近兩年小體量商業集中爆發，一是因為一線及新一線城市老商圈已經進入城市更新期；二是因為三四線城市隨著城改進程的結束，大盤規模供地減少；從未來的土地供應角度出來，3-5年時間內也基本上是滿足新區域人的就近消費的小體量商業為主。而對于商業新手開發企業來說，小體量商業要如何做才能發揮出大的能量？一直是其困擾的問題，今天我們可以通過這位顧問同學的分享，來找尋小體量商業開發難點以及未來開發小體量商業的要點。

思考全盤價值是商業塑造的起點

商業是塑造或者提升全盤價值最好的切入點，前期沒有想明白商業功能，很多業主在銷售期都錯失了一個超乎預期的“銷售道具”，而銷售道具的運用可以從以下兩個案例來得到啟發。

案例一：生活功能空間的極致化延伸，比如我們在操作鄭州萬科項目時提出“小家庭大客廳”的概念，將剛需購房者所需要的功能性空間通過商業的功能來實現，提升銷售勢能。

案例二：商業示范區打造，用較低的成本為項目打造一個“引流器”，目前市場上的常規做法兩種；一種是做“真”的商業示范區，如周口一峰夢想城，先建出來2000-5000㎡商業區域，通過場景營造+招商運營將商業的氛圍提前呈現。另外一種是做“假”的商業示范區，僅通過場景營造如外擺、商業櫥窗的設計將商業氛圍呈現出來，助力銷售；比如新城吾悅街區的銷售都在采用這種方式。

結合RET服務的小體量商業的服務案例，以及開發過程遇到的問題，發現開發企業在開發小體量商業時，常出現的三大思維誤區：

- 財務邏輯不清晰，造成理想與現實的差距

很多時候在規劃前期，開發企業沒有算明白項目整體的開發賬；明明是需要回收資金的，需要銷售；但是最后卻規劃了一個盒子類或者裙樓物業，后期沒有辦法劃成容易銷售的商鋪面積、又沒有考慮后期商戶經營性的需求，造成尷尬的處境。

- 為了資金的平衡，追求極致的小

商業地產的開發是一個長線運營的項目，前期投入成本相對來說較高，對運營專業要求相對較高，而投資回報周期相對來說較長。因此很多開發企業就談“商”色變，想盡一切的辦法來縮減商業的面積，造成后期難以達到運營的條件，無法形成核心競爭力。

- 節約成本，規劃“通用商業”

在開始做商業的時候，為了節約成本就沒有找類似我們這樣的策略咨詢公司，來確定商業未來的發展方向和操作模型；很多業主僅找行業內比較知名的設計院，認為有大師的背書就可以高枕無憂了，可是商業類的建筑需要滿足后期商業設計條件、商業經營需求的設計原則；只有規劃能讓商家用的商鋪、才能最大化的發揮商業的商用價值。

如何用財務模型指導建筑模型

開發初期很多業主會認為我先把能銷售的產品銷售出去、基本上也能收回前期的開發成本了，剩余的商業自持或者銷售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商業產品規劃有問題滿足不了后期經營業主的需求，大多數都會造成空鋪的出現，租金收不上來，最后形成惡性循環?！笆澜缟蠜]有兩片相同的葉子”，商業也是同理，每個項目的開發有其獨特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戲；商業是全盤考慮后產物，我們常說財務模型指導建筑模型。

商業建筑的核心就是規劃商用價值高的產品、那么小體量商業如何規劃商用價值高的產品呢？可以從以下六個方面給各位朋友們一些啟發。

1）更開放的空間：商業是“浪費”的藝術。小體量商業本身體量有限，因此呈現的空間要更加極致、讓人能聚集起來；還有就要盡可能的和人流量大的街道聯通，以開敞式的規劃形式來保證人自然而然的流入。

2）學會留尺度：小體量商業因為體量有限，商鋪的數量也會受限；因此在規劃的過程中我們要留夠尺度，可以給予經營者更多的外擺空間，以此來提升吸引力和特色。同時也有利于商業造景空間。

3）更細分的主題定位：商業越小規模，定位就需要更細分、主題需要更加的聚焦；如RET服務的案例龍德廣場就采用大數據的分析結合客群的需求打造川味聚集的“辣街”。

▲ RET睿意德服務案例，龍德廣場“辣街”，其位于龍德廣場四層，集結了數十家食辣餐飲品牌，將特色辣味美食、潮流互動體驗、年輕裝飾主題整合于一體，突出商業空間的娛樂化屬性，滿足當下消費人群多層次、多樣化、沉浸式的消費需求。

目前從全國來看主題場景打造主要分為兩種：一種是類似北外灘來福士城市集市里弄、主打 “懷舊派、情懷”呈現城市煙火氣，主要是以打造城市獨特場景，引入具備城市記憶店鋪來提高消費的黏性。另外一種是“更討好年輕人” 以文化藝術為主題，一般操作模式預留文化藝術空間、不定期舉辦潮流藝術展。

4）打造有“記憶點”的建筑：讓建筑本身成為吸引人的“景點兒”，讓消費者有“記憶點”；如蘇州大悅春風里的漂浮電影院。

6）忌諱不大不?。盒◇w量店鋪數量有限、經營品牌數量有限，因此在商鋪劃分的時候忌諱不大不小；商鋪要么 “大”、要么“小”；大的靠引入主力店吸引人、形成強勁的核心力；小的形成小店經濟、打造品類的豐富性，不大不小容易造成店鋪數量不多，內容不豐富。

 結語 

后疫情時代、大家就近消費的觀念越來越強；在歐美國家，小體量的社區商業占社會總支出近60%以上；而目前國內整體水平不足30%，未來“身邊經濟”將迎來新機會、而未來一二線城市社區商業除了需要把場景和煙火氣息呈現出來、還需要考慮如何能精準的給到社區服務、然后順帶著做商品銷售；而三四線城市的社區商業未來需要更關注場景營造和主題打造、塑造項目核心競爭力。