目前房地產租賃市場在整個房地產市場中占有重要地位，租賃模式包括整租和分租模式，本文簡要梳理不同模式的含義、特點、評估方法等。

一二線城市由于城鎮化和經濟的發展，房地產行業已走向存量房階段，房地產租賃市場逐漸壯大，市場上需要對租金評估的需求越來越大。

一、房地產租賃估價

房地產租賃包括了房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有人、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

根據《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)，關于房地產租賃估價的描述包括以下3點：

01

房地產租賃估價，應區分出租人需要的估價和承租人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，評估市場租金或其他特定租金、承租人權益價值等。

02

以營利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋租賃估價，應根據國家和估價對象所在地的土地收益處理規定，給出租金中所含的土地收益。

03

保障性住房租賃價格評估，應根據貨幣補貼、實物補貼等租金補貼方式，評估市場租金或其他特定租金。對于采用貨幣補貼的，宜采用市場租金；對采用實物補貼的，宜根據類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓棟、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素、測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規定的，應按其規定執行。

估價規范規定了房地產租賃估價的種類、租金類型、價值類型以及應該注意的問題等。房地產租賃估價需要以合法為前提，包括產權合法清晰無爭議。

對于出租人的估價需求，其價值類型一般為市場租金和成本租金，例如土地管理部門、國企和銀行需要出租其所擁有的物業，其經濟行為是出租房地產，一般評估物業的市場租金，其經濟行為是內部決策，需要評估其成本租金用于確定經營出租房屋的最低限度。承租人需要的估價一般為承租人權益價值評估，例如在廣州部分的批發市場，承租人與產權人簽訂20年的租賃合同，一次給付租期內租金，承租人以租賃合同進行貸款，評估的是承租人的權益價值。

二、租賃評估的目的

《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號發布)第四條 占有單位有下列情形之一，當事人認為需要的，可以進行資產評估：（一）資產抵押及其他擔保；（二）企業租賃；（三）需要進行資產評估的其他情形。

《事業單位國有資產管理暫行辦法》第三十八條 事業單位有下列情形之一的，應當對相關國有資產進行評估：（一）整體或者部分改制為企業；（二）以非貨幣性資產對外投資；（三）合并、分立、清算；（四）資產拍賣、轉讓、置換；（五）整體或者部分資產租賃給非國有單位；（六）確定涉訟資產價值；（七）法律、行政法規規定的其他需要進行評估的事項。

《企業國有資產評估管理暫行辦法》第六條 企業有下列行為之一的，應當對相關資產進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；（二）以非貨幣資產對外投資；（三）合并、分立、破產、解散；（四）非上市公司國有股東股權比例變動；（五）產權轉讓；（六）資產轉讓、置換；（七）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；（八）以非貨幣資產償還債務；（九）資產涉訟；（十）收購非國有單位的資產；（十一）接受非國有單位以非貨幣資產出資；（十二）接受非國有單位以非貨幣資產抵債；（十三）法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。

根據上述規定，事業單位和企業國有資產，整體或者部分租賃給非國有事業單位需要對相關資產進行評估，該業務屬于法定評估業務，應出具鑒證性評估報告。

三、租賃價格評估的注意事項

租賃模式

整租：產權方將評估對象整體租賃給一個機構或個人，由其進行分散租賃或經營，評估產權方租賃給該類型機構或個人的租金。承租人對其再進行分散租賃的行為相當于做“二房東”。

分租：產權方將評估對象整體劃分為N個租賃單元，進行分散租賃，評估產權方租賃給終端承租戶的租金。

整租模式時評估的注意事項

(以商業物業為例)

01

規模：整租模式下的面積規模一般較大，例如商業租賃中，產權人將一個購物中心、一個專業市場等面積從幾百平方米到十幾萬平方米的物業整體出讓給一個機構，再由該機構經營或者分散出租。評估時須注意案例選取時候規模修正、位置修正等因素。

02

租金水平：當物業體量較大，產權人對物業進行分租時，可能會存在轉手期、空置期，產權人需承擔了空置損失。當產權人將物業整租，租賃期內將空置風險轉移到承租人身上。風險越大，收益越大，由于承租人需要考慮風險問題，勢必壓價，所以評估整租物業時候，租金水平相對較低。特別是當承租人為二房東時，需要賺取租金差價。

03

承租人投入較大：承租人取得物業后一般會對物業進行重新裝修、完善配套設施設備、重新招租，承租人需要投入的費用較多。采用比較法評估時需要考慮租金內涵是否統一，注意區分產權人和承租人各自的投入。

04

承租人要有運營能力：眾所周知，住宅項目售罄基本意味著項目的結束，而商業項目的開業卻意味著項目剛剛開始，開業之后營運管理的水平對于項目成敗尤為關鍵。從商業地產全生命周期來看，前期招商和后期營運對于商業地產項目的貢獻率約為二比八，營運管理是商業地產的核心競爭力之一。承租人對商場進行分散租賃，首先需要有一定的招商能力。完成招商后，承租人對商場整體運營，需要運營管理能力。怎樣才算是具有運營能力，一個最簡單有效的指標就是客流量。旺盛的客流，不僅可以讓每個在購物中心內經營的商家取得良好的銷售業績，從而能夠向購物中心的運營者及時足額地繳納租金和物業管理等相關費用，以此保證購物中心的收益實現；還可以讓購物中心通過現有商家的良好表現，吸引更優質的商家，通過不斷優化商家結構來提升租金水平，從而實現運營收益的不斷增長。評估承租人權益價值，采用收益法評估時候需要注意扣除歸屬于商服經營者的利潤。

四、評估方法

1.比較法

比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法的本質是以房地產的實際成交價格為正常成交價格來求取房地產的價值，其理論依據是房地產價格形成的替代原理——同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價值。評估市場租金價格，有三個或以上的可比實例，則最好采用比較法。因為比較法采用同區域內真實客觀的可比案例，具有一定的說服力和參考意義，當評估一個面積規模較大的物業時候，當案例規模修正、位置修正等因素。

2.收益法

利用收益法求取市場租金，是一個收益還原的過程，先確定估價對象的市場價值，再確定報酬率或者資本化率，收益期或者持有期，倒算出年租金，月租金。

3.成本法

基本原理：成本法理論依據是生產費用價值論—商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定，是各項成本累加的過程。

成本租金=不動產及動產折舊與攤銷+房屋運營管理費用+維修費用+保險費用+投資利息+相關稅費+投資利潤

來源： 價值領地