
圖：原昆明百貨大樓
直到1959年，為了滿足昆明老百姓的購物需求，同時也為了向國慶十周年獻禮，昆明市政府投資在正義路南端建成了當時號稱為“昆明十大建筑”之一的昆明百貨大樓，這也成為了云南商業地產發展的開端。
昆明百貨大樓不僅僅是云南歷史上第一個大型百貨商場，也是當時整個西南地區規模最大的百貨，在計劃經濟時代成為了云南人向往的購物圣地。而以百貨大樓為中心的三市街、正義路、南屏街，也開始逐漸成為了云南最早的一個成熟商圈，至今仍然具有很大影響力。
圖：原東風大樓
1961年，位于昆明人民中路與東風西路交叉口的東風大樓落成，開設東風百貨商店，也是昆明的第二家百貨。東風百貨商店的出現，分流了不少昆明百貨大樓的購物人群。而自東風百貨大樓落成，直至上世紀80年末，昆明的商業地產進入了一個20多年的停滯期。
2、發展階段（1989-1997）進入黃金時代 創造了驚人業績
隨著改革開放的到來，昆明商業地產又在1989年重新開啟了其發展的進程。這一年，不僅位于北京路808號的盤龍百貨大樓開業，與昆明百貨大樓一街之隔的五華大廈，也在東風西路上落成，錯落有致的外形和大廈廣場上的夜景噴泉成為昆明市中心的“地標建筑”。
圖：五華大廈
從副食品、服裝到家電產品，當時的消費者能在五華大廈找到別的商場沒有的品種和款式，彩電、攝影器材、維修服務等都是昆明一流。上世紀90年代，五華大廈不僅在昆明有足夠的影響力，很多州市上買彩電的人都慕名而來，其影響力甚至擴展到四川攀枝花、貴州凱里、六盤水一帶。1996年12月5日，五華大廈占用云南企業的上市名額，在深圳證券交易所成功上市，成為云南商業地產第一股。
圖：西南大廈開業
1994年，昆明西南商業大廈緊隨五華大廈開業，青年路商圈開始形城，很多昆明人第一次近距離接觸到了電動手扶梯。開業七年中，西南大廈曾憑借日銷售430萬元的最高記錄，躍入了全國商業中心城市商業零售企業前20名之列。1999年的銷售額高達7.7億元，躋身全國百貨零售業100強之列。
3、升級階段（1997-2005）品質不斷提升 購物中心模式開始萌芽
1997年，金格百貨的前身，位于白塔路上的金龍百貨開業，為昆明消費者帶來了眾多國際大牌。金龍百貨后來更名為今天大家所熟知的金格百貨，不僅成為了云南本土百貨品牌中的佼佼者，也將整個百貨時代的昆明商業推向了一個全新的高度。如今金格百貨仍然是昆明為數不多的幾個成功百貨品牌之一。
圖：金格百貨昆明首店
在本土百貨品牌不斷發展的同時，外來百貨品牌也開始逐步入駐云南市場。2001年初，隨著昆明柏聯廣場的開業,百盛百貨作為柏聯廣場的第一大主力店正式進駐昆明，同樣以高品質的品牌組合進一步提升了云南商業的品質。
同時，商業面積5萬平方米的柏聯廣場也不再是純百貨的傳統模式，引進了國外先進的SHOPPING MAIL商業管理模式，并將一部分的餐飲、休閑業態引入到項目中，帶來了昆明第一家肯德基餐廳。自此，購物中心的雛形開始在昆明出現。
圖：開業初期的昆明柏聯廣場
到了2003年，經營不善的五華大廈被盛興集團斥資3億元整體收購，并更名為“盛興購物廣場”，打造了一個集超市、時尚百貨、家電、主題餐飲、美容美發于一體的商場。“盛興購物廣場”開業當天，銷售額就突破了2000萬元，創造了昆明乃至整個云南同行業開業的最高紀錄，人們仿佛看到昔日五華大廈繁華之勢重現。
然而2003年以后，整個昆明的百貨行業競爭已經白熱化，成規模的百貨門店已經達到10多家，而很多經營不善的百貨品牌開始逐步衰弱。雖然“盛興購物廣場”隨著盛興集團的急速隕落難逃衰敗厄運，但人們也看到了一種全新的商業模式即將成為未來的主流。
購物中心時代
1、（起步階段）（2005-2009）：購物中心問世昆明 多個商業項目開工建設
2005年，是云南商業地產標志性的一年。在百貨時代激烈而殘酷的競爭中，隨著昆明舊城改造、道路改擴建等城市建設的加速，昆明商業地產的發展迎來了轉機。不少大型商業項目開始籌備，一個嶄新的商業發展時代就要到來。
圖：重新打造后的新西南廣場
而在這一年，被昆百大收購后的西南商業大廈，經過重新打造以后，不僅在硬件改造上增加了40多部扶梯、直梯、觀光梯。還以當時全新的業態組合模式，為昆明消費者帶來了一個集零售、餐飲、娛樂、電影超市為一體的“百大·新西南廣場”，這也被認為是云南商業發展史上首個真正意義上的購物中心，標志著云南購物中心時代的到來。
在隨后的調整中，百大·新西南廣場的業態進一步豐富，不僅加大了餐飲的比重，將禾綠壽司、味千拉面等今天被昆明人熟知的品牌，首次引進昆明。還引進了環銀影院、寶力豪健身機構、電玩、兒童游樂等當時絕對的新業態。到了2006年，百大新西南的業態組合已經能夠媲美全國水平的購物中心。
圖：開業初期的順城購物中心
在新西南廣場重新獲得市場認可的同時，云南的商業地產發展也進一步加速。2007年，由賽輪地產打造的順城購物中心、世紀金源集團打造的世紀金源購物中心、昆百大集團在昆明百貨大樓原址上打造的百大新天地購物中心，都已經在如火如荼的建設之中，而這一年由昆明之江置業負責打造的昆明老街項目一期工程正義坊購物中心，也正式動工修建。
同樣在2007年，云南百貨行業的發展也在繼續推進，位于青年路的金鷹百貨正式開業，以一個近4萬平方米的高檔百貨店搶灘云南市場。
圖：金鷹百貨昆明首店
到了2008年，百大新天地繼新西南廣場后，再度以購物中心的模式與昆明消費者見面。這個層高達到11層的購物中心，定位“年輕、時尚”，引進了眾多時尚品牌，吸引了都市年輕一族的追捧。百大新天地是昆明首個主打快時尚的購物中心，開創了昆明商業項目明星營銷的先河。
2、（發展階段）（2009-2014）：三大購物中心開業 開啟購物中心時代
來到2009年，云南商業發展迎來了具有里程碑式意義的一年。隨著順城購物中心、正義坊購物中心、世紀金源購物中心等項目的陸續完工，云南在這一年迎來了三大購物中心扎堆開業，結束了昆百大系購物中心占據整個昆明市場的局面，開啟了云南商業發展的購物中心時代。這一年，昆明不僅有了王府井百貨，還有了百老匯影城打造的西南地區第一塊IMAX熒幕，《阿凡達》上映期間創造了周邊城市乘飛機來觀影的盛況。
圖：開業初期的世紀金源購物中心
隨后的2011年，緊鄰新西南廣場的金鷹購物中心開業，為云南消費者帶來了一個由零售百貨、精品超市、生活餐飲、休閑娛樂等多種商業業態組合而成的shopping mall。自此以青年路、三市街為核心的昆明主城商業中心形成，在相當長的一段時間聶占據著無法撼動的核心地位。
圖：南亞風情第壹城
2012年，云南首個區域性購物中心南亞風情第壹城開業，南市區商業時代來臨，標志著昆明城市綜合體發展到一個全新的時期。南亞風情第壹城在昆明主城區外的問世，讓昆明單一中心的商業格局開始發生改變。同年，星巴克在昆明順城開出了它在昆明的第一家店，由此也拉開了外來連鎖咖啡品牌的進駐熱潮。
圖：七彩ME TOWN購物中心
在大項目不斷發展的同時，社區型的商業項目也開始悄然興起。2013年，位于昆明白塔路的七彩ME TOWN正式開門迎客，后來發展成為云南首個具有影響力的社區型購物中心。同年，位于北市區的欣都龍城也宣告開業，同樣定位社區型的欣都龍城，與北城財富中心一起，構筑起了北市區商業的一片新天地。
3、（升級階段）（20014-2017）：商業項目遍地開花 全面進入購物中心時代
時間來到2014年，這一年，云南商業發展全面升級，昆明迎來了三個大型購物中心。萬達集團第一百店，昆明西山萬達廣場開門迎客，紅星商業旗下的愛琴海購物公園，同德實業傾力打造的昆明廣場也都相繼開業，海底撈、萬達百貨等新品牌入駐昆明。同時，七彩云南花之城、工人文化宮商業廣場、濱江俊發廣場，以及金茂麗江J·LIFE、玉溪世紀樂地商業步行街等項目也在這一年開業，昆明從單一中心逐漸演變成多中心共同發展的局面，昆明商業也呈現出“南北呼應”的格局
圖：昆明西山萬達廣場
圖：昆明廣福路愛琴海購物公園
圖：同德昆明廣場
2015年，雖然整個地產行業的市場環境并不景氣，但云南的商業地產發展還是取得了不錯的成績。在昆明，海倫城市廣場、現代廣場、云路中心、保利中心等社區商業項目相繼開業，公園1903金格奧萊、斗南花花世界首期商業等特色鮮明的商業項目也開門迎客，同時位于昆明呈貢新區的百大新都會部分開業，拉開了昆明呈貢新區的商業序幕。而這一年，云南地州的商業也開始發力，萬達全國第三個大型文化旅游項目“萬達版納國際度假區”開業，西雙版納萬達廣場也同期開業。
2016年，云南商業地產繼續向前發展，開業項目持續增多。昆明的南亞風情第壹城NEW MALL開業成為老牌購物中心調整的標志性事件，而呈貢新區七彩云南第壹城、實力心城·匯力花千坊文化藝術商業街等商業項目的開業，也標志著呈貢商業正式起航。在昆明主城區的大都摩天購物中心、低碳中心漫谷主題商業區、C86·山茶坊等項目這一年相繼開業，同時位于昆明郊區太平新城的砂之船奧特萊斯也正是開業，不斷壯大了昆明商業的陣容。在云南各地州，位于宜良的愿景城市廣場開業，位于玉溪的極中心商業廣場也都紛紛開業。
圖：昆明砂之船奧特萊斯
到了2017年，云南地產行業回暖，然而商業項目的開業速度卻有所放緩。在昆明，西城COHO的開業來拉了昆明西市區商業發展的序幕，銀海清溪渡廣場的開業也標志著昆明又一個本土商業開發企業啟航，銀河置信廣場一期商業的開業進一步促進了呈貢新區的商業發展，瑞鼎城購物公園、凱瑞特鄰里中心等項目的開業，也助力了社區商業的發展。而在地州，大理昆百大泰業城、曲靖萬達廣場等項目也陸續開業，整個云南商業的發展更加平衡。
新時代商業發展期
進入2018年，隨著龍斗壹號購物公園的開業，云南商業又將迎來新一輪的爆發，首次進入昆明的新城吾悅廣場、中糧大悅城、金地蘭亭廣場等商業項目都將在這一年開業，還有昆明悅云天地購物公園、潤城、實力花樂城以及地州的紅河蒙自天馬南湖薈、昭通中璽金界購物中心、麗江嘉和城、玉溪元江商業廣場等特色項目，也計劃在2018年實現開業。
