核心提示：“永遠跟著人流走”是商業(yè)發(fā)展的一種基本模式，是一種遵循“需求決定供給”的商業(yè)智慧。
現(xiàn)如今許多商業(yè)街或商業(yè)中心的形成，最核心的需求力量都是“人”。餐飲大舉入駐購物中心，證明了市場的需求和選擇，但是事實上，綜合體餐飲賺錢的并不多，反而特色美食街區(qū)的發(fā)展很受消費者青睞和市場認可，究竟這里面有哪些運營邏輯？
筆者實地走訪了中關村食寶街項目，并對光耀東方集團副總、中關村時代廣場總經理潘勇進行了專訪，聽他分享光耀東方集團如何將食寶街打造成為京城“網(wǎng)紅”美食街？
中關村食寶街是由光耀東方集團傾力打造的特色美食街區(qū)，也是光耀東方中關村時代廣場項目規(guī)劃中的第一個項目，項目由國際知名規(guī)劃設計機構擔綱規(guī)劃設計，融合了自然生態(tài)、時尚現(xiàn)代等元素。從2016年12月25日試運營至今不到五個月的時間已經發(fā)展成為“集合天下美食，吸引八方食客”的京西“消費符號”，不僅輻射中關村區(qū)域商務人群和常住人口，大多數(shù)消費者都是跨區(qū)域慕名前來。
消費和休閑經濟時代，政府對商業(yè)項目能否帶來持續(xù)的消費動能異常關注。食寶街的一炮而紅，不僅撬動了海淀區(qū)消費市場，也填補了整個區(qū)域內假日的消費空白。另外，對于學院及科技氛圍濃重的海淀區(qū)而言，政府一直力求打造一張能與北京其他區(qū)域相媲美的“消費名片”，而食寶街的出現(xiàn)正好解決了政府頭疼的問題。
海淀餐飲協(xié)會會長馮福生告訴筆者，食寶街的出現(xiàn)為海淀區(qū)餐飲行業(yè)帶來了新的消費增長點，也引來了全新的客流，這是之前沒有預想到的，可以說食寶街的改造是非常成功的。食寶街改變了海淀區(qū)以往的美食街低端化的風格，不論從設計還是餐飲品牌上都走上了高端精品路線，但是價位確實針對大眾消費水平的。所以說，食寶街推動了整個海淀區(qū)餐飲行業(yè)的轉型升級，也讓行業(yè)內的人士重新認識了這個區(qū)域的價值，為海淀區(qū)發(fā)展餐飲事業(yè)樹立了信心。
據(jù)筆者了解，食寶街4月日客流平均數(shù)維持在3.7萬人左右，其中平日日均客流3.5萬人，周末日均客流均超4萬。同3月客流相比，各項數(shù)值增長率均超20%。在食寶街月銷售額超50萬的商家比比皆是，月銷售超百萬的也大有人在。
在商業(yè)項目同質化嚴重、競爭日趨白熱化的今天，光耀東方集團能將食寶街打造成業(yè)界備受好評的項目，這里面的商業(yè)哲學值得深究。
以下為筆者對光耀東方集團副總、中關村時代廣場總經理潘勇先生的采訪實錄：
筆者：光耀東方集團做食寶街項目的初衷是什么？項目從萌芽到成熟共經歷了幾個階段？
潘勇：食寶街是中關村時代廣場項目的一個組成部分，整個中關村時代廣場項目的體量有20幾萬方，基于很多歷史原因，區(qū)域面積比較分散，而且現(xiàn)在仍然存在遺留商戶，所以沒辦法同期啟動，只能分階段啟動。所以整個中關村時代廣場項目的規(guī)劃是統(tǒng)一的，但實施是分步的。由于不能同期啟動，集團就決定拿出最優(yōu)質的資源給整個項目確立好的開端，作為一個亮點來帶動其他區(qū)塊。
食寶街項目是2016年6月開始啟動，試運營時間是2016年12月25日，從試運營到今天不到半年的時間，目前市場反饋非常不錯，客流也在穩(wěn)步提升，這也堅定了團隊做街區(qū)的信心。
筆者：食寶街的運營離不開高端人才的助力，請您介紹一下食寶街項目的設計、運營、推廣等團隊都由哪些精英骨干構成。
潘勇：食寶街項目是集光耀東方集團之力，從集團設計院、策劃部，以及其他項目抽調了一些精兵強將組建了食寶街項目組。項目組也由集團領導掛帥，表明了集團對這個項目的重視。項目的設計、運營、策劃、工程等部門同事基本都有十年以上的業(yè)內工作經驗，而且對整個公司的理解也比較透徹，這樣項目在操盤過程中就能比較快速的進入狀態(tài)。
筆者：公司對于人才是傾向于自己培養(yǎng)還是從成熟企業(yè)挖掘？
潘勇：公司十幾年的來對于人才以自己培養(yǎng)為主，當然也會從外部引入新鮮血液。這主要和企業(yè)文化有關，光耀東方作為一家民營企業(yè)，與其他體制的企業(yè)特點不同。在公司發(fā)展的十幾年間，在不同城市、商圈“攻城掠地”，運營了許多項目。最初就追隨公司那一批人，在不斷打磨合作過程中，也形成了企業(yè)比較獨特的團隊文化。所以，目前光耀東方的人員梯隊百分之八十都是自我培養(yǎng)的。當然在集團不斷收并購的過程中，也會將原有的項目團隊成員留下來，慢慢讓這些團隊融入到光耀東方的文化中。
筆者：食寶街項目開業(yè)近5個月的時間，在京西地區(qū)乃至整個北京已經有了一定名氣，請您對整個項目目前發(fā)展的情況做個總結。
潘勇：食寶街從開業(yè)至今將近半年的時間，通過這段時間來看，市場是比較認可的，而且在市場的影響力比我們預期的還要大。早期做這個項目是受到質疑的，因為這么大體量集中來做餐飲街區(qū)，市場能不能接受，市場供應量會不會過大，這些都是我們考慮的問題。不過就目前情況來看，這個項目做小了，也做晚了。
食寶街之所以能取得今天的成績，得益于三點：規(guī)模大、位置優(yōu)、集中度高。食寶街與傳統(tǒng)的購物中心餐飲相比，購物中心餐飲的定位是輔助型業(yè)態(tài)，目的是為了帶動客流，最終為了拉動其他業(yè)態(tài)消費，所以餐飲店鋪往往區(qū)位并不占優(yōu)勢，基本上都是在負一層或者高樓層。而食寶街占據(jù)了中關村核心區(qū)位，而且是一層和二層全部做餐飲，最大程度開放區(qū)位優(yōu)勢來發(fā)展項目。另外就是食寶街美食品類集中，滿足各個層級、不同口味消費者的口腹之欲。
筆者：您對整個團隊未來有怎樣的期許？
潘勇：團隊未來一定是挑戰(zhàn)更大，雖然食寶街現(xiàn)在運營的還比較成功，但對于整個中關村時代廣場項目而言還只是冰山一角。對團隊而言，未來對他們的操盤能力，對市場新事物的把控，對創(chuàng)新業(yè)態(tài)，都提出了更高的要求。目前我們已經走了第一步，未來能不能繼續(xù)走創(chuàng)新之路，是團隊未來一個主要的研究課題。如果這個挑戰(zhàn)解決了，對于整個項目的推向市場就奠定了堅實的基礎。
筆者：如今商業(yè)項目的社交屬性被進一步強化，社交經濟在食寶街運營中是怎樣體現(xiàn)的？
潘勇：商業(yè)項目講的就是社群經濟，食寶街看起來只是一個餐飲平臺，其實我們在早期招商的時候就已經開始布局，要將一些能夠給消費者提供交流空間的餐飲品牌引入近來。而且場內場景的打造也是首次推翻大多數(shù)商業(yè)體中“關門做生意”的理念，整個美食街區(qū)是敞開式的，為消費者提供一個真正放松心靈的地方。食寶街還會不定期舉辦一些活動來增加消費者黏性，讓食寶街不單單成為一個吃飯的場所，還是消費者互動娛樂的空間。
筆者：食寶街項目緊鄰中關村商圈，請您闡述一下食寶街對中關村區(qū)域有著怎樣的價值？項目又為中關村吸引了哪些新的客群？
潘勇：食寶街從一面世，對中關村區(qū)域的影響還是蠻大的。首先，食寶街如此大的體量、優(yōu)勢的地理位置，以及在人文、情懷、場景設計上的用心，都讓中關村甚至海淀區(qū)的商業(yè)為之一亮。其次，食寶街實際上是一個場景化的社交場所，它的出現(xiàn)也刷新了傳統(tǒng)意義上的商業(yè)理念，讓人們認識到，原來美食街還可以這樣做，所以說食寶街的出現(xiàn)對這個區(qū)域有很大的貢獻和價值的。
食寶街的出現(xiàn)對中關村區(qū)域的消費結構和客群結構產生了比較大的作用。中關村區(qū)域原本相對比較封閉，以寫字樓人群為主，也伴有少量的居住人口。消費結構單一，客群比較穩(wěn)定。從食寶街開業(yè)至今，輻射半徑在不斷擴大，不僅吸引了海淀其他區(qū)域的人群前來消費，甚至北京東區(qū)的客群也被吸引至此，消費結構和客群逐漸變得多樣化。
筆者：在新的消費升級浪潮中，創(chuàng)新已經成為應對市場變化的利器，食寶街是如何不斷提高創(chuàng)新能力的？
潘勇：創(chuàng)新不能沒有基礎，不能是空中樓閣，現(xiàn)代商業(yè)就是要幫消費者節(jié)省時間，然后再讓消費者把時間消磨出去。食寶街本身就是一個創(chuàng)新項目，它的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在幾個方面。一是業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，食寶街本身就是一個大業(yè)態(tài)的創(chuàng)新；二是品類結構的創(chuàng)新，打造全品類多樣化的美食空間；三是室內場景打造的創(chuàng)新，食寶街的創(chuàng)新場景設計方面在整個北京地區(qū)而言都是獨樹一幟的。
小結
一個優(yōu)秀的商業(yè)項目，如果沒有各部門的鼎力合作，沒有每個細節(jié)的一絲不茍，很難稱為令人津津樂道的行業(yè)標桿。食寶街項目所呈現(xiàn)的“一磚一瓦”，大到整個“食寶街”的總控，中到每一條街、每一個鋪，小到每一片磚、每一個門把手。從設計、驗證、取樣、加工到成型，每一個步驟都經歷了多次的打磨和修正，最終才得以呈現(xiàn)出這一完美作品。對于我們而言，一個成功的項目應該是可以站在當下去展望未來，而食寶街就是站在今天重新定義未來的商業(yè)概念。
文章來源：贏商網(wǎng)
