近年來，在“房住不炒”的主基調下，各項宏觀調控舉措密集推出，長效機制逐步落實，地產行業競爭格局不斷變化。業內普遍認為，房地產行業的黃金時代已經過去。
在利潤增長趨緩的情況下，房企逐漸意識到，過去粗放的管理模式已經難以適應行業變化。不少企業紛紛優化內部管理機制，改善業務流程，尋找新的業務場景，提升客戶服務體驗，從而節省成本、開拓收入來源。
而要達到這些目的，科技的應用不可避免。在房地產企業對科技應用的需求下，一眾為房地產企業服務的科技企業也應運而生，伴隨著地產企業的轉型加速，地產科技也逐步從幕后走到臺前。
根據對多家地產科技企業的調研，畢馬威于近期發布的《畢馬威中國領先地產科技企業50》中指出，目前頭部企業經過數年高強度的信息化建設，已經逐步進入數字化的新階段。就整個行業而言，數字化轉型正呈現信息化、數據化和智能化并存的局面。
地產科技加速推進
高和資本地產科技生態基金投資總監楊天嘯認為，科技改變地產行業是個艱難但正確的趨勢。房地產行業從1998年房改以來長期享受經濟改革帶來的高速增長紅利，但由于房地產行業消費低頻、場景復雜、利益鏈條盤根錯節，科技的應用較為緩慢且淺層。行業內普遍共識是，中國房地產行業信息化率遠低于美國，同時從行業上看亦低于農業。
但正因為信息化程度低，國內地產科技在未來仍存較大的增長空間。據行業粗略統計，僅每年商品住宅新房銷售額就達17萬億元，這還是在尚未統計其他基礎設施建設領域的情況下；每年建筑裝飾行業市場4萬億元，家居市場2.4萬億元。
在去年疫情發生之前，地產科技已經在逐步向地產行業各個鏈條滲透，但推進速度緩慢。據畢馬威中國管理咨詢服務合伙人李良介紹，國內地產科技的意識和概念興起得較晚，房企對于科技的運用，首先重視與客戶、收入直接掛鉤的環節，比如營銷；以及一些具有跨行業共性、且標準化程度高的環節，比如企業內部管理類業務。
因此，行業最早的外部供應商所提供的服務主要集中在針對房企營銷系統、財務系統以及人力資源管理系統等環節，比如為房企提供財務管理軟件支持的用友、金蝶，以及提供營銷支持的明源云等。
在以規模增長為主要驅動力的黃金年代，大多數房企為獲得更多市場份額，在內部組織架構和管理上采用放權式的管理方法，即各區域或各業務板塊自由擴張。
這種模式的好處是可以靈活把握每一個投資機會。但隨著行業增長放緩，該管理方式的弊端也愈加顯現。由于缺乏全集團統一的管理標準以及一體化的信息系統，容易增加集團層面的管理難度。集團總部無法實時掌握整個集團的業務及財務狀況，導致整體戰略決策鏈條拉長且滯后，或者容易陷入僅憑借經驗及慣例做決策的粗放式管理模式。
最近幾年，多數規模房企已經意識到了上述問題，開始重新進行集團、區域、城市、項目公司架構的再設計，并不斷審視和調整分支機構與集團總部的權責分配、資源協同、支撐服務、考核評價等一系列的管理機制。相應地，為了提高決策和管理效率，不少大型房地產企業開始不斷進行業務標準化以及業務流程的數字化建設。
根據畢馬威的調研，在信息化建設方面，目前腰部以上房地產企業基本實現了核心業務與管理流程的在線化，信息化建設重點逐步轉向數據拉通和業財一體。而日漸完善的信息化基礎能力，為房企在管理和服務場景上的優化提供了基礎。
以投資拿地這種標準化程度較低的環節為例，過去更多依賴投拓人員和企業管理層的經驗，現在借助科技手段，企業可通過自身積累的數據以及外部數據（如地塊周邊基礎配套、政府規劃等）建立投拓模型，從而更高效地決定拿地策略?！澳壳斑@種應用還停留在部分頭部企業，未來三五年應該會快速往腰部企業下沉?！崩盍急硎?。
在對持有型物業的管理運營上，據李良介紹，房地產企業過去對于寫字樓、商場物業的管理非常傳統，甚至是通過手工報表的方式來管理租戶和業主信息。近幾年，隨著數字化建設的推進，商業運營地產公司越發關注對運營數據、周邊環境數據、人文數據的分析和利用，結合數據分析對市場定位、經營方案等進行調整，進而提升公司經營效益。
值得注意的是，為了響應國家綠色低碳發展的號召，大部分頭部房地產企業已經開始將“碳達峰、碳中和”目標納入企業長期發展戰略，并在推動綠色低碳發展方面進行了多維度的探索。
比如，在建筑施工環節，業內越來越多地采用裝配式建筑技術。同時，以碧桂園為代表的房企率先在業內使用智能建筑機器人，從施工工藝方面進一步提高標準化生產程度，進而提高房屋建造質量，也在一定程度上緩解了建筑工人短缺的難題。在物業運營環節，根據畢馬威的調研報告，已有多家地產科技企業在能耗監控、降低能耗方案等領域做出創新，逐步實現對商業樓宇、住宅的高效能源管理。
行業積累任重道遠
業內普遍認為，去年暴發的新冠肺炎疫情客觀上加速了地產服務模式的線上化遷移，比如數字樓盤等營銷模式創新從去年開始在行業內受到廣泛關注。根據畢馬威的調研，去年一些頭部房企線上營銷的比例甚至超過了10%。
但李良指出，相比于制造業和零售業，科技在地產業的應用剛剛起步。以VR看房為例，作為線上營銷的一個重要支持手段，VR看房的底層技術并不難，且很早就在其他行業應用了。目前房企主要通過外部采購的方式獲得VR看房的底層技術支持，然后科技公司按照用戶看房次數來收費，但關于房屋運營的工作仍是房企自身在做。
李良認為，當科技對地產業務的滲透進入更成熟的階段，科技公司就不應該僅是提供一個軟件產品，而是要注重營銷、運營能力的打造。工業4.0時代的智能制造、新零售模式下的私域運營等，均給地產科技提供了絕佳的異業學習樣板。
另一個亟待提升的是物業領域。過去物企的技術投入更多是資本帶動，但伴隨著走馬圈地式的擴張，不少物企的技術投入效果并未完全顯現。物業公司掌握了大量的終端數據，從而能夠在傳統的業務模式上延伸出很多具有想象空間的增值服務，比如日本永旺物業通過對幾十年積累的用戶數據進行分析，從而對建筑物的智慧能耗管理提供更高效的指引。
但不可忽視的是，美國、日本、新加坡等國家的房地產行業歷史悠久，誕生了一批“百年老店”，而中國內地的房地產行業從1998年商品房改革開始走過了20多年的崢嶸歲月，篳路藍縷、方興未艾。李良指出，國內的物企在增值服務上相較國際經驗仍有較大的提升空間，尤其是在歷史數據的沉淀，結構化和跨行業的賦能上還任重道遠?！笆紫纫瓿蓸藴驶墓ぷ?，這是后續進行數字化，進而挖掘數據資產的基礎?！?/p>
而在一些建造工藝和設計領域，據李良介紹，國內仍處于被“卡脖子”的階段?！氨热缃ㄖO計領域，目前主流推廣和應用的就是BIM技術，其仍然處于由國外的工具、軟件主導的狀態，我們主要是在國外工具的基礎上做一些二次開發和相關管理流程的拉通工作?！?/p>
為此，我國對于BIM技術的發展及行業應用非常重視，在國家和地方層面均已相繼出臺了一系列利好政策。據畢馬威的調研，目前BIM已經成為頭部開發商重點布局方向，在正向設計、自動算量、后期運營等環節中，成熟應用正在逐步呈現和推廣。
在人才培養和團隊建設方面，由于市場上的科研技術人才本就短缺，再加上現在各行業都在進行數字化轉型，房企招攬技術人才面臨更多挑戰。
目前，地產科技領域的參與者既有從現有的房地產開發和運營項目角度探索科技創新的地產開發商運營商，也有很多科技創新企業，嘗試將科技產品、創新應用、創新流程融入到房地產行業。
據了解，目前大部分房地產開發商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發科技創新產品及應用，同時也與外部科技企業保持緊密的合作關系，借助其高頻率、深積累、廣覆蓋的業務場景不斷培育有商用價值的技術與產品應用。
科技賦能城市更新
今年以來，隨著深圳、上海推出城市更新條例并施行，以及近期國家出臺《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》等一系列政策及舉措，數字賦能以及綠色發展的價值正在加速凸顯。
從微觀來看，城市更新主要涉及舊城改造。2021年8月30日，住建部下發《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》，進一步明確禁止城市更新中的大拆大建行為，避免沿用過度房地產化的開發建設方式。因為城市更新項目本身的非標準化屬性，對項目實施與管理的要求遠高于傳統地產開發項目。毫無疑問，“去房地產化”城市更新的盈利點更多的是在運營階段。
在對城市局部的改造翻新中，如何協調好各方利益，尤其是涉及到老住戶、開發商乃至政府，以及交通、水電能源等基礎配套的調度問題，畢馬威在報告中建議，地產科技企業與相關參與各方可以就不同議題進行流程及工藝數智化探索，比如建立及維護系統化、數字化的投資決策模型；結合各類空間的日常運營場景，采用有針對性的數字化工具采集數據并對其挖掘，以此來提升運營效率。
而在城市更新所涉及的宏觀領域，比如智慧城市的打造上，地產科技也將發揮越來越重要的作用。據了解，目前國內在規劃、建設、管理以及后續發展智慧城市等方面，均已有相應的實踐和探索，行業不乏數字化程度不斷提高的智慧樓宇、社區運營商、智能家居方案提供商、智能施工方案解決商以及智慧工地服務商等參與者的身影。
據李良介紹，目前國內在智慧城市的建設上，很多技術已經處于世界前沿，但不同參與方之間的撮合、磨合上仍有待加強?！斑@主要是由于目前缺乏一個能夠讓各個參與者一致認可的模式，而智慧城市的成功落地需要政府、傳統企業、科技企業、研究咨詢機構的高度協同，所以在執行過程中有很多螺旋式的過程?！?/p>
以鄰國日本為例，其智慧城市建設通常由地產企業牽頭，政府與企業共同推行。比如作為東京的首批智慧城市試點，“柏之葉”智慧城市的建設由日本最大的房地產企業三井不動產牽頭，并逐步將日立公司、東京大學、日建集團等25家具有不同特點和專長的企業、團體吸引合作，吸納土地擁有者和使用者一起組建“柏之葉城市設計中心（UDCK）”，共同商議、規劃及建設。李良指出，這種模式值得國內借鑒。
文章來源：中經城事
