“三條紅線”懸頂，房企投資有何變化？

繼8月份提出“3條紅線”后，9月份針對房地產行業的金融政策仍在進一步加強，月末部分銀行接到控制涉房貸款比例要求的通知，“房住不炒”的持續調控下，地方政策頻出，樓市傳統“金九”成交增長略顯乏力，對企業而言融資端和銷售端的雙面壓力對企業投資產生較大影響。

 

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三季度房企投資金額較二季度下滑26%
9月投資金額創近半年來新低

 

從上半年銷售TOP50房企1-9月拿地金額來看，呈現“抑-揚-抑”的走勢，二季度補貨高峰后，隨著金融監管力度的持續收緊，三季度企業投資金額顯著下滑，尤其是9月份，銷售TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。

• 受疫情影響，1-3月份地市幾乎停擺，銷售TOP50單月拿地金額月均不超過1500億元，幾乎為近三年新低；
• 隨著疫情得到有效控制，銷售回暖之下，二季度地市迅速復蘇，以長三角區域為首，區域內本土房企如濱江、中梁、德信等企業持續投資加碼，積極性較高。整個二季度也是年內拿地高峰；
• 三季度以來，整體投資節奏有所放緩，單月投資金額持續下滑。一方面是二季度補貨之后，企業重點仍在“促銷售、抓回款、穩現金”上；另一方面，隨著三條紅線出臺，企業融資進一步收緊，也導致房企投資意愿下滑，其中9月投資金額較二季度均值下降42%，僅高于1、2、3月。

 

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超六成房企9月拿地金額下降
拿地金額較前8月均值下跌19%

 

結合土地市場的情況來看，9月份土地市場供應總量增加，廣州、南京等多個熱點城市均有較多普通地塊入市，但優質地塊供應減少。

從監測的重點城市重點地塊參拍情況來看，房企參拍的積極性下降顯而易見。9月份200家房企參拍重點地塊的次數顯著降低， 53%企業9月份未參加重點地塊的出讓，另外32%的房企參拍次數在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%，與此前積極參拍相比，三季度末房企謹慎投資態度可見一斑。

9月份50強房企投資金額為近2150億元，較1-8月的單月平均投資額下降19%，環比則大幅下降了29%，其中有64%的房企9月份拿地金額環比下降，平均降幅達到65%，拿地放緩成為50強房企的主流趨勢。

此外還有另外3成房企9月單月投資金額環比上漲，主要是由于8月投資金額較低而導致，這部分房企雖然投資金額環比上升，但絕對值仍然較低，拿地力度難言強勁。

雖然大部分房企在9月份拿地力度明顯下降、拿地節奏放緩，但拿地放緩的節奏并不相同，主要可分為三類：

• 第三季度投資高峰，9月拿地斷崖式下跌：碧桂園、綠地、旭輝等企業第三季度才迎來年內的拿地高峰期，但是在金融政策頻出的情況下，9月拿地金額明顯下滑，碧桂園9月拿地金額較8月腰斬，旭輝在8月百億元拿地的情況下，9月拿地金額不足10億元左右，達到全年最低位；
• 第二季度投資高峰，第三季度投資保持低位平穩運行：綠城、中南、中梁等企業年內的拿地高峰季為第二季度，進入第三季度以來其拿地力度明顯回落，保持低位運行狀態，拿地節奏踩準政策周期。以中南為例，5、6月份拿地均超過百億，第三季度月均拿地金額僅有65億左右；
• 第二季度投資高峰，第三季度投資連續收緊：招商、濱江、金科等房企年內的投資高峰也出現在二季度，但與上一類企業不同的是，此類企業進入三季度后投資金額連續下降，其中龍光、招商、藍光等9月單月金額均降至10億元以內。

在房企普遍投資力度放緩的情況下，三季度仍有部分企業拿地金額提升，甚至9月份拿地金額也保持在高位，但并不意味著此類房企仍在激進拿地。

典型房企如萬科、中海、遠洋等國企央企：萬科第三季度拿地金額達到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達到一季度的2倍左右，遠洋第一季度更是幾乎未拿地。在上半年非常請謹慎的情況下，企業第三季度乃至9月份拿地力度相對較高，萬科9月拿地金額202億元，僅次于7月份，中海9月拿地金額233億元，也接近年內單月最高水平。

這些房企都是在第三季度才迎來投資高峰，雖然節奏與大部分節奏不一，但難言激進，適量的補充土儲是企業持續發展下去的必要“燃料”。

 

總體來看，9月房企拿地節奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢，且由于大部分企業土儲總量仍相對充裕，加之政策持續調控，預計四季度投資態度仍將延續謹慎態勢。較多房企表示，對追高拿地的熱情不高，反之多渠道拿地成為房企控制土地成本的重要方式，此外在地塊的選擇上會更加重視投資“高價值”地塊，聚焦市場前景明朗的城市，以便提前鎖定業績、降低風險。

整體來看，由于四季度是傳統拿地高峰期，房企為完成年度拿地指標將會提高拿地力度，但今年在宏觀環境影響下，部分房企已經表示下半年將持續謹慎拿地，預計兩類房企的拿地態度分化將更加明顯。對土儲總量低的企業來說，四季度可伺機拿地，而對于土儲總量較高的企業來說，提高運營周轉效率，將土儲及時轉化為業績，改善財務狀況則更為關鍵。