上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖 二季度TMT及金融業(yè)領(lǐng)銜恢復(fù)需求

華夏時(shí)報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

高力國際認(rèn)為，得益于中央及地方政府推出的一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)政策，上海截至5月份多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反彈趨勢(shì)明顯，外商投資、零售消費(fèi)和服務(wù)業(yè)營業(yè)收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)回暖。根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測(cè)，2021年中國GDP增速預(yù)計(jì)將有望達(dá)到8.3%，領(lǐng)銜全球經(jīng)濟(jì)反彈。上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦受宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的積極影響，需求正逐步恢復(fù)。

寫字樓供應(yīng)量將維持高位

上海寫字樓市場(chǎng)已從疫情影響中逐步恢復(fù)。

7月15日，房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際就上海第二季度寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和零售物業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行回顧及做出預(yù)測(cè)。

根據(jù)其當(dāng)日發(fā)布的研報(bào)，今年第二季度，上海寫字樓市場(chǎng)整體空置率19.1%，環(huán)比保持穩(wěn)定；平均租金環(huán)比下降4.6%至人民幣7. 94元每平方米每天，預(yù)計(jì)年內(nèi)租金或?qū)⒗^續(xù)下滑。受全球疫情影響，租戶企業(yè)決策愈加保守，多數(shù)租戶選擇推遲擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃改為續(xù)租。需求方面，TMT及金融業(yè)仍引領(lǐng)需求增長。

辦伴高級(jí)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人倪勇坦言，在疫情最為嚴(yán)重的2月份，一些客戶開始考慮更加靈活的辦公方式，多種因素之下，辦伴的入駐客戶確實(shí)出現(xiàn)有壞賬或是退租的情況，主要集中在10人工位以下的辦公空間（即小微企業(yè)）。不過，3-5月份，辦伴對(duì)外的招商招租情況逐步恢復(fù)正常。

高力國際方面表示，供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2020年上海辦公樓新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)200萬平方米，部分原計(jì)劃今年入市的新項(xiàng)目已推遲至2021年。目前，新增供應(yīng)項(xiàng)目普遍提供更優(yōu)惠及靈活的租賃條款，業(yè)主間出現(xiàn)較為激烈的租金競(jìng)爭(zhēng)。這其中，前灘子市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，本季度內(nèi)已獲得多個(gè)大面積租約，預(yù)計(jì)該子市場(chǎng)在2020年下半年將繼續(xù)呈現(xiàn)較好的凈吸納量。

“疫情企穩(wěn)后更多租戶著手規(guī)劃未來辦公解決方案，租戶辦公需求流動(dòng)性的增加將伴隨寫字樓項(xiàng)目之間更激烈的租戶爭(zhēng)奪。”高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于辦公樓市場(chǎng)今明年供應(yīng)量將維持高位，租金將有進(jìn)一步下行壓力，對(duì)租戶簽訂新租約形成利好，預(yù)計(jì)未來租戶搬遷將明顯增多，建議租戶應(yīng)于今年考慮搬遷或擴(kuò)張，并鎖定較長的租賃期。

凈吸納量環(huán)比增長9%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求穩(wěn)健回彈

與寫字樓市場(chǎng)一樣，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)也在第二季度迎來穩(wěn)健復(fù)蘇。根據(jù)高力國際的研報(bào)，部分租戶重啟擴(kuò)租計(jì)劃并積極簽訂新租約，連同政府出臺(tái)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)扶持政策已見成效，推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的凈吸納量回升，環(huán)比增長9%。其中，軟件服務(wù)、醫(yī)療健康和科技金融三個(gè)行業(yè)成為支撐市場(chǎng)反彈的中堅(jiān)力量，共占據(jù)凈吸納量總量的65%。

“漕河涇園區(qū)的空置率一直遠(yuǎn)低于平均水平。”漕河涇招商中心總經(jīng)理助理蔡建透露，即使是在疫情期間，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“漕河涇園區(qū)”）也沒有出現(xiàn)大規(guī)模退租。他說：“一般來說，退租情況分為正常到期退租和非正常的提前退租。上半年，園區(qū)的非正常提前退租還是在可控的范圍之內(nèi)。而一個(gè)主要的原因是，園區(qū)全面貫徹、推行了租金減免政策。”

據(jù)高力國際方面透露的數(shù)據(jù)，隨著疫情后各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重啟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新增供應(yīng)也在近期陸續(xù)入市，將全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)整體空置率推升0.7個(gè)百分點(diǎn)至23.4%；租金方面，伴隨需求復(fù)蘇亦略有回暖，其中，張江、漕河涇等核心子市場(chǎng)的租金表現(xiàn)優(yōu)于成熟中子市場(chǎng)。

基于此，高力國際指出，市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將在2020年下半年繼續(xù)回彈，來自軟件與互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療健康和新基建相關(guān)領(lǐng)域的需求將保持強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量將有望迎來約20%的半年環(huán)比增長。而2020-2024年間，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)空置率應(yīng)將在2021年達(dá)至頂峰后逐步回落；預(yù)計(jì)2020年下半年全市平均租金將持平或微幅上漲，并在2021年重新進(jìn)入上升通道；2021-2024年期間租金年均增速約為1%。

“整個(gè)漕河涇園區(qū)，（目前）也是有一些堅(jiān)挺的外資擴(kuò)租和新需求。”蔡建表示，自己對(duì)于接下來的市場(chǎng)情況持積極態(tài)度。

據(jù)蔡建表示，漕河涇未來5年新增供應(yīng)150萬方，而如何招攬客戶，也是在“審慎思考”的問題。蔡建說：“先關(guān)注我們的存量，存量中擴(kuò)租的客戶撐起了很多的業(yè)務(wù)量；第二步以增量帶動(dòng)存量。”

蔡建同時(shí)透露，漕河涇園區(qū)的去化率一直比較穩(wěn)定，今年還配上了很多優(yōu)惠策略，對(duì)客戶的免租期、裝修補(bǔ)貼等都加大了力度，同時(shí)基于漕河涇優(yōu)惠的激勵(lì)政策推行“全員招商”工作。事實(shí)上，從修煉內(nèi)功的角度來看，園區(qū)相較于開發(fā)商也比較重視綜合服務(wù)，園區(qū)和客戶的租賃關(guān)系往往會(huì)上升到合作伙伴的關(guān)系。

此外，據(jù)高力國際研報(bào)，第二季度上海零售消費(fèi)市場(chǎng)快速反彈，多種形式的消費(fèi)刺激政策也均取得顯著效果。而消費(fèi)回暖促使第二季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)需求下滑大幅收窄，預(yù)計(jì)未來部分商業(yè)項(xiàng)目的推遲入市將給2020年下半年到2021年的零售物業(yè)市場(chǎng)帶來去化壓力。而此次疫情也使消費(fèi)習(xí)慣加速變革，線上線下零售渠道的融合進(jìn)程進(jìn)一步加快。針對(duì)未來發(fā)展方向，高力國際建議業(yè)主方應(yīng)不斷嘗試線上平臺(tái)運(yùn)營，通過多種渠道獲取流量。同時(shí)提升危機(jī)管理水平，以應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，三季度全球經(jīng)濟(jì)將有所復(fù)蘇，全球貿(mào)易及物流的快速反彈將大幅提升物流需求。高力國際預(yù)計(jì)三方物流、電商和制造業(yè)將成為下半年新增需求主力。市場(chǎng)空置率將小幅上升，租金平穩(wěn)增長。